El debate | ¿Qué significa que la vivienda es inaccesible?

Los expertos siempre advierten de que una familia no debería gastar más del 30% de sus ingresos mensuales en la vivienda. En un mercado con los precios desbocados, tanto en la compra como el alquiler, cada vez hay menos gente que pueda cumplir esa recomendación. Esa es la principal señal de que el mercado de un bien básico como la vivienda no está funcionando como debería y está disparando la ansiedad de la clase media que ve subir los precios muy por encima de los sueldos.

Dos expertos señalan las claves que permiten decir con seguridad que el mercado es inaccesible. La catedrática Paloma Taltavull explica el origen de la recomendación del 30% y poor qué sigue siendo útil como medida. El economista Ignacio Ezquiaga explica que el concepto de “asequible” es relativo: el mercado español es asequible para ricos.

Cuando es imposible cumplir la regla del 30%

PALOMA TALTAVULL

La accesibilidad a la vivienda es un concepto que mide cuando y cómo un hogar puede disfrutar de una vivienda sin que la cobertura de su coste comprometa o dificulte el resto de sus actividades habituales. Los analistas de estas cuestiones han llegado a distintos tipos de medición, siendo la regla del 30% la más utilizada, que indica que un hogar no debería gastar más de esa proporción de sus ingresos en el pago de la vivienda para permitirle disponer de un presupuesto residual que cubra suficientemente el resto de sus necesidades (alimentación, desplazamientos, colegios). Esto último es relevante ya que muchos trabajos sociológicos confirman que un hogar prioriza el pago de su vivienda frente al resto (¡como la comida!), ya que cubre el deseo de protección fundamental del ser humano, y ajusta el resto de consumos a los ingresos restantes.

La regla del 30% no tiene una base teórica. Procede de estudios del sistema hipotecario norteamericano de los años setenta que concluían que la probabilidad de impago de una hipoteca caía cuando la amortización mensual era menor del 30% de la renta del deudor. Nació como un criterio financiero de selección y desde este ámbito, se ha generalizado.

A pesar de que no se ha contrastado que el 30% sea el valor de equilibrio (en España se podría calcular pero disponiendo de microdatos de hipotecas, información estadística que, aunque existe, no está disponible; en Austria se ajusta al 25%), esta regla ha sido abrazada por investigadores y reguladores, y parece que funciona bien en su objetivo de evaluar las dificultades de acceso a una vivienda a pesar de lo sencillo de su concepto.

La ratio de accesibilidad se calcula de forma muy simple: dividiendo el coste de una vivienda (el pago por año total de renta en el caso de alquiler o de amortización más intereses si la vivienda ha sido adquirida) por el ingreso total del hogar. A partir de este cálculo, aparecen los determinantes de su valor, que son los que apuntan las razones de los problemas.

Por una parte, el denominador (ingresos del hogar) determina inversamente el ratio: si el hogar tiene altas rentas el ratio será pequeño, normalmente inferior al 30%, pero si aquellas no son muy altas, superará el 30% fácilmente. Indirectamente evalúa desajustes en el mercado de trabajo, de manera que cuando éste no retribuye apropiadamente a los trabajadores, el problema de la accesibilidad aflora con rapidez y la responsabilidad de la falta de acceso está en el propio sistema de fijación salarial. Cuando los hogares con rentas medias no pueden acceder comprando, deben alquilar, y la concentración de demandantes en el mercado de alquiler presiona las rentas.

El numerador computa dos tipos de costes de vivienda: el total de alquileres pagados o el montante de amortizaciones más intereses del crédito para la compra. El primero depende del nivel de los alquileres que resultan de la presión de la demanda sobre la oferta disponible. Si ésta crece, y la oferta no aumenta (suele ser estable en el tiempo en el largo plazo), las rentas siguen creciendo porque los hogares compiten entre ellos por una unidad.

El segundo grupo de gastos tiene que ver con las condiciones financieras. Los tipos de interés han sido los que, tradicionalmente, podían casi duplicar el pago por vivienda de un mes a otro (con tipos variables, claro), dificultando la accesibilidad. Los altos precios residenciales requieren de mayor capital prestado, aunque el sistema financiero tradicionalmente ha limitado la proporción de capital concedido sobre el valor de la vivienda (el ratio crédito-valor está fijado en un máximo del 80%). Todo esto ocurres si se concede el préstamo. Si no, aunque el hogar tenga capacidad de devolverlo, simplemente, no puede comprar. El total de hipotecas concedidas en España actualmente es de un 30% de las que se concedían 15 años atrás, mostrando una restricción crediticia muy relevante (quizás por la desaparición de las Cajas) que penaliza a demandantes con capacidad de pago, obligándoles a acudir al mercado de alquiler. Ahí es donde se concentra principalmente el problema de la accesibilidad en España.

Un mercado para ricos en un país de descampados

IGNACIO EZQUIAGA

La asequibilidad es un término subjetivo con consecuencias objetivas: para un precio dado, la vivienda asequible es la que un comprador potencial puede permitirse en función de su renta y capacidad financiera. La misma vivienda, al mismo precio, puede ser asequible para unos, pero no para otros; ello condiciona la calidad de vida y determina el acceso al crédito. Las escasas viviendas nuevas que se construyen hoy son asequibles, pero solo para unos pocos privilegiados, no para la mayoría. Por eso se producen pocas, menos de las necesarias para cubrir la formación de hogares.

El ascenso de precios hasta niveles de la burbuja anterior ha hecho que la accesibilidad sea un lujo para disfrute de una minoría. Los volúmenes de compraventa de vivienda son elevados, pero se concentran en la vivienda usada, que gira sobre sí misma mientras la nueva producción es marginal. Los compradores son hogares de rentas altas, extranjeros no residentes con altos patrimonios y receptores de herencias o donaciones. Engrosan esta rotación inversores especulativos que juegan a la gentrificación o al alquiler compartido y hogares que venden su vivienda habitual para comprar otra. En paralelo, la mayoría se ha quedado fuera del mercado porque con su ascenso los precios no son ya asequibles para ellos; un drama que deteriora las perspectivas de los jóvenes.

Esto es esencial para entender la crisis de asequibilidad actual. La escasez ha creado una burbuja de precio. Durante la década que duró la pasada burbuja inmobiliaria, los bancos concedieron crédito sin importar demasiado la asequibilidad de los precios insostenibles a que se realizaban las transacciones. Acabó mal, como sabemos. Ahora que el sistema bancario ya no financia burbujas, la asequibilidad es el criterio central de concesión hipotecaria a promotores y hogares y una referencia oficial para el raquítico y fragmentario mercado de alquileres.

Hay que preguntarse por qué no se construye más y a precios asequibles para todos. ¿Es que no hay suelos apropiados? La escasez de vivienda convive paradójicamente con abundancia de terrenos urbanos vacíos. Los promotores residenciales solo los compran a precios cuya repercusión en las viviendas finales las haga asequibles. Los bancos, que están deseando dar crédito, no pueden financiarles mientras no haya una demanda solvente, pero estos precios condenan a una producción pequeña para unos pocos privilegiados.

El satélite muestra en España suelos vacíos para edificar 6,8 millones de viviendas potenciales, entre ellas 2,8 en ciudades y áreas típicamente residenciales, según los planes vigentes. Muchos de los suelos clasificados como urbanizables quedaron vacíos y con desarrollo pendiente a partir de 2008, con la quiebra de sus promotores y de algunos de sus bancos.

Entonces, ¿por qué sus propietarios no los desarrollan o los venden a los promotores a precios asequibles para la mayoría? Lo que ha sucedido con Sareb, que todavía controla suelos para más de 300.000 viviendas potenciales, nos ofrece pistas. Con volúmenes mucho mayores, los fondos inmobiliarios internacionales adquirieron a los bancos, sobre todo entre 2011 y 2018, activos tóxicos que tenían suelos urbanos como garantía. La propiedad de muchos proyectos residenciales que la burbuja mostró como insostenibles ha pasado de promotores locales quebrados a grandes inversores como los mencionados. Estos no se dedican a promover viviendas y son muy sensibles a los resultados de sus ventas, lo que los conduce a congelar sus tenencias, evitando nuevas inversiones de desarrollo. Los activos no han vuelto al mercado para ser transformados en viviendas como se preveía en la resolución de la crisis.

Por su parte, los ayuntamientos, principales propietarios de suelos vacantes en España, con frecuencia han tratado de vender su patrimonio de suelo en el mercado libre, ajenos a las necesidades de los nuevos hogares, en vez de desarrollar viviendas protegidas y asequibles para amplias capas de la sociedad.

Unos y otros alimentan la España de los descampados mientras el mercado da vueltas sobre sí mismo y son siempre los mismos segmentos de riqueza los que pueden permitirse comprar una vivienda.