La sentencia del Supremo sobre el tope al alquiler de vivienda abre la vía para nuevas limitaciones en los precios

España vive una gran crisis de acceso a la vivienda, con precios disparados y miles de hogares en riesgo de perder la posibilidad de sufragar la compra o el alquiler. Ante este escenario, dentro del Gobierno conviven dos visiones sobre cómo afrontar el problema: una apuesta por una mayor intervención pública y otra por soluciones más orientadas al mercado. Aunque el debate está lejos de zanjarse, la reciente sentencia del Tribunal Supremo que avala el límite del 2% en las subidas de los alquileres impuesto por el Gobierno en 2022 abre una vía más favorable a que se tomen medidas extraordinarias de intervención en ese mercado.

El fallo, conocido este martes, establece que la medida adoptada por el Ejecutivo a fin de paliar los efectos adversos de la crisis inflacionaria no vulnera el derecho a la propiedad privada cuando se orienta a proteger otro derecho constitucional como el acceso a la vivienda y se apoya en la función social de la propiedad. Una interpretación que, a juicio de buena parte de los analistas jurídicos consultados y el Ministerio de Consumo, no solo legitima lo ya hecho, sino que abre un campo de actuación más amplio para futuras medidas de regulación directa del mercado, siempre que sean proporcionadas y justificadas por un contexto de emergencia habitacional.

El departamento que dirige Pablo Bustinduy, de Sumar, considera que de la sentencia “se desprende claramente que el derecho de acceso a la vivienda y la función social de la vivienda priman sobre otros potenciales intereses, en aplicación del artículo 33.2 de la Constitución, que consagra la función social de la propiedad privada”. De igual modo, el ministerio insiste en que el Tribunal Supremo ampara que estas limitaciones se puedan llevar a cabo a través de reales decretos-ley —normas con rango de ley aprobadas por el Gobierno en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad—, pues no son medidas que afecten al contenido esencial del derecho de propiedad ni al principio de la libertad de empresa.

Del otro lado está el Ministerio de Vivienda, en manos del PSOE, que insiste en que sus informes técnicos y jurídicos no encuentran un respaldo legal para prorrogar los contratos de alquiler que vencen ahora o volver a limitar los precios, como pide Sumar. Además, este departamento recuerda que el mecanismo legal para controlar la escalada de precios ya existe con las zonas tensionadas, aunque su aplicación corresponde a cada comunidad autónoma (las que rehúsan aplicarlo pueden esquivar el control de precios).

En medio de este desacuerdo está la opinión de los expertos, que ven posible que se apliquen nuevas medidas extraordinarias sin rozar la inconstitucionalidad a raíz de esta sentencia. En esa línea se posiciona Andrei Quintiá, investigador en Derecho Público en la Universidad de Santiago de Compostela, que considera que el debate ya no está tanto en la constitucionalidad como en el diseño concreto de las políticas. A su juicio, “una limitación del precio del alquiler es completamente proporcional” dentro del marco constitucional español, hasta el punto de que no ve problema jurídico ni siquiera en que ese tipo de topes fueran indefinidos. Insiste en que “aun planteando medidas limitativas de carácter permanente, tampoco suponen ningún tipo de problema; en otros Estados como Países Bajos o Suecia existen sistemas estables de control de rentas y tribunales administrativos que revisan los precios”.

El profesor subraya que la clave está en el diseño de la medida, que debería evitar efectos confiscatorios, preservar un núcleo del derecho de propiedad y evaluarse con cautela para no reducir drásticamente la oferta. Pero insiste en que el contexto español —con un parque de vivienda social residual que deja en manos del mercado el acceso de colectivos que en otros países pueden acceder a una vivienda de protección pública— justifica sobradamente la exploración de fórmulas más ambiciosas de regulación. Más en un momento en que los precios de los alquileres están desbocados y se avecina una revisión masiva de contratos.

La abogada del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) Alejandra Jacinto también considera que el marco doctrinal de la sentencia podría ser exportable a otras herramientas de contención del mercado. En su opinión, el razonamiento del Supremo —la legitimidad de limitar rentas para combatir contextos inflacionarios y proteger a los inquilinos— es trasladable a medidas como una prórroga excepcional y obligatoria de los contratos o un tope al precio, a fin de evitar una oleada de desahucios en un escenario de emergencia habitacional.

Jacinto subraya que no se trataría de una innovación jurídica y estaría amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y por precedentes como los informes favorables del Defensor del Pueblo. A su juicio, el verdadero obstáculo no es jurídico sino político: la limitada aplicación de las zonas tensionadas por parte de las comunidades autónomas ha dejado al Estado sin herramientas efectivas de corto plazo, y la prórroga forzosa o un tope obligatorio se avizora como una de las pocas medidas con capacidad real para frenar la escalada en el precio de los alquileres y su creciente uso especulativo.

Una posición más matizada es la de Virginia Jover Herrero, abogada del despacho López-Ibor, que advierte de que la sentencia del Supremo no puede interpretarse como una habilitación automática para desplegar nuevas intervenciones sin un análisis jurídico específico. A su juicio, el fallo se limita a validar una medida excepcional, adoptada en 2022 bajo un contexto muy concreto, que fue la crisis inflacionaria derivada del encarecimiento de la energía, entre otros elementos, por la guerra en Ucrania. Es decir, que “no constituye un cheque en blanco para generalizar cualquier tipo de límite futuro”.

Jover subraya que cualquier nueva regulación debería pasar por un proceso propio de justificación: acreditar la concurrencia de una situación extraordinaria, demostrar la proporcionalidad de la medida, su carácter temporal y la inexistencia de efectos confiscatorios sobre el derecho de propiedad. Solo si se cumplen esos requisitos —esto es, si no se elimina la utilidad económica del inmueble, no se priva de la renta y no se vacía el contenido esencial del derecho— podría sostenerse su constitucionalidad. En cualquier caso, reconoce que la sentencia del Supremo genera jurisprudencia y abre la puerta a futuras intervenciones.

Los sindicatos, por su parte, siguen analizando la sentencia. Los servicios jurídicos de Comisiones Obreras están midiendo el alcance del pronunciamiento del alto tribunal para ver si sus conclusiones son aplicables a nuevas medidas legislativas para garantizar el derecho al acceso a la vivienda.