Ni faltan casas ni suelo: un estudio universitario desafía la visión del sector inmobiliario sobre la crisis de la vivienda

España vive una crisis descomunal de acceso a la vivienda. Sobre esa afirmación existe un acuerdo generalizado, como en el hecho (casi una obviedad) de que si eso sucede es porque faltan casas asequibles para la población. Pero ahí se acaban prácticamente los consensos. La respuesta a de dónde sacar pisos que la gente pueda pagar ya no es tan evidente, como muestra un artículo reciente a cargo de la Universidad Politécnica de Cataluña, publicado por el Ministerio de Vivienda, que supone una impugnación del discurso dominante en el sector inmobiliario. En España, dicen los investigadores, ni faltan tantas casas como se dice, ni el problema es la escasez de nuevo suelo.

Los arquitectos Josep Roca Cladera y Blanca Arellano Ramos, ambos del Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la universidad barcelonesa, firman el artículo. Con el título Cinco tesis sobre la vivienda en España, aparece en la revista Ciudad y Territorio, que se presenta este miércoles en el Ministerio de Vivienda, pero su contenido ha sido parcialmente adelantado. A lo largo de 24 páginas, los autores repasan cinco aspectos clave en la actual crisis de asequibilidad: el déficit de vivienda, la relación entre la construcción de más casas y los precios, la escasez de suelo, la vivienda social y la focalización de las iniciativas en el alquiler. En todos ellos buscan datos o evidencias que avalen o refuten la visión que domina en las actuales políticas.

Sobre la supuesta falta de casas y el efecto que esto tiene sobre los precios, por ejemplo, recuerdan que es una tesis que ha defendido el propio Banco de España, cuyos informes “no dudan en acudir al argumento del déficit de vivienda como principal causante del encarecimiento residencial”. Y sostienen que “dicha convicción parece influir en el sentimiento de políticos, periodistas y, en general, de la ciudadanía”. Pero frente a esa visión generalizada expresan “serias dudas”. Entre otros motivos porque la subida de precios, recuerdan, es generalizada en toda Europa y eso implicaría pensar que la oferta está viéndose restringida en todos los países a la vez. “No parece que eso sea verosímil”, responden.

Además, la escasa construcción reciente debería verse parcialmente compensada con un “superávit acumulado” en el periodo de 2011 a 2021, cuando España incrementó en casi un millón más el número de viviendas que el de hogares. Por ello piden fijar la mirada sobre la vivienda vacía, que según el INE asciende a casi cuatro millones de inmuebles. Eso supone “un 14,4% del parque inmobiliario, muy por encima del 5% que la mayor parte de estudios especializados considera deseable”, recuerda el estudio.

Pero además, entrando en la segunda tesis, los arquitectos observan la evolución de nuevas casas levantadas y los importes para concluir que “construir mucha más vivienda no comporta necesariamente, en el mercado residencial, una reducción de precios”. El ejemplo aquí es claro: la burbuja de principios de siglo, cuando la alegría al edificar y los precios se dispararon simultáneamente.

En esa época también proliferaban los planes urbanísticos, y por eso los investigadores añaden a la refutación una reivindicación clásica de los promotores como es la escasez de suelo finalista (listo para construir). Los datos entre 2000 y 2018 —aunque en estos pesan mucho los años de la burbuja— muestran que España es el país que más suelo rural transformó para otros usos, por delante de Francia y más del doble que Alemania, Polonia o el Reino Unido. “Urbanizar más no es la solución”, sostienen los investigadores, que proponen aprovechar mejor y regenerar parcelas ya existentes. Como idea general de estas tres tesis, el artículo se basa en otras investigaciones para afirmar que en el mercado de la vivienda “la política de cantidad apenas afecta a la estructura de precios”. Esto sucede porque a la hora de fijar lo que vale una casa es determinante la capacidad de pago de la demanda. Conviene, por tanto, abordar la crisis de asequibilidad con otras herramientas, en las que se centran en la cuarta y la quinta tesis.

Ambas se dedican a las posibles soluciones a la situación actual. “La construcción de viviendas sociales es nuestro gran problema”, afirma el artículo. “Tan solo un 17% de vivienda acabada en el periodo 2007-2023 ha sido de protección [oficial], siendo el último año del que se dispone de datos el más bajo de la mencionada serie”, justifican los autores para reclamar más vivienda social. Esta es una de las grandes apuestas políticas (de momento, sin una plasmación clara en el mercado) y cuenta con un apoyo amplio junto con el fomento del alquiler. Pero “el consenso que despierta el impulso del mercado de arrendamiento se quiebra en cuando se hace referencia a la política de contención de alquileres”, advierten el artículo. Una intervención de rentas, limitada en el tiempo según recuerdan los expertos, a la que ven sentido si se acompaña de otras ayudas y de medidas como la regulación del alquiler turístico y de temporada, que restringen la oferta para usos residenciales.