La gran revisión del alquiler encarecerá la renta de los inquilinos en hasta 4.600 euros en 2026

El comienzo de la desescalada tras los peores meses de la crisis de la covid-19 reactivó con fuerza el mercado del alquiler en España. Tras los confinamientos y la paulatina vuelta de la normalidad, miles de inquilinos, al son de la movilidad laboral y la recuperación de la actividad económica, firmaron nuevos contratos de alquiler. Ahora, pasados los cinco años que estipula la ley de arrendamientos urbanos, muchos de ellos empiezan a caducar y pueden renovarse. El panorama, sin embargo, es hoy completamente distinto al de entonces, tanto por la presión residencial en las grandes ciudades como por los precios. Según los cálculos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, alrededor de 630.000 contratos ―que afectan a cerca de 1,6 millones de personas― se renovarán durante el año que viene y se encarecerán en hasta 383 euros al mes respecto al momento de la firma, lo que implica un sobrecoste anual de 4.600 euros en los casos más extremos.

El departamento que dirige Pablo Bustinduy, con datos extraídos del Panel de Hogares (que elaboran el Instituto Nacional de Estadística, la Agencia Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales), estima que en 2020 se firmaron unos 568.500 contratos que ya habrían empezado a sufrir la gran renvisión a lo largo de este año. En 2021, la cifra asciende a 632.369, por lo que la renovación que se avecina será incluso mayor, con un encarecimiento medio de 1.735 euros por vivienda en España, según cálculos que tienen en cuenta la variación en el precio medio del metro cuadrado a lo largo del periodo analizado.

Sin embargo, las cifras varían mucho entre un territorio y otro. Según los datos que maneja el ministerio, a los que ha tenido acceso EL PAÍS, los más afectados serán los 24.456 contratos que tendrían que renovarse en Baleares. En esta comunidad la renta media crecerá en algo más de 4.600 euros al año. También será llamativa el alza en la Comunidad Valenciana, donde 62.500 contratos subirán en casi 2.700 euros al año.

En Canarias se avecina un incremento de 2.267 euros para cada uno de los casi 40.000 contratos en esa situación. En Madrid (145.800 viviendas que deben renovar, el territorio donde hay más), el aumento media será de 2.042 euros al año, mientras que en Andalucía y Cantabria rondará los 1.900 euros.

Las subidas más moderadas se darán en Melilla (328 euros), Ceuta (784 euros) y Aragón (831 euros). Cataluña, argumentan en el ministerio, queda excluida del cómputo por contar con control de precios en las conocidas como zonas tensionadas, en las que vive el 80% de su población. Son familias a las que, al menos sobre el papel, no se les podrá subir la renta por encima de la variación anual del IPC. Por su parte, no se dispone de datos para el País Vasco y Navarra, que quedan fuera del Panel de Hogares por las características de sus regímenes forales.

Los cálculos llevados a cabo por Consumo son aproximados en cuanto al número de afectados y al impacto económico. A las localidades catalanas que se han declarado como zonas tensionadas y que, en principio, no verían subidas desmesuradas en las rentas, hay que sumarles otras ciudades como A Coruña. En el cómputo del ministerio tampoco tienen en cuenta a los hogares que hayan podido abandonar la vivienda antes de que venza su contrato ni el peso de los caseros con personalidad jurídica (es decir, empresas), cuya renovación se produce a los siete años. A ello se le añaden los alquileres situados en áreas de baja demanda, sin una dinámica de mercado que les permita encarecerse.

Aun así, desde el departamento que dirige Bustinduy defienden que el Gobierno aprueba una renovación automática de los contratos de alquiler que finalizan en los próximos meses. Es decir, piden una congelación del precio en la que solo se puedan actualizar las rentas anualmente conforme al IPC, como sucede tradicionalmente con los acuerdos que están en vigor. El objetivo es “proteger a los inquilinos e inquilinas de la escalada de los precios y posibilitar los proyectos de vida de la ciudadanía”.

Fuentes de Sumar explican que han trasladado la propuesta al Ministerio de Vivienda, en manos del PSOE, pero siguen a la espera de una respuesta oficial. Por el momento, aunque parecen compartir el diagnóstico, los dos socios del Gobierno siguen alejados a la hora de proponer soluciones. El departamento que lidera Isabel Rodríguez, a consulta de este periódico, sostiene que la congelación obligatoria de contratos por decreto-ley necesitaría convalidación parlamentaria, y en estos momentos no existe una mayoría que la apoye. “Cabe recordar que en las últimas semanas han decaído varias medidas planteadas en materia de vivienda por parte de Sumar por falta de apoyo”, apuntan.

“Las Administraciones públicas estamos obligadas a actuar con rigor y a no generar falsas expectativas que ahonden en la desesperanza de la ciudadanía”, añaden en Vivienda, donde exigen trabajar “siempre desde el rigor y la seguridad jurídica”. Los portavoces ministeriales recuerdan que los límites a las subidas del alquiler podrían aplicarse en todas las zonas con un problema de acceso a la vivienda si los gobiernos autonómicos del PP, que dirigen la mayoría de comunidades, quisieran. “Ellos son los responsables de que a sus ciudadanos les puedan subir el alquiler a placer”, añaden.

Entre octubre de 2020 y octubre de 2025, el mercado del alquiler ha experimentado un incremento acumulado constante. A escala estatal, el precio ofertado para viviendas ha pasado desde los 10,8 euros por metro cuadrado a los 14,5 euros, una subida del 34% según los informes de precios de oferta que proporciona el portal inmobiliario Idealista. Eso, aplicado a un piso medio de 80 metros cuadrado, significa pasar los 864 a los 1.160 euros, un incremento de 300 euros al mes (3.600 euros al año). “Los datos muestran la necesidad de una intervención urgente del mercado de la vivienda y concretamente del mercado del alquiler. Es una emergencia y nuestra obligación es actuar frente a ella, no resignarnos”, añaden las fuentes del socio minoritario del Gobierno.

En el Ministerio de Vivienda recuerdan que también están trabajando en la regulación de los contratos de temporada para evitar el fraude, con la puesta en marcha de distintas herramientas para impedir la comercialización de pisos turísticos ilegales, así como para limitar su proliferación donde no lo quieren los vecinos.