La gran revisión del alquiler: más de 300.000 hogares se enfrentan a la actualización de sus contratos

Más de 300.000 hogares en España afrontan estos meses la revisión de sus contratos de alquiler. La cifra la conforman aquellos inquilinos que firmaron durante el inicio de la recuperación pospandémica, cuando el mercado de la vivienda se reactivó con fuerza tras el parón sanitario. Cinco años después, la ley establece que los acuerdos pueden actualizarse en el caso de las viviendas de personas físicas, que son mayoría. El panorama, sin embargo, ha cambiado mucho desde entonces. La demanda de casas se ha disparado y, en consecuencia, también lo han hecho los precios, por lo que muchos inquilinos se enfrentan a una presión residencial mayor. Es el caso de Alejandra Ramos, diseñadora de 32 años. Su contrato, en un barrio cercano al centro de Madrid, finaliza en julio y su casero ya le ha comunicado que la renta pasará de los 850 euros iniciales a los 1.100 euros. Asume que tendrá que dejar el piso: “Es muy difícil afrontar la subida”.

La joven forma parte de una amplia generación inquilina que lidia con un encarecimiento que va del 20% al 30% entre 2020 y 2025, según los datos más prudentes. Sin embargo, esa cifra varía notablemente en función de la fuente. Mientras que los portales inmobiliarios —basados en precios de oferta, no de contrato efectivo— hablan de incrementos cercanos al 40%, otros expertos, como el catedrático en la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, sitúan el alza real en una horquilla que no superaría el 30%, apoyándose en registros fiscales de la Agencia Tributaria. En cualquier caso, incluso las estimaciones más conservadoras confirman que el encarecimiento es sustancial y representa una carga inédita para los hogares con ingresos medios y bajos, como el de Alejandra, cuya renta sube más de 250 euros mensuales. La subida, legal bajo la actual normativa, la obligará a ella y a otros 300.000 hogares a buscar otra casa o a ajustar gastos ante la imposibilidad de encontrar opciones más baratas, dado el tensionamiento que vive el mercado.

La estimación del número de afectados se extrae del panel de hogares que elabora la Agencia Tributaria junto al INE y el Instituto de Estudios Fiscales. La ofrece Dmitry Petrov, profesor de Economía en la Universidad de Alcalá. Según explica, en diciembre de 2022 (último año con datos) había registradas 338.000 viviendas con contratos iniciados en 2020. A partir de ahí, el investigador ha proyectado una caída paulatina replicando lo ocurrido con los contratos iniciados en los ejercicios previos. Asumiendo esa misma tendencia para los firmados en 2020, y dado que aún no hay cifras disponibles para 2024, la estimación apunta a que entre 220.000 y 300.000 contratos siguen en vigor y estarán sujetos a revisión durante este ejercicio. Los afectados pueden ser incluso más, ya que en algunos casos una casa puede tener más de una familia.

La proyección encaja con otro trabajo realizado por Josep Oliver, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Barcelona, que calculó más de 500.000 firmas de arrendamiento en 2020, incluyendo renovaciones. A falta de una estadística oficial sobre alquileres —una carencia estructural del mercado español—, estas aproximaciones ofrecen una ventana razonable sobre la magnitud de un fenómeno que amenaza con tensionar más todavía uno de los grandes problemas que enfrenta España. Preguntado por la cuestión, el Ministerio de Vivienda reconoce “ser consciente de la situación que pueden verse obligados a afrontar muchos inquilinos” y emplaza a las comunidades a aplicar la ley de vivienda. En paralelo, el PSOE ha presentado esta semana en el Congreso un paquete de medidas orientado, entre otros objetivos, a promover una bajada de las rentas.

Los expertos explican que es la primera vez desde la pandemia que se va a producir una revisión masiva de contratos en un escenario de altos precios y de baja oferta. A partir de ahora, este tipo de ajustes se volverán recurrentes. “Muchos inquilinos no tendrán mecanismos de amortiguación para asumir los nuevos costes”, detalla Petrov. “Venimos de una situación en la que los hogares más vulnerables destinan más del 50% de sus ingresos al alquiler. Si le añadimos las actualizaciones, queda poco margen de maniobra”, añade. Las consecuencias inmediatas, apunta, son una expulsión forzada hacia localidades más baratas y un aumento de las tasas de hacinamiento. Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid apuestan por una tercera fórmula: “Tras desarrollar tu vida durante cinco años en tu casa, de repente te llega un encarecimiento inasumible”, denuncia Valeria Racu, portavoz del sindicato. “No es un acuerdo, porque no se trata de un contrato entre dos partes en igualdad de condiciones. Por eso decimos que nadie se marche de casa y que nadie acepte la subida”.

Juan Antonio Módenes, doctor en Geografía por la Universidad Autónoma de Barcelona e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos, cree que esta incertidumbre y presión residencial afecta principalmente a migrantes y jóvenes, que son los segmentos poblaciones con más peso en el alquiler. Y los efectos son obvios: “Un cambio en la tipología de los hogares, con varios núcleos familiares conviviendo en la misma vivienda, y un alza de la edad media de emancipación, que ya es de por sí alta en España”. Sin embargo, insiste, también hay que prestar atención a un mercado cada vez más segmentado, con hogares propietarios que absorberán cada vez más ingresos de quienes están obligados, por su situación socioeconómica, a ser inquilinos sin otra alternativa.

Según el Banco de España, entre 2015 y 2023 el coste medio del alquiler por metro cuadrado aumentó un 12,5%, con repuntes muy superiores en grandes ciudades y áreas turísticas. Pero son los precios de entrada al mercado —los de los nuevos contratos— los que anticipan el verdadero alcance del problema: en 2022 y 2023 los incrementos anuales superaron el 10%, y los indicadores para 2024 y principios de 2025 apuntan a una dinámica similar.

A pesar de que el parque de viviendas en alquiler ha crecido con fuerza —más de un millón de unidades adicionales en la última década, según el informe anual del Banco de España— este aumento ha descansado casi exclusivamente en la inversión de particulares, mientras que el peso de las administraciones públicas y de los grandes inversores institucionales ha disminuido. El dominio de los pequeños caseros condiciona el aumento de precios en un contexto en el que se carece de una regulación efectiva que limite las subidas fuera de las zonas tensionadas. Así lo explica Gemma Caballé, subdirectora de la Cátedra Unesco de la Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, quien insiste en que “la libertad de fijar el precio es un principio práctico del sistema, pero esa libertad también entra en conflicto con el orden público y el derecho a una vivienda digna”.

En este contexto, cada revisión contractual se traduce en una carga creciente para los inquilinos. Ya en 2022, el esfuerzo económico para afrontar el alquiler superaba la media europea y se situaba en niveles especialmente altos en áreas turísticas y grandes capitales, dando lugar a situaciones de sobreesfuerzo y de vulnerabilidad social.

Si se coge un mapa de España, se observa que muchos de los mayores incrementos en estos cinco años se han producido en los territorios más turísticos. La lista la encabeza la Comunidad Valenciana, con un repunte del 60% entre abril de 2020 y abril de 2025, según los precios medios que se extraen de Idealista. Entre la lista también figuran Baleares y Canarias, con aumentos del 48% y 46%, respectivamente. La media nacional es de un 33%. Es decir, que si en 2020 un piso de 80 metros cuadrados costaba 856 euros en promedio, ahora vale 1.144 euros al mes. En Madrid y Cataluña estos precios son incluso superiores. De hecho, en Barcelona el precio de oferta superó en abril de este año los 1.900 euros, mientras que en Madrid llegó a los 1.700 euros.

Es de prever que la mayoría de las revisiones se apunten a esta tendencia y actualicen las rentas con los precios de mercado. Algunos de los expertos consultados tampoco descartan una movilización de parte de los inmuebles hacia el mercado de los pisos turísticos o hacia el de la compraventa. “Estos episodios siempre facilitan los círculos de especulación por parte de los caseros”, señala Javier Gil, investigador en el CSIC y en el Grupo de Estudios Críticos Urbanos (GECU). De la misma manera, es esperable que los inquilinos asuman esas subidas de forma general: “Cuando la presión es tan alta se aceptan estas prácticas como mal menor. Y eso, al tratarse de comportamientos generalizados, produce subjetividades y dinámicas del mercado”, añade.

Montalvo no cree que todos los pequeños caseros, que son la mayoría en España, vayan a actualizar las rentas con los niveles que maneja el mercado, dado que muchos preferirán conservar a los inquilinos que pagan con puntualidad o mantienen cuidada la casa. Racu, sin embargo, anticipa que por lo general “primará la lógica rentista”. “Da igual que sean inquilinos ideales, por así decirlo, porque lo que pesa es la posibilidad de obtener más rentabilidad”. El sindicato, asegura, ya está viendo casos con revisiones superiores al 50%.

Para María Matos, directora de estudios de Fotocasa, estas cifras reflejan un desequilibrio que se arrastra desde hace más de una década: “Tenemos una demanda creciente desde 2014, agravada por factores sociales, económicos y legislativos, mientras la oferta no ha hecho más que reducirse”. E insiste en que los mayores problemas se concentran en zonas con menor respuesta pública y mayor reconversión del parque hacia alquileres de temporada.