El mapa del alquiler calle a calle: los precios se han disparado en todas partes

Los precios del alquiler continúan disparados. En la última década, el precio por metro cuadrado de un piso medio ha subido más que la inflación en 97 de cada 100 secciones censales, según una estimación realizada por el diario EL PAÍS que toma los datos del Índice de Alquiler de la Vivienda entre 2015 y 2023 y los ajusta con las subidas observadas por el portal inmobiliario Idealista entre diciembre de 2023 y el pasado febrero.

En el mapa interactivo puede consultar el precio medio estimado por metro cuadrado del alquiler en cada sección censal con datos disponibles, así como su incremento desde 2015. Los datos publicados por el Ministerio no incluyen al País Vasco y, en el caso de Navarra, solo abarcan el periodo 2021-2023, por lo que tampoco aparecen en el mapa. Para el resto de comunidades autónomas, la estadística cubre alrededor del 70 % de las secciones censales, aquellas con un mínimo de contratos de alquiler registrados, motivo por el que muchos pequeños municipios no disponen de información.

El mapa muestra con claridad la intensidad de la subida de los precios en esta década, en seis de cada diez vecindarios el incremento supera el 50% y en uno de cada diez es superior al 75%.

Madrid, Cataluña, Andalucía y Canarias concentran espectaculares subidas de más del 50% desde 2015. El salto es aún mayor en Baleares y la Comunidad Valenciana: allí superan el 65%. En el otro extremo, pero también con un notable encarecimiento de más del 40%, figuran Extremadura y Asturias. Esta última es la única comunidad en la que la inflación se acerca al índice del ministerio.

Estos escenarios podrían ser peores para los que intentan acceder a un alquiler por primera vez o los que planean una mudanza. Los datos del Ministerio de Vivienda recogen las estadísticas de alquiler vivo, independientemente de su antigüedad: contienen contratos recién firmados, pero también otros de inquilinos que llevan años o décadas en ese piso.

Una forma de evaluar las subidas en la oferta son los datos que ofrecen los portales inmobiliarios. Según Idealista, las rentas se habrían duplicado en Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias entre 2015 y febrero de 2025, y habrían registrado subidas por encima del 75% en otras cinco comunidades. Esta métrica también tiene limitaciones, pues considera como precio del alquiler el que el arrendador publica en cada oferta, susceptible –aunque cada vez menos en las zonas más tensionadas– de una negociación posterior.

Pese a las limitaciones de ambas estadísticas por separado, las subidas que capturan los datos de Idealista y del ministerio acaban siendo similares. Entre 2011 y 2023, por ejemplo, las subidas del ministerio representaron un 89% del incremento que captó Idealista. Teniendo eso en cuenta, la proyección que realiza EL PAÍS ha actualizado los datos del ministerio a partir de las variaciones de Idealista entre 2023 y 2025 para cada comunidad autónoma.

Las subidas se ceban con las grandes ciudades

Los datos señalan a municipios concretos. Entre las localidades de más de 20.000 habitantes, destacan las subidas de Moncada, Valencia o Estepona, que ofrecían en 2015 precios bastante contenidos y que han visto ahora subir las rentas por encima del 80%. Entre los sitios que ya contaban con alquileres caros hace una década el panorama no es mejor. En Pozuelo de Alarcón o Sant Cugat del Vallès, el metro cuadrado ha pasado de 10 a 15 euros.

El análisis barrio a barrio tampoco ofrece buenas noticias. En Valencia, Palma, Alicante y L’Hospitalet es casi imposible encontrar una manzana con subidas de menos del 50% desde 2015. Es la tónica general en las grandes ciudades.

El siguiente gráfico muestra cómo se distribuyen los vecindarios de cada ciudad según la subida del alquiler en la última década. Por ejemplo, en Madrid prácticamente ninguna sección censal ha contenido los precios por debajo de la inflación.

Metodología

Los datos del Índice de Alquiler del Ministerio de Vivienda son una explotación realizada por el servicio de estadística de la Agencia Tributaria. Se nutren de las declaraciones tributarias presentadas entre 2011 y 2023, lo que incluye millones de registros de inmuebles alquilados como vivienda habitual. Además, esa información se cruza con datos del catastro para conocer la superficie de cada vivienda y otras características. Esta base de datos permite estimar el precio pagado en alquileres casi calle a calle, a un nivel tan pequeño como la sección censal, que se corresponde con pequeñas áreas donde viven unas 1.000 personas. En el mapa y en el resto de gráficos de esta información se ha considerado el precio mediano del metro cuadrado de viviendas colectivas de la región analizada (sección, municipio o comunidad autónoma).

Los datos de Idealista proceden de los informes del precio de la vivienda que publican en su portal y hacen referencia al precio medio del metro cuadrado en cada comunidad autónoma. Los datos de inflación los publica el Instituto Nacional de Estadística.

Para aproximar los precios del Índice del Alquiler al año 2025, hemos analizado los precios de Idealista (que publica hasta 2025) para actualizar los datos del Índice, como explicamos en el texto.