Más de nueve millones de personas viven ya en zonas tensionadas por el alquiler

Más de nueve millones de personas residen hoy en una zona tensionada por el alquiler. Este volumen representa al 20% de la población del país, que se concentra en el noreste de la península, especialmente en Cataluña. Cada vez más ciudadanos viven en un lugar en el que el mercado está intervenido de acuerdo con el marco que establece la ley de vivienda desde 2023, porque los responsables de sus comunidades autónomas así lo han determinado tras observar que sus territorios cumplen con las condiciones que establece la norma: que el pago mensual del arrendamiento y los suministros de la casa superen el 30% de la renta media de los hogares; o que el alquiler medio haya crecido más de un 3% por encima del IPC acumulado en los últimos cinco años. Pese a que son muchas las ciudades que acreditan esta situación, el requisito político de solicitar esta declaración está frenando su expansión por el resto del territorio, singularmente en aquellos gobernados por el Partido Popular.

Según los cálculos realizados por EL PAÍS a partir de las resoluciones del Ministerio de Vivienda y las encuestas de población del Instituto Nacional de Estadística (INE), más de nueve millones de residentes, de los casi 50 millones que se reparten por todo el país, se concentran actualmente en estas zonas. Tras las últimas incorporaciones, ya son 304 municipios los que ostentan esta categoría, la mayoría de ellos ubicados en la zona noreste del mapa. Nueve de cada diez se ubican en Cataluña. Otras capitales, como Las Palmas de Gran Canaria o Santiago de Compostela, se encuentran realizando los últimos trámites para solicitar en 2026 esta declaración.

El 18,7% de la población española reside actualmente en un municipio que ha adoptado la calificación de zona tensionada, distribuidos a lo largo de cuatro comunidades autónomas: Galicia, País Vasco, Navarra y Cataluña. Tomando como referencia el padrón que contabilizó el INE el pasado 1 de enero de 2025, y que fija el total de habitantes de España en 49.128.297, este grupo engloba a 9.192.567 personas. Un volumen en el que se concentran tanto propietarios como inquilinos. La mayoría están afincados en Cataluña, donde 271 municipios tienen el mercado del alquiler intervenido, el 89% del total de las zonas que lo han solicitado desde 2024. De entre todos ellos, la ciudad de Barcelona es la que más población concentra, con 1,7 millones de habitantes.

Patricia Moral tiene 29 años y vive de alquiler con su novio en un piso en el Poble-sec, uno de los barrios de la capital catalana, desde hace cuatro meses. Paga 890 euros al mes por un piso de 57 metros cuadrados. Al otro lado del teléfono, reconoce sentirse beneficiada por el hecho de residir en una zona tensionada, aunque fue ella quien tuvo que marcarle los límites a su casero.

“Cuando firmamos el contrato, la mensualidad era de 1.064 euros. Una vez mudados, fui al Registro [de la Propiedad] a solicitar la nota simple del inmueble, y busqué el importe máximo que se podía pedir por él de acuerdo con el índice de referencia que fija la ley. Descubrí que tenía que ser mucho menor y, con la ayuda del Sindicato de Inquilinas de Cataluña, concertamos una reunión con la inmobiliaria. No sin pelearlo, conseguimos que el casero nos redujera el precio y, además, que la inmobiliaria nos devolviera los gastos de gestión que también habíamos pagado sin correspondernos a nosotros”, detalla. Pese a que logró una reducción considerable, lamenta que los arrendadores sigan actuando al margen de la ley. “Me da rabia que te tengas que meter tú a investigar si quieres lograr algo”, comenta.

La Ley por el Derecho a la Vivienda cuenta, sin embargo, con una escapatoria para los propietarios, puesto que no se aplica en los alquileres de temporada o por habitaciones. Algo que, según denuncian algunos inquilinos, está provocando que muchos contratos de alquileres de larga duración vigentes no se renueven para poder volver a poner en el mercado las viviendas a precios por encima de lo que marcan los topes legales.

“Quedan 10 meses para que se nos termine el contrato, y ya nos han avisado de que no lo van a renovar”, cuenta Rubén Sospedra, de 34 años, que vive junto con otros dos compañeros desde finales de 2021 en un piso en la Calle Córcega, en Barcelona. Pagan 1.500 euros de alquiler entre los tres, por un piso de 150 metros cuadrados. En este tiempo, la propiedad de todo el edificio ha pasado a manos de Vandor Real State, sociedad inmobiliaria del fondo británico Patron Capital.

“Desde que entraron no han parado de hacer obras en todos los pisos que están vacíos, para ponerlos en alquiler por habitaciones. Por uno igual que el nuestro, al que le han añadido hasta siete habitaciones, piden 700 euros por la más barata”, explica. “Ellos defienden que no están haciendo nada ilegal y, desgraciadamente, es verdad”, añade. Desde el 1 de enero de 2026, todos los contratos de alquiler que se firmen en Cataluña, también los de temporada o por habitaciones, tienen las mismas limitaciones que los de larga estancia. El Parlament aprobó a finales del año pasado la Ley autonómica 11/2025 que rellena el vacío legal de la norma estatal.

A los reconocimientos iniciales de los municipios catalanes se añadieron después algunos del País Vasco, entre ellos la ciudad de Bilbao. María Aizpurua, su novio Iker y su hijo pequeño viven de alquiler en Bilbao, en un piso de unos 50 metros cuadrados cerca del Ayuntamiento, desde hace 12 años. “Somos la excepción a la realidad de la ciudad”, reconoce. Pagan “solo” 921 euros ―cuando el precio medio de una vivienda supera los 1.600 euros en esa zona―, y tienen acceso a una plaza de garaje y a un trastero. Mantienen una buena relación con la casera, que incluso les ha dejado el alquiler congelado un tiempo, aunque en los últimos años ha ido ajustando la cuota de acuerdo con el IPC. “Podría ganar mucho más por el piso”, indica María, que busca desde hace años una vivienda más grande para comprar. “La cosa está fatal porque todo lo que encontramos está muy por encima de nuestro presupuesto”, lamenta.

Para Jaime Palomera, codirector del IDRA (Instituto de Investigación Urbana) y autor de El Secuestro de la Vivienda: Por qué es tan difícil tener casa y cómo esto puede romper la sociedad (Península), la declaración de una zona tensionada favorece la contención de los precios, y provoca que, en las viviendas habitadas, “sea mucho más complicado ahora hacer subidas abusivas”. Sin embargo, reconoce las limitaciones de la ley estatal. “Este agujero ha permitido que una parte cada vez más grande de la oferta nueva sea desviada por no pocos operadores al mercado de temporada y de habitaciones”, analiza. “En ese mercado, que es el que encuentran quienes buscan casa en los portales inmobiliarios, las condiciones son tremendamente abusivas. Pero esto no es atribuible a la regulación de precios, porque también lo vemos en comunidades autónomas y ciudades donde no se está aplicando la ley”, añade.

Gema Gallardo, codirectora de Provivienda, alerta también de que la declaración de zonas tensionadas responde al “desplazamiento de la población hacia las grandes ciudades y hacia las ciudades turísticas”. Un movimiento que se está produciendo “a nivel global” y que está “tensionando” mucho los núcleos urbanos. Algo que, en su opinión, exige que se tomen “soluciones políticas de carácter más general”. Por su parte, Enric Aragonès, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Cataluña, señala que el punto ciego por la que muchos propietarios bordean la ley “se dejó abierto deliberadamente”, y que, como alertaron antes de su aprobación, las cifras oficiales demuestran que los alquileres de temporada en Cataluña “se han multiplicado por 20″ desde que está vigente.

Desigualdad y empobrecimiento

El Ayuntamiento de Santiago de Compostela busca el reconocimiento de zona tensionada por segunda ocasión. Pretende ser la segunda ciudad en lograrlo tras A Coruña. El año pasado presentó la primera solicitud, pero la Xunta de Galicia la rechazó, lo que obligó al consistorio a empezar de nuevo. “Lo que está claro es que si no fuese por el Partido Popular, que utiliza la Xunta para hacerle oposición al Gobierno de Santiago ―cuya regidora, Goretti Sanmartín, pertenece al BNG―, el alquiler estaría regulado desde hace tiempo”, denuncia Iago Lestegás, concejal de urbanismo del Ayuntamiento de la ciudad.

Según datos del Ministerio de Vivienda obtenidos de la explotación tributaria, en la capital gallega había 10.548 viviendas en alquiler en 2023, mientras que en 2011 eran 7.333, lo que representa un crecimiento del 44% en algo más de una década. Y de acuerdo con los datos del Observatorio de Vivienda de Galicia, dependiente del Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS), el precio medio del alquiler aumentó un 40,26% entre 2019 y 2024: de 444,4 euros a 623,3. En estos cinco años, el crecimiento acumulado del IPC en Galicia fue de 20%, lo que permite llevar a cabo la solicitud, por superar ampliamente la barrera del 3%. “Creemos que es necesario intervenir en el alquiler porque se ha convertido en una fuente de desigualdad y en un factor de empobrecimiento”, reflexiona Lestegás.

Las Palmas de Gran Canaria es otra de las capitales que pretender lograr este año el reconocimiento de zona tensionada. Su alcaldesa, la exministra de Función Pública y Sanidad Carolina Darias, considera necesaria esta declaración para corregir las disfunciones de un mercado que se ha desatado en los últimos años, especialmente por la expansión de la vivienda vacacional. “Hay zonas de la ciudad en las que se está matando al alquiler tradicional, y creemos que esta declaración puede tener un impacto importante sobre muchas familias, que verán minorado el precio de su alquiler”, indica. Según datos del consistorio canario, el volumen de viviendas en alquiler ha crecido un 47,8% entre 2001 y 2021, y el alquiler medio para una vivienda de 77 metros cuadrados se sitúa actualmente en el entorno de los 550 euros. Como en el caso de Santiago, este 2026 esperan lograrlo al segundo intento.

Freno del PP

La resistencia de Madrid, una de las comunidades más presionadas por la demanda creciente, a declararse zona tensionada sigue convirtiendo a la capital del país en territorio hostil a la hora de encontrar un alquiler asequible. Su presidenta, Isabel Díaz Ayuso, se ha manifestado reiteradamente contraria a la aplicación de la Ley de Vivienda, por considerar que “hunde la oferta” y propicia la irrupción de pisos turísticos, “porque a los propietarios les da pavor poner su vivienda en alquiler”.

Tampoco la Comunidad Valenciana ni Andalucía, donde se han concentrado las subidas más destacadas en ciudades con una fuerte demanda turística como Alicante o Málaga, también gobernadas por el PP, se muestran partidarias de llevar a cabo la solicitud a lo largo de este año. “Hay zonas a lo largo y ancho de la geografía que piden a gritos esa declaración. Porque, a corto y medio plazo, por mucho que se intensifique la creación de nuevas viviendas protegidas, la regulación de precios es una de las cosas que pueden hacer los gobiernos con efectos inmediatos para la población: es un torniquete que permite frenar la hemorragia, protegiendo a millones de hogares y aumentando su renta disponible”, incide Palomera. “El PP debería salir de su burbuja negacionista y atender a los consensos: si el mercado no funciona, hay que intervenir”, concluye una fuente del Ministerio de Vivienda.

De acuerdo con los datos del portal Idealista ―cuyos anuncios está investigando el Ministerio de Consumo, junto a los de otras plataformas, aunque oficialmente no se han divulgado los nombres, por ofertar pisos en zonas tensionadas con precios que vulneran la ley de vivienda― entre junio de 2023 (primer mes de vigencia de la norma) y diciembre de 2025, el precio medio del alquiler por metro cuadrado ha crecido mucho más en ciudades como Madrid (+35,1%) y Valencia (+33,3%), e incluso algo más en Málaga (27,4%), que no son zonas declaradas tensionadas, que en Barcelona (+27,3%).

Sin embargo, tanto Madrid, como Málaga y Valencia rebajaron su oferta en aquellas zonas tensionadas (pese a no estar reconocidas como tal) desde la entrada en vigor de a ley: lo hicieron un 4,9% y algo más de un 14% en las otras dos ciudades, respectivamente, según el Observatorio del Alquiler. Este fenómeno también sucedió en Cataluña, con una pérdida estimada de 35.000 viviendas en 2025, según el Observatori de l’Habitatge, organismo dependiente de la Generalitat.