Las herencias de vivienda alcanzan su máximo histórico tras crecer con fuerza en 2025

España está asistiendo al mayor traspaso de viviendas a través de las herencias de su historia. El número de inmuebles transmitidos mediante una sucesión superó las 208.000 operaciones anuales en 2025, un alza del 3% respecto al año previo y un máximo histórico según la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato consolida una tendencia silenciosa y ascendente que, con altibajos puntuales, se ha intensificado de forma clara durante la última década, reflejando un cambio estructural en el mercado inmobiliario español que amenaza con seguir dando que hablar en los próximos ejercicios, a medida que la primera gran generación propietaria de España vaya falleciendo.

La evolución histórica que ofrece el INE muestra que las transmisiones de casas por herencia se mantuvieron durante años en niveles relativamente estables, con cifras moderadas tras el ajuste posterior a la crisis financiera de 2008. Sin embargo, a partir de mediados de 2015 comenzó una fase de crecimiento sostenido que ―con la salvedad de 2020, marcado por la pandemia, el parón de la actividad y la demora de muchos trámites burocráticos― se ha acelerado especialmente desde 2021.

A las más de 208.000 herencias hay que sumarles las 714.000 compraventas registradas en 2025, las más de 24.000 donaciones, las 1.300 permutas (intercambios) y las 183.000 transmisiones de casas enmarcadas por el INE en la categoría de otros (donde hay operaciones conjuntas o mezcla de varios títulos de adquisición, por ejemplo). En total, durante el pasado año cambiaron de manos 1,1 millones de casas.

El fenómeno presenta una dimensión territorial prácticamente generalizada. La mayoría de las comunidades autónomas han alcanzado nuevos máximos históricos o se sitúan en niveles próximos a sus registros más elevados, lo que indica que el incremento no se limita a áreas concretas, sino que responde a factores de carácter estructural que afectan al conjunto del país. Andalucía, por ejemplo, registró casi 36.000 operaciones, mientras que la Comunidad Valenciana rozó las 30.000. En ambos casos, son niveles récord. Al grupo se le suman País Vasco, Navarra, Murcia, Galicia, Canarias, Extremadura, Aragón, Asturias y las dos Castillas.

Cataluña (con más de 29.000) y Madrid (con casi 24.000) se mantienen en niveles similares a los de años anteriores, al igual que La Rioja. Solo ven caer sus cifras Cantabria, que lo hace tímidamente, y Baleares, que sorprendentemente se hunde a su mínimo histórico (2.700 operaciones).

Detrás de esta tendencia hay, ante todo, un factor demográfico. España está entrando en una fase avanzada de envejecimiento poblacional que tiene consecuencias directas sobre la transmisión del patrimonio. Según el INE, el número anual de defunciones ha aumentado de forma estructural desde 2019 y ronda las 440.000 al año. No se trata de un fenómeno coyuntural, sino del inicio del relevo generacional de las cohortes nacidas en la década de 1940, las primeras generaciones que accedieron masivamente a la propiedad en España.

La Encuesta Financiera de las Familias que publica el Banco de España permite entender por qué este cambio demográfico tiene un impacto tan directo en el mercado inmobiliario. Según la última edición disponible, con datos de 2022, más del 75% de la riqueza bruta de los hogares está compuesta por activos reales, principalmente vivienda. Además, la propiedad está fuertemente concentrada por edad. Mientras que solo una tercera parte de los menores de 35 años tienen la vivienda principal a su nombre, la tasa llega al 80% en el caso de los mayores de 65 años y roza el 85% en los que pasan de los 75.

El propio supervisor bancario ha señalado en sus documentos sobre distribución de la riqueza que la acumulación patrimonial en España sigue el patrón clásico del ciclo vital. Los hogares ostentan activos durante su vida laboral y alcanzan su apogeo en la jubilación. Esa riqueza ―caracterizada principalmente por los bienes inmuebles― posteriormente cambia de manos, lo que implica necesariamente un aumento de las transferencias intergeneracionales. Se producen principalmente vía herencia, debido también, según recuerdan portavoces de los Registradores de España, a una reducción de la carga tributaria frente a otras modalidades como la donación, lo que hace más atractiva la aceptación de la sucesión.

El impuesto de sucesiones y donaciones, de naturaleza estatal pero cedido a las comunidades autónomas, grava este tipo de transmisiones y suele mantener un trato mucho más favorable para las herencias entre familiares directos, con bonificaciones muy cuantiosas (del 99% o incluso el 100%) en la mayoría de operaciones.

En este contexto, el récord anotado en 2025 no es un episodio aislado ni una anomalía estadística. Es la manifestación clara de un proceso demográfico de largo recorrido que, previsiblemente, seguirá con la tendencia y se intensificará a medida que el grueso de la generación del baby boom (nacida entre 1958 y 1977), la más numerosa de España, alcance edades más avanzadas en la próxima década.

Otros organismos como el Consejo General del Notariado también vienen señalando esta dinámica. En sus últimos informes, ponen de relieve que tanto las donaciones como las herencias de vivienda han mostrado un crecimiento sostenido en los últimos años, muy por encima de lo observado en décadas anteriores. Los datos de los notarios, por cuestiones de metodología, no coinciden con los del INE y los registradores, pero sí que dibujan la misma curva.

Entre 2017 y 2024, según este organismo, las donaciones de viviendas pasaron de poco más de 32.600 a cerca de 54.700 al año, mientras que las adjudicaciones de herencia con vivienda registradas crecieron desde alrededor de 336.000 a más de 403.000 en ese mismo periodo. A la espera de cerrar los números de 2025, las cifras notariales reflejan que las donaciones y las herencias de vivienda han continuado representando una proporción muy relevante de todas las transmisiones patrimoniales formalizadas en España.