¿Va a heredar o le van a donar una casa?: estas son las claves que tiene que saber

La vivienda es para los jóvenes un callejón sin salida. Muchos de los que consiguen acceder a un techo suelen tener detrás un importante bastón en forma de herencia o donación. Los datos del Consejo General del Notariado lo confirman: en los primeros seis meses del año se han donado 26.923 viviendas y se han heredado 202.923, cifras que equivalen al 60% de todas las compraventas registradas en esa franja de tiempo.

Para el economista Gonzalo Bernardos son tres los principales factores que explican que se pueda hablar de un mercado inmobiliario heredado: “Un salario reducido, un excesivo gasto y unos progenitores que acumulan bastante más riqueza de la que llegaron a tener sus abuelos”. A ello se añade, dice, una mayor predisposición de los padres a echar una mano (o dos) a sus hijos, que viven una de las mayores crisis de acceso de la historia debido a los altos precios, tanto de los alquileres como de los pisos en venta.

En este contexto, “el gran impedimento para la compra de una vivienda no es el pago de la cuota hipotecaria, sino no disponer del 20% del precio que el banco no está dispuesto a prestar”, comenta Bernardos. La dificultad para reunir esta cantidad se ha convertido en la gran barrera que separa a quienes pueden comprar de quienes, aun con empleo y estabilidad, siguen atrapados en un alquiler cada vez más caro.

Cada día certifica esa realidad el notario de Barcelona Jesús Benavides. “Una pareja joven puede afrontar con su salario la mensualidad de un préstamo hipotecario de 700, 800 o 900 euros, pero no tiene capacidad para ahorrar esos 60.000, 70.000 u 80.000 euros para la entrada y los gastos”, explica. En la práctica, asegura, “es muy frecuente que jóvenes y parejas con menores a su cargo recurran a la ayuda de familiares, principalmente padres”. Una ayuda que suele materializarse de dos formas: “La donación de dinero para afrontar la entrada, que es la opción más habitual, o directamente la donación de un inmueble que, aunque ha aumentado, no es la más común”.

Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado demuestran que esta tendencia no es puntual. El número de donaciones de al menos una vivienda ha crecido un 71,2% entre 2017 (29.722 actos) y 2024 (50.887), con especial protagonismo de los grupos de entre 55 a 65 años y de mayores de 65 años. Las herencias mantienen cifras igualmente elevadas: pasando de 335.888 viviendas heredadas en 2017 a 403.854 en 2024.

La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, interpreta este fenómeno como el reflejo de una realidad estructural: “Las dificultades de los jóvenes para acceder a la vivienda hacen que las transmisiones intergeneracionales se consoliden como instrumentos de acceso y de redistribución de los recursos familiares”. Y prosigue: “Si tenemos en cuenta los datos del 2018 frente a los de 2024, las comunidades autónomas en las que más ha crecido la donación de viviendas son Andalucía, Castilla y León y Extremadura. En el caso de las herencias, Murcia, Canarias y Asturias son las regiones donde más aumentó el número de casas transmitidas”, expone Barea.

La explicación no es únicamente económica, sino también cultural y demográfica. España supera ya los 10 millones de mayores de 65 años y se encamina hacia un escenario en el que un tercio de la población tendrá o superará esa edad en 2055, según el INE. Esta generación, que ha acumulado vivienda en mayor proporción que ninguna otra anterior, se está convirtiendo en un actor decisivo. Es decir, el envejecimiento poblacional augura una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas ya sea mediante donaciones o herencias. 

Tras el aumento de estos traspasos suele haber, en muchas ocasiones, una estrategia fiscal planificada para evitar conflictos familiares o cargas futuras. Aunque Benavides no estima que sea así: “Estas donaciones, que suponen un adelanto parcial de una herencia, no se realizan para evitar conflictos o cargas fiscales futuras, sino para ayudar a los hijos en una situación de necesidad, ante un mercado de la vivienda muy tensionado, tanto en el alquiler como en la compra”. “Es un acto de altruismo hacia sus hijos”, insiste.

La fiscalidad, sin embargo, pesa. El abogado José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, avisa de que donar una vivienda puede salir muy caro: “La donación supone una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF, y puede ser una ruina fiscal para el donante”. Lo explica: “Si la ganancia patrimonial para el donante en el IRPF no es muy elevada —porque la vivienda se adquirió hace poco tiempo o a un valor muy elevado—, la decisión de donar dependerá de los beneficios fiscales existentes, y las donaciones se acelerarán o retrasarán en función de que se prevea un cambio político o no en la comunidad autónoma”, argumenta Salcedo. Pero matiza: “Si el donante va a tener una ganancia importante, es evidente que el palo que le espera en el IRPF también puede suponer echar atrás la donación”.

Impuestos

El beneficiario de la donación debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En muchas comunidades autónomas hay bonificaciones o reducciones en este impuesto cuando la donación se hace entre familiares directos (padres a hijos…), lo que puede reducir mucho lo que paga el receptor. En este caso, la donación puede resultar razonable.

Por el contrario, en las sucesiones, “no hay ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, porque desde hace muchos años no se grava la que se conoce como la plusvalía del muerto”, explica Salcedo. Es decir, quien fallece no paga IRPF por la transmisión de sus bienes, lo que hace que heredar pueda ser fiscalmente más favorable que donar. Ahora bien, además del ISD que paga el heredero, pueden aparecer otros gastos como plusvalía municipal y Actos Jurídicos Documentados para formalizar la escritura de aceptación de herencia.

Otro factor a tener en cuenta es el valor de referencia del Catastro, que es la base imponible del ISD; su importe puede ser determinante para tomar la decisión.

Las consecuencias sociales a este fenómeno que cambia las reglas del tablero inmobiliario ya se pueden observar. Bernardos afirma que podemos estar ante un cambio generacional irreversible en la forma de acceder a una vivienda: “Una parte de los jóvenes tiene asegurado el acceso gracias al apoyo de sus padres. La parte preocupante son los menores de 40 a los que no pueden ayudar sus progenitores”.

Por su parte, Jesús Benavides cree que, en la situación actual, la ayuda y asistencia de padres a hijos para la compra de una vivienda puede ser una buena opción, “pero la mejor vía es la de donar dinero, no un inmueble, pues con ello el patrimonio familiar no se resiente tanto y, asimismo, hacemos partícipes a los hijos del esfuerzo que supone pagar una vivienda”.