El nuevo salario mínimo amenaza el acceso a la vivienda para los más pobres

El sector de la vivienda en Colombia rehace sus cuentas decimal a decimal, sobre todo en los proyectos inmobiliarios dirigidos a la población pobre y de la clase media. En el país existen dos figuras: la Vivienda de Interés Social (VIS) y la de Interés Prioritario (VIP). La VIP está destinada a hogares de bajos ingresos; la VIS, a ingresos bajos y medios. Ambas tienen un precio máximo definido en salarios mínimos. Ese mecanismo lo define la ley y, por lo tanto, el incremento del 23,8% en el salario mínimo este año puede empujar el valor de los inmuebles por encima de lo que una familia promedio puede pagar. El presidente Gustavo Petro, en declaraciones públicas, pidió a las constructoras “dejar de decirle a sus clientes que los precios de la vivienda se estudian para indexarlos al mismo porcentaje”, calificó la práctica como “una estafa delictiva” y solicitó a la Superintendencia de Vigilancia “investigar y sancionar” de ser necesario.

Angie Monsalve Vergara, abogada y arquitecta especializada en derecho urbano, advierte que el trino parte de un error de base: “La vivienda VIS está determinada por ley, con un valor máximo expresado en salarios mínimos. No es una práctica financiera ni una conducta discrecional del sector inmobiliario”, explica. Dicho límite ha pasado de 213,5 millones de pesos en 2025 a 262,6 millones este año, un salto del 23%, exactamente lo que subió el mínimo, pero esto no implica una subida inmediata ni directamente proporcional a los costos de la vivienda terminada.

El abogado Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, con 12 años de experiencia en el Ministerio de Vivienda, dice que “pareciera que el presidente no tiene muy claro de qué habla cuando dice desindexar”, pues —y para matizar el asunto— explica que “el mínimo solo funge como referencia” de mercado. Camacol aporta un dato operativo: seis de cada 10 ventas de VIS se cierran por debajo del máximo, y subir los precios hasta el tope no siempre conviene en un mercado donde la mayoría no vio crecer su ingreso.

En Colombia, solo el 10% de los ocupados devenga un mínimo y el resto de sueldos no tienen la obligación de subir en la misma proporción. En la práctica, solo 2,4 millones de personas comienzan 2026 con un ingreso mayor, mientras que más del 50% del trabajo en Colombia continúa en la informalidad. De tal manera, la capacidad de compra general avanza poco frente a un techo de precios ahora más alto para toda la ciudadanía.

El Gobierno, no contento con insinuar que toda la vivienda con criterio social subiría en esa medida, ha propuesto paliar el posible impacto vía decreto, cosa que carece de sustento jurídico. “Cualquier cambio implicaría modificar el artículo 293 del Plan Nacional de Desarrollo, que es una Ley”, advierte Quintero. “Cualquier cambio implicaría mover el marco legal vigente”, agrega. Un intento por decreto dejaría en vilo el segmento social hasta que la justicia lo revisase, ya que el Ejecutivo se adjudicaría una labor propia del Senado. Julián Felipe Rojas, socio de Cardona Rojas Lizcano Abogados, coincide: “Un decreto no puede modificar la ley ni operar retroactivamente. Esto solo afectaría a los proyectos nuevos”.

El mecanismo de mercado lo explica: en Colombia las empresas primero venden para ver la viabilidad financiera del proyecto; solo entonces avanzan para construir, en un modelo heredado tras la crisis de finales de los noventa. “Una familia firma hoy una promesa por una vivienda que recibirá en dos o tres años y el precio final se fija con el salario mínimo vigente al momento de la escritura. Ahí ocurre el descalce financiero y un posible enfriamiento de parte de la oferta [de vivienda]”, aquilata Rojas.

El ciclo de mercado

La estructura de costos de estos proyectos también se movió. Mauricio Hernández, economista principal en BBVA Research, calcula que la mano de obra representa el 20% del costo directo de construcción; en la VIS, el impacto es “proporcionalmente mayor porque no tiene acabados”, pues al entregarse en obra gris, la mano de obra no se diluye entre griferías o mármoles: allí el sueldo es un insumo principal. A todo se agolpa el costo indirecto: fabricantes de insumos y proveedores suelen pagar el mínimo, lo que genera un efecto dominó que encarece desde el bloque hasta la baldosa.

Por eso las constructoras, sobre todo las pequeñas, llevan días sentados a ver cómo cuadran los números. “Los constructores están hoy quemándose las pestañas con el Excel”, comenta Rojas. Esto lo confirma Luis Alejandro Buitrago, un desarrollador inmobiliario pequeño en Constructora Buitrago y Asociados, que aunque no desarrolla proyectos VIP ni VIS, comenta que los precios “toca subirlos sí o sí”, pero que “el mercado no lo absorbe de un día para otro”. Sus cálculos arrojan un incremento de costos cercano al 15% por mano de obra y materiales —acero, concreto, acabados— y advierte de “un ajuste gradual de cuatro a seis meses hasta que los nuevos precios se normalicen”.

Ese rezago explica por qué muchas constructoras no corren al tope en el corto plazo, aunque el leve encarecimiento puede tener reverberaciones en la demanda futura. Sobre todo porque los bancos son rigurosos: “Si la vivienda vale más, pero el ingreso del cliente no subió en la misma proporción, no alcanza la cuota inicial. Así no dan una hipoteca”, ahonda por su parte Quintero, de Asobancaria. El resultado puede ser doloroso: que aumenten los desistimientos de familias cuyo ahorro se ha quedado corto.

La salud del sistema hipotecario tampoco es inmune a la billetera pública. Hernández, de BBVA, conecta un punto que suele quedar fuera del debate: la responsabilidad fiscal. El costo al que el Estado emite deuda (TES) “fija un piso” para el resto de las tasas de interés de la economía. En diciembre, el Ministerio de Hacienda adjudicó a dedo 23 billones de pesos a Pimco a una tasa promedio del 13,15%, la más alta en la historia reciente. Si el Gobierno encarece su deuda, los intereses de las hipotecas tienden a subir, en un clásico escenario financiero donde el Estado compite con el ciudadano por el dinero de los bancos.

Con una deuda pública cara, las tasas para vivienda social difícilmente bajarán; así, el segmento VIS seguirá contenido, mientras que la vivienda de lujo —que no depende de topes legales ni del mínimo para fijar precios— puede liderar la recuperación del sector. El panorama para 2026 sugiere que el remedio propuesto —el decreto de desindexación— puede terminar como un placebo legal si no se ataca el problema de fondo. Quintero insiste: “Si quieres proteger a las familias, no puedes destruir la viabilidad de quienes construyen sus casas”.