Dos años de regulación del alquiler: precios contenidos pero más arrendamiento de temporada

La regulación de los precios del alquiler cumple este lunes dos años de aplicación habiendo alcanzado por ahora su objetivo principal: frenar la subida descontrolada de los arrendamientos en Cataluña. Los datos de Generalitat, obtenidos a través de las fianzas depositadas por los caseros en el Incasòl, muestran que los precios de los pisos ubicados en las zonas en las que se han impuesto topes han aumentado un 0,8% durante la vigencia de esa norma, por debajo de la inflación. Sin embargo, la medida no ha estado exenta de efectos secundarios. El sector advierte de que hay menos oferta nueva de vivienda en alquiler y de una desviación de muchos pisos a otras finalidades, como el alquiler de temporada o la venta.

Cataluña lleva dos años siendo examinada con lupa al haber sido la primera comunidad que aplicó los topes a los precios del alquiler. Esos máximos rigen en 271 municipios catalanes que están dentro de las llamadas zonas tensionadas, en los que reside el 90% de la población. Administración, expertos y sector coinciden en que aún se requiere más tiempo para examinar la medida y todos sus efectos. Pero en poco más. Los topes al alquiler, que siguen siendo controvertidos, han suscitado el rechazo del sector empresarial, que también se ha revuelto por los límites a la compra especulativa de casas. En cambio, las asociaciones de inquilinos y antidesahucios aplauden ese paso y piden ir más lejos.

La medida se empezó a aplicar el 16 de marzo de 2024, cuando el mercado del alquiler subía a un ritmo del 7% anual. A pesar del paréntesis de la pandemia, las rentas habían subido casi un 60% en una década y un piso medio costaba 844 euros. En Barcelona, una vivienda media costaba casi 1.100 euros. Los datos oficiales de la Generalitat son del tercer trimestre de 2025, pero permiten sacar ya algunas conclusiones pese a que la nueva normativa sobre alquileres de temporada entró en vigor posteriormente, en enero de 2026.

De acuerdo con los datos del Gobierno catalán, durante los 18 meses que pueden examinarse los precios del alquiler han subido un 0,8% en el conjunto de los municipios declarados de zona tensionada, mientras que en el resto –los que están fuera de la regulación— experimentaron una subida del 5,7%. En el caso de Barcelona, los alquileres descendieron un 3,3%. En ese periodo, la inflación acumulada fue del 3,1%. “Las cifras muestran que la regulación ha roto la tendencia anterior, marcada por fuertes subidas de precio. Desde su entrada en vigor, el precio del alquiler se ha estabilizado y el crecimiento acumulado ha sido inferior al IPC”, señala Jaime Palomera, codirector del IDRA (Instituto de Investigación Urbana).

El Sindicato de Inquilinas también ha valorado los datos y ha considerado que los datos reflejan que “esta regulación puede frenar las subidas drásticas de alquiler y estabilizar los precios”, pero piden revisar “el diseño del índice de referencia” para que provoque “bajadas acentuadas”. Y señala que hay casos en los que los precios han subido, como Badalona, Manresa y Vilanova i la Geltrú y que “resultan preocupantes”. Los datos, sin embargo, aún impiden saber si ello se debe a un cambio de composición de los alquileres firmados o a posibles incumplimientos.

El alquiler de temporada se dispara

Las mayores críticas proceden del sector inmobiliario, que considera que se ha reducido la oferta nueva. En general, desde la aplicación de los topes no hay menos contratos. Al contrario, hay más: en esos 18 meses comprendidos entre el segundo trimestre de 2024 y el tercero de 2025 hubo 15.676 nuevos contratos, de los cuales 11.496 se firmaron en zonas tensionadas. Sin embargo, ese ritmo de crecimiento se ralentizó respecto a años anteriores. “Lo estamos viendo desde una perspectiva alarmante. Constatamos que se está reduciendo la oferta y que no se está reduciendo el precio, sino que están saliendo pisos más pequeños al mercado. Y solo se adoptan nuevas normativas que agravan el problema de la vivienda”, se queja Montserrat Junyent, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

Un vistazo a los portales inmobiliarios permite sacar dos conclusiones: una, hay menos oferta, y dos, hay más alquiler de temporada. “La percepción de una menor oferta se debe, en primer lugar, a que hay menos rotación de inquilinos. Los contratos son más largos y los incentivos para cambiar de inquilino son menores”, explica Jaime Palomera. “Eso hace que haya menos anuncios activos, aunque el número total de contratos no disminuya”, añade. Sí constata mayor aumento del alquiler de temporada. Si en 2023 esa modalidad constituía el 3% de las nuevas altas, en 2025 ya era el 28,1%, de acuerdo con los datos del Incasòl. “Habrá que ver qué pasa con la medida aprobada el pasado mes de diciembre, que regula el gran agujero de la ley: el alquiler de habitaciones y de temporada. Si los inversores que buscaban rentas muy elevadas deciden vender porque no pueden subir precios como antes, el volumen de alquiler podría bajar”, sostiene Palomera.

De hecho, varios fondos de inversión han ido desprendiéndose de sus carteras de pisos de alquiler durante este tiempo, según explican fuentes del sector inmobiliario. A este proceso se lo conoce dentro del sector como “privatización”, puesto que se deshace la propiedad vertical y se vende a quienes están de inquilinos o a pequeños inversores, incluso a través de portales inmobiliarios. Héctor Simón Moreno, director de la cátedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili cree que la medida no funciona. “No lo ha hecho en ningún sitio. La literatura sobre los lugares en los que ha habido control de precios indica que al principio hubo un descenso de precios, pero luego surgieron efectos colaterales, en especial una reducción de la oferta de alquiler. Somos muy reticentes a este sistema”, sostiene. Palomera cree que eso no tiene por qué ser necesariamente una mala noticia si “en los próximos años una parte de estas viviendas se vende y las compran familias jóvenes para vivir”. “El residente de larga duración y con ingresos bajos o medios cada vez interesa menos”, concluye.