Los efectos de limitar las compras de vivienda en Cataluña: el mercado se enfría pero la oferta de alquiler baja

El expresidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, confesaba antes de dejar el cargo que su mayor arrepentimiento era no haberse encargado de pinchar la burbuja inmobiliaria. El Ejecutivo de Salvador Illa y sus socios Comuns parecen no querer pasar por esa penitencia. Y pese a que, como en la época de Zapatero, el sector cree que los precios no están hinchados, los dos partidos tratan de enfriar un mercado sobrecalentado por una demanda que se antoja infinita. Los expertos consultados por este diario advierten, sin embargo, del principal riesgo del pacto para poner coto a las llamadas “compras especulativas” de vivienda: que se lamine la oferta de pisos en alquiler.

La medida acordada por la Generalitat y Comuns para los municipios con una elevada demanda contempla, entre otras cosas, que los grandes propietarios no puedan hacerse con viviendas sueltas a no ser que sean su domicilio. Sí pueden adquirir un inmueble entero siempre que destinen todos sus pisos al alquiler habitual, pero dentro de los precios marcados por el Gobierno. Los particulares podrán adquirir para su uso particular —ya sea vivienda principal o segunda residencia— o bien para alquilar. Pero aun en ese caso hay una frontera: a partir del quinto piso serán considerados como un gran tenedor de inmuebles y, por lo tanto, no podrán acumular más patrimonio.

Irene Escorihuela, directora del Observatorio DESCA, considera que el pacto alcanzado entre ambas formaciones es “un primer paso” para acabar con la especulación urbanística, puesto que reconoce que la “compra masiva” de inmuebles para invertir contribuye al aumento de precios. Varias fuentes del sector inmobiliario, de hecho, explican que las políticas de vivienda de los gobiernos de Pere Aragonès y Salvador Illa han hecho que muchos fondos de inversión dejen Cataluña. Las mismas fuentes explican que, ante la falta de otros fondos que les tomen el relevo, estos deciden vender piso por piso. Por ello, no es raro encontrar los portales inmobiliarios plagados de anuncios de ventas de viviendas que ya tienen un inquilino cuyo contrato está en vigor.

La propuesta, que previsiblemente deberá incorporar demandas de ERC cuando pase por el Parlament, ha recibido críticas incluso por parte de los autores de los informes que avalaron el control de las compras especulativas. Sin embargo, la mayor preocupación es el efecto que pueda tener el acuerdo en el mercado de alquiler. El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, recuerda que la experiencia en Países Bajos, que optó por un modelo parecido, por ahora no es muy alentadora. En ese país, se permitió que las grandes ciudades limitaran la compra de pisos a que estos solo pudieran ser vivienda habitual.

Según un estudio de varios profesores de la Universidad de Ámsterdam y de la Erasmus University Rotterdam, en la ciudad de Róterdam desde 2022 se ha producido una caída drástica de las adquisiciones por parte de inversores, mientras que hubo más compras por parte de jóvenes locales. El efecto secundario: estos nuevos propietarios eran más ricos que los inquilinos que reemplazaban y la oferta de alquiler bajaba. “Habría que definir qué es una compra especulativa, pero es que además en el caso de Róterdam se vio cómo la medida llevaba a la gentrificación”, asegura García Montalvo.

También Carme Trilla, presidenta de Habitat3 y exsecretaria de Vivienda de la Generalitat, afirma estar “preocupada” por el acuerdo alcanzado entre el Gobierno catalán y Comuns, y cree que las compras de casas para alquilar no deberían limitarse. “Se ha desdibujado la propuesta inicial. Lo importante no es si eres pequeño o gran tenedor, sino qué compras y con qué finalidad. Necesitamos viviendas de alquiler. Da igual quién compre: si lo hace dentro de los parámetros fijados para alquilar y dentro de los precios marcados, nos interesa”, afirma Trilla. Desde el sector inmobiliario, se insiste en que las carteras que los fondos venden a particulares en muchos casos no regresarán al mercado de alquiler. “La medida puede acabar beneficiando a compradores con capacidad para lograr una hipoteca, reduciendo la oferta de alquiler”, asegura Héctor Simón, director de la cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili.

El pacto para frenar esas compras también ha recibido críticas por no haber llegado más lejos. El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA, por sus siglas en catalán) considera que el acuerdo no termina de frenar la competición entre ciudadanos, Administración y fondos para comprar una vivienda. En un comunicado, además, agrega que la medida “no impide” que “se puedan adquirir viviendas para revenderlas al cabo de poco tiempo a un precio superior”. También el Sindicato de Inquilinos señala en un comunicado que la ley es demasiado generosa con los grandes propietarios: “El límite tiene que ser claro: solo se ha de poder comprar un piso si es para vivir en él”.