Alquiler con opción a compra: el agujero negro que el Gobierno explora ante la crisis de la vivienda

Dinamizar la construcción de vivienda protegida es uno de los ejes centrales de la hoja de ruta diseñada por el Gobierno dentro de su Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con el que pretende abordar el gigantesco problema que se ha acumulado en las entrañas del sector inmobiliario en los últimos años. Para lograrlo, el ministerio que dirige Isabel Rodríguez ha diseñado medidas que amplíen el todavía escaso parque público ―que hoy supone apenas el 3,4% del total de casas― destinando el 40% de los 7.000 millones de los que se compone el programa a ayudas a la construcción de VPO. El volumen de casas acabadas prácticamente se ha duplicado la última década, tras pasar de las 7.931 que se calificaron definitivamente en 2015 a las 14.371 de 2024, un 81,2% más. Pero en esas cifras sigue apareciendo un agujero negro: España lleva 11 meses sin terminar una sola vivienda protegida de alquiler con derecho a compra. Apenas se cuentan 394 en el último lustro, o 2.292 en los últimos diez años. Un pobre balance que afecta a otra de las medidas estrella del Ejecutivo, que ha prometido ayudas de hasta 30.000 euros para ayudar a los jóvenes que entren en esta modalidad de VPO a convertirse en propietarios.

Durante años, las viviendas protegidas ―cuyo diseño nació hace más de cien años con la Ley de Casas Baratas de 1911― resultaban especialmente atractivas para la compra, por su valor más contenido en comparación con el del mercado libre. Sin embargo, con los precios por las nubes, y sin visos de que la curva vaya a decaer drásticamente en un futuro cercano, para muchas personas atrapadas en arrendamientos que no paran de crecer, la posibilidad de dar el paso de arrendadores a propietarios dentro este entorno controlado se ha vuelto la única escapatoria.

La perspectiva de acceder a una vivienda protegida ―cuyo precio máximo de venta o alquiler está regulado por la Administración, y suele situarse significativamente por debajo del de una vivienda libre― se antoja hoy como la solución más inmediata para aquellas personas ancladas en el alquiler libre, y que no disponen de ahorros para abordar una compra con los precios en máximos históricos.

“Entiendo el interés que hay detrás y creo que merece la pena que se juegue ese partido”, indica Javier Burón, gerente de Nasuvinsa, la sociedad pública de vivienda y urbanismo del Gobierno de Navarra, y autor del ensayo El problema de la vivienda. Cómo desactivar la bomba de relojería que amenaza con colapsar España (Arpa, 2025).

En su opinión, las estadísticas previas no son determinantes, puesto que lo que se busca con el paquete de ayudas a la compra es, precisamente, estimular un modelo que no se ha explotado en los últimos años. “En 2008 llegó la crisis financiera que reventó la burbuja inmobiliaria, después se sumó el austericidio (las políticas basadas en una fuerte contención del gasto) y no se apostó por esta fórmula. Y ahora se está intentando arrancar de nuevo la máquina de construir vivienda protegida, aunque centradas en el alquiler, por lo que no tiene sentido mirar al pasado”, sostiene.

Blindaje perpetuo

De acuerdo con el corpus normativo del plan estatal que ha diseñado el Ministerio para los próximos cinco años, el 40% de los recursos de los que se compone están destinados a ayudas a la construcción de VPO. Pero aquellas comunidades que quieran optar a las ayudas estatales deberán no solo aportar también de sus recursos, sino garantizar la protección de estas viviendas de manera indefinida. Esto es, no podrán venderse o subarrendarse por encima de los límites establecidos por la Administración en ningún momento. Hasta ahora existía la opción de descalificarlas pasados unos años, algo que las comunidades que lo deseen podrán seguir haciendo, como señaló una sentencia del Tribunal Constitucional a raíz de la ley estatal de vivienda, siempre que en la promoción no hayan intervenido fondos estatales.

Como un aliciente extra, el plan contempla también ayudas de 30.000 euros para jóvenes de hasta 35 años con las que facilitar el acceso a estas viviendas de protección oficial en régimen de alquiler con opción a compra. De forma que esos 30.000 euros se descuenten del precio final para la adquisición.

Burón defiende la necesidad de implementar ayudas económicas que financien una parte de la construcción de las VPO, y especialmente las destinadas al alquiler con opción a compra, y entiende que son la forma de movilizar a una generación muy determinada de personas que se encuentra atascada estos momentos. “Está claro que lo que se busca es que una parte de los jóvenes que tienen capacidad de pago, pero carecen de ahorros para optar a la compra, se animen a hacerlo en vivienda protegida”, incide.

El experto destaca la utilidad del aporte extra para la compra, junto con el hecho de que las cuotas mensuales vayan reduciendo progresivamente la cantidad requerida para la entrada. Además, recalca que la apuesta particular por este modelo no va en detrimento del resto de alternativas, “que seguirán haciéndose en distintas zonas”, puesto que “existen muchos tipos de necesidades que cubrir” y no en todos los territorios la situación es la misma.

Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España(APCEspaña), y parte activa en la construcción de vivienda pública, recuerda que, por mucho que el Gobierno diseñe un plan motivador, son las comunidades autónomas y las entidades locales quienes tienen las competencias. Por tanto, de estas depende su éxito. Para los promotores, el problema primario para todo el despliegue de las nuevas construcciones sigue siendo la escasez de suelos finalistas (listos para construir). “Toda esta apuesta estatal debe ir acompañada de otras medidas. Que no necesariamente tienen que pasar siempre por la subvención”, recalca. Según su parecer, “agilizar los trámites administrativos” sería mucho más útil. Vilajoana cree que el plan estatal va a en la buena dirección, “pero se trata solo del primer paso”.

Solo en siete comunidades

Las viviendas en alquiler con opción a compra apenas se han aprovechado del fuelle que ha ganado la construcción de VPO en los últimos años. Las 2.292 que se contabilizan en el último decenio se concentran en apenas siete comunidades autónomas. De entre todas, sobresale por mucha diferencia Madrid, con 1.314 casas, que son el 57,3% del total. El resto se emplazan en Andalucía (350), Canarias (246), Navarra (182), Cantabria (137), Baleares (51) y Galicia (12). Y no hay rastro de una sola casa de este tipo en los otros 10 territorios.

Según las últimas proyecciones del Banco de España, el mercado inmobiliario presenta un déficit de unas 700.000 casas para equilibrar la oferta y la demanda. Una cifra que, de acuerdo con el propio Ministerio de Vivienda, se amplía hasta el millón e irá aumentando progresivamente, si se cumplen las proyecciones demográficas y a la vez no se adoptan medidas, en 100.000 casas al año. Esas necesidades suman tanto parque privado como público, pero este último es especialmente escaso. En ocasiones, como sucede con la VPO de alquiler a compra en muchas partes de España, directamente inexistente.