El precio de la vivienda empieza a frenar los mercados más calientes

Mezclar una demanda que no cesa con una oferta que no crece ha dado como resultado un gigantesco problema en el acceso a la vivienda. Un complicado cóctel que ha empezado a mostrar nuevas limitaciones en algunos de los mercados más calientes. La fatiga, si bien no es generalizada, empieza a manifestarse en territorios como Madrid, Canarias o Baleares. La falta de obra nueva y el progresivo aumento de los precios en núcleos de por sí muy saturados han rebajado la alegría de un mercado que empieza a notar cómo cada vez resulta más complicado cerrar operaciones, explican los expertos. Aunque avisan de que eso no significa necesariamente que los importes vayan a caer.

Los últimos datos de transmisiones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda, publicados este miércoles, muestran que la venta de casas en el segundo trimestre de este año se incrementó un 3,1% en el conjunto de España. Pero ese porcentaje contrasta con el retroceso de operaciones en cinco comunidades y particularmente en Madrid, donde se registró la caída más abultada (-7,1%). Aunque el movimiento de la Semana Santa, que se celebró en marzo en 2024 y este año ha caído en abril, ayudaría a explicar esa diferencia, otras fuentes estadísticas muestran que el freno en el mercado inmobiliario madrileño ha ido más allá.

Es el caso de los datos que ofrecen los notarios: Madrid suma cuatro meses consecutivos de caídas interanuales en el número de operaciones de compraventa de viviendas. En julio, el último mes que puede consultarse, la reducción alcanzó el 15,5% respecto a los valores del mismo periodo del ejercicio pasado. Es la caída más elevada en 20 meses y provoca, junto con los retrocesos en otras comunidades, consecuencias sobre el conjunto del mercado, al que ha llevado a una evolución negativa. Según los notarios, en el séptimo mes cambiaron de manos en España 71.500 casas, lo que supone 758 menos que un año antes (-1%).

Pese a que el de Madrid es un mercado “dinámico”, donde se construye más que en otros territorios, para José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, no cabe duda de que se está produciendo una “ralentización” en comparación con otras zonas del país. “En Madrid se está experimentando una presión creciente que está haciendo que ahora, por ejemplo, se tarde un poquito más en vender un piso. Que el número de días se esté alargando. Los últimos datos señalan un incremento del 18% en el tiempo de venta”, desarrolla.

Sin embargo, esta pequeña parálisis no está provocando una rebaja de los precios, sino más bien todo lo contrario. “Que se hagan menos operaciones puede tener que ver con que la oferta está limitada, por lo que aunque baje el número total, las ventas que se acaben llevando a cabo pueden ser por precios estratosféricos”, remarca García Montalvo.

De acuerdo con la estadística de los Notarios, el precio medio a nivel nacional del metro cuadrado de un piso se situó en julio en los 2.193 euros, mientras que en Madrid fue de 3.837 euros, un 15,3% más que en julio de 2024. Es decir, se produjeron menos operaciones, pero el precio medio de las viviendas creció. Una conclusión que avala también la estadística de la tasadora Tinsa by Accumin, difundida igualmente esta semana. Según los datos de la mayor tasadora de vivienda en España, el valor medio de los pisos se ha incrementado en el tercer trimestre un 11,7%, mientras que en Madrid el alza fue del 19,4%. Es la más elevada del país, y le sigue Baleares (14,8%), otra comunidad que ha mostrado retrocesos en las operaciones en los últimos meses.

Sin cambio de tendencia

Pese a la caída general de operaciones en España en julio, para los analistas del Centro de Información Estadística del Notariado todavía es pronto para hablar de un cambio general de tendencia. “El mes de julio se distingue tradicionalmente por un notable dinamismo en las operaciones de compraventa, mientras que agosto, en contraposición, figura habitualmente entre los meses de menor actividad como consecuencia del periodo vacacional”, explican, pero el traspié de este año en el séptimo mes “no debería interpretarse todavía como un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario”. El contexto que se observa “sigue siendo de crecimiento, aunque con una intensidad menor en estos últimos meses que en el periodo que abarca entre el último trimestre de 2024 y el primero de 2025, lo que apunta hacia un cierto enfriamiento en el mercado, pero no a una contracción, por el momento”, añaden.

En paralelo, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda mantienen un crecimiento interanual sostenido desde abril de 2024, impulsados tanto por el abaratamiento del crédito derivado de la senda descendente de los tipos de interés como por el encarecimiento del precio de la vivienda. Ambos factores están conduciendo a un mayor recurso a la financiación hipotecaria por parte de los compradores y ayudan a entender el auge en la cuantía promedio de los préstamos. El importe de las hipotecas para la adquisición de vivienda que se concedieron en Madrid el pasado mes de julio creció 20,8%. En este caso no fueron los que más agigantaron su volumen, puesto que en Asturias lo hicieron un 29,6%.

Ignacio Ezquiaga, doctor en Económicas por la UAM e investigador de Funcas, advierte de que los datos de ventas de viviendas de segunda mano son “muy volátiles”, puesto que hay muchas operaciones que no se registran adecuadamente. Por ejemplo, aquellas en las que se produce una compra para rehabilitar el piso y volver a ponerlo en venta (un fenómeno conocido como flipping) o cuando se producen cambios de tenedor en un mismo grupo de propietarios. Aun así, el experto considera que la situación actual que se está dando en Madrid, pese a no ser “dramática”, tiene su explicación diferencial respecto al comportamiento en otras comunidades “en la caída de la vivienda nueva”.

En una situación similar a la de Madrid, esto es, con cuatro meses de caídas consecutivas según los datos notariales, pero con volúmenes mucho menores, se encuentran Cantabria (-8,2% en julio) y Canarias (-11,7%). Ninguno de los grandes mercados autonómicos de vivienda (Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, además de Madrid) se ha librado de un retroceso de ventas en alguno de los últimos meses; y solo tres comunidades (Castilla y León, Castilla-La Mancha y Galicia) pueden presumir de un año de crecimiento sostenido. Una situación que contrasta con la que resulta de mirar la evolución de los precios: en julio no aflojaron en ningún territorio.