La vivienda nueva marcará otro récord en la segunda mitad del año tras subir un 8,7%: un piso costará de media 329.100 euros

La vivienda nueva se va a seguir encareciendo en la segunda mitad del año y dificultando el acceso a una parte cada vez más amplia de la sociedad. El precio medio alcanzó en el mes de junio los 3.151 euros por metro cuadrado, tras un incremento interanual del 7,5%. Fue el máximo histórico de la serie registrada por Sociedad de Tasación. Pero las proyecciones de la compañía tasadora se intensifican y apuntan a un récord para finales de 2025, con un precio medio de 3.291 euros, lo que supone un incremento anual del 8,7%. Esto significa que, a la vuelta de las vacaciones de verano, comprar una vivienda para estrenar de 100 metros cuadrados de superficie en España costará 329.100 euros, de acuerdo con la tasadora, que ha presentado este miércoles una radiografía de la situación actual del mercado inmobiliario residencial en España.

Las casas nuevas, que representan el 20% de la cuota de mercado, son de media un 44% más caras que las de segunda mano, no solo porque están mejor construidas y son más eficientes desde el punto de vista energético, sino también porque apenas hay oferta. Quien quiera una vivienda nueva, tendrá que encontrarla primero y ser capaz de pagarla después. “La producción de vivienda nueva registra una leve reactivación, tras haberse incrementado el número de visados de obra nueva en el primer trimestre del año un 19% respecto del mismo periodo del año pasado. No obstante, aún se mantiene muy por debajo de los niveles necesarios para atender la demanda estructural del mercado”, dice Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Senior Advisor en Sociedad de Tasación.

Más de lo mismo si se incluye la vivienda usada. Esta semana, la tasadora Tinsa by Accumin daba a conocer el dato de junio. El precio de la vivienda nueva y usada continuó la senda alcista de los últimos meses al registrar un incremento del 10,6% interanual. En capitales y grandes ciudades fue del 11,2% en junio.

Así pues, la vivienda en general, tanto la de compra como la de alquiler, pinta una realidad cada vez más cruda y desconectada de la sociedad. “Si tomamos como referencia las estadísticas de 2014-2024, se observa cómo mientras el precio de la vivienda nueva ha crecido un 51,9%, el de vivienda usada un 35,1% y el de alquiler un 91,4%; y la variación salarial ha sido del 26,5%”, indica Leticia Sánchez, analista estratégica de Mercado de la tasadora.

La pérdida de poder adquisitivo de los hogares, tras las fuertes presiones inflacionistas de los años pasados frente a una revalorización salarial contenida y un incremento acelerado en el precio de la vivienda, “limita de forma estructural la capacidad de acceso a la vivienda”, sostiene Villanueva.

Los jóvenes y los inmigrantes han quedado totalmente expulsados de la compra. En 2006, el 73% de los que tenían entre 30 a 44 años eran propietarios; en 2024 bajaron al 53%. El 56% de los que tenían entre 16 y 29 años eran dueños de una casa en 2004; 10 años después ha pasado al 27%, según el INE. Además, los menores de 30 años afrontan un contexto marcado por la contención salarial y una tasa de desempleo estructuralmente elevada.

Pero no solo ellos. La vivienda también ha puesto contra las cuerdas a la clase media española con un poder adquisitivo limitado. “Una parte cada vez más significativa de la clase media también enfrenta crecientes dificultades de acceso. Solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos superiores a la media salarial (26.948 euros brutos anuales), a la vez que el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia”, refleja el estudio de Sociedad de Tasación.

Esta bolsa de demanda con problemas está aumentando de forma progresiva y su evolución es al alza. “Esto es muy grave. Esta demanda que se va quedando atrás necesita de políticas públicas de vivienda porque puede afectar al crecimiento económico y estabilidad macroeconómica y generar problemas de cohesión social, como ya estamos viendo”, apunta Villanueva. Al no poder acceder a la compra tiene que dirigirse al alquiler, donde encuentra las mismas —y a veces más— barreras de entrada.

No es ningún secreto que este panorama tiene implicaciones sociales y económicas en el medio y largo plazo. Está provocando cambios socioeconómicos y en la estructura de los hogares al retrasar la edad de emancipación (que ha aumentado hasta los 30 años, frente a los 26 años de media en la Unión Europea) y hace caer la natalidad (ha menguado un 24% de 2015 a 2023), según el INE. El porcentaje de hogares formado por parejas con hijos ha caído un 1% de 2015 a 2020, mientras que los hogares formados por dos núcleos familiares ha aumentado un 13%. “La falta de acceso a la vivienda puede actuar como un freno potencial en la formación de hogares, flujos migratorios y previsiblemente también al crecimiento económico”, insiste Villanueva.

El panorama es tan cruel que cada vez es más habitual que los padres den dinero a sus hijos como única opción para acceder a una vivienda. “Estadísticas como las donaciones ante notario muestran como en 2024 se ha alcanzado la cota más alta desde 2007 de este indicador, con 199.448 expedientes de este tipo, y un crecimiento interanual del 15%”, dice Sánchez.

No burbuja, sí ciclo expansivo

La vivienda está rompiendo los sueños de mucha gente. Sin embargo, Sociedad de Tasación no habla en ningún momento de burbuja del mercado residencial y, de hecho, la niega, sino de “un ciclo expansivo”, que se caracteriza por una demanda sólida de vivienda, una oferta limitada, unos precios al alza —tanto en compraventa como en alquiler— y unos fundamentales económicos estables.

Aporta cifras. El número de compraventas de vivienda ha registrado un aumento del 15% al cierre del primer cuatrimestre del año, si tenemos en cuenta las estadísticas acumuladas de los últimos doce meses. A su vez, la actividad hipotecaria se ha elevado un 18% al cierre de abril gracias a un entorno de financiación más favorable y accesible. De hecho, la relación entre compraventas e hipotecas se situó en un 67% al cierre del primer trimestre del año.

Que las compraventas sigan al alza a pesar de los precios es algo contradictorio que, sin embargo, se explica por varios motivos. Uno es la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), con perspectivas de situarse por debajo del 2% a finales de 2025.

Otro es la existencia de una segunda bolsa de demanda, pero esta, a diferencia de la anterior, es solvente y muy activa, compuesta por compradores con capacidad adquisitiva, especialmente de reposición o inversión, y con fuerte presencia de compradores extranjeros. “Se han generado dos bolsas de demanda”, apuntan en la tasadora. “Este segmento sostiene la actividad y presiona los precios al alza y, por lo tanto, es el que mantiene el ciclo expansivo”, comenta Sánchez. El comprador extranjero protagoniza desde 2023 el 15% del total de las compraventas de vivienda. Una proporción que supera incluso el 30% en determinados mercados como Islas Baleares, Islas Canarias o Alicante. Mientras ese demandante exista, los precios seguirán al alza.

La crisis de acceso, caracterizada, entre otras cuestiones, porque hay más demanda que oferta, se va a intensificar, si nadie pone remedio, por la presión estructural sobre la demanda. El INE prevé que en el año 2039 se alcancen los 23 millones de hogares en España, concentrándose un 54% de los nuevos hogares creados en tan solo siete provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia. “Es una presión añadida”, comenta Villanueva.

Las políticas del Gobierno y las comunidades autónomas van en la buena dirección, pero son a medio y largo plazo. “Primero hay que aterrizarlas y luego dotarlas de presupuesto”, dice Villanueva, que no cree que exista una única solución mágica para el problema del acceso a la vivienda en España.