Un promotor de Barcelona saca adelante siete edificios con el 30% de vivienda de protección

Han pasado dos años desde que el alcalde Jaume Collboni prometió flexibilizar la norma urbanística de Barcelona que obliga a los promotores a destinar un 30% de los pisos que construyen a vivienda social. Dos años de estudios, negociaciones con Junts (el partido con quien le bastaría para sacar adelante la reforma) que no han llegado a buen puerto después de que los postconvergentes se nieguen a seguir con la negociación. La eventual flexibilización de la norma, impulsada por la exalcaldesa Ada Colau, parece lejana. La primera teniente de alcalde, Laia Bonet, admitió este lunes que la negociación con Junts “no ha sido posible y la reforma ha vuelto a un cajón” hasta el próximo mandato.

En estos últimos años, en la ciudad se ha producido una espantada de empresas promotoras que rechazan construir vivienda en la ciudad y se marchan a otras poblaciones metropolitanas para esquivar la norma. Sin embargo, hay una compañía que construirá siete edificios con mixtura de vivienda de precio libre y protegida. La empresa es I-Now: construyó un edificio de 19 pisos, cinco de ellos protegidos y ya adjudicados, en el barrio del Clot de Barcelona. Le falta poco para terminar otro en Navas (11 pisos, tres protegidos) y tiene otros dos edificios en marcha (en el Guinardó y Badal, con tres y tres viviendas asequibles más). A medio plazo, la firma tiene licencia concedida para tres edificios más, en la Zona Franca, Fabra i Puig y el Bon Pastor. En total, 28 pisos fruto del 30%.

El presidente ejecutivo de la empresa, Ramon Triquell Monfort, asume que el 30% “es una medida social relevante”, pero señala de que afecta a los márgenes y la rentabilidad de las operaciones y añade complicaciones administrativas. “La sociedad necesita vivienda y hay empresarios dispuestos a colaborar. Pero necesitamos ayuda real: plazos más rápidos, más estabilidad normativa, criterios de interpretación claros y una visión menos hostil hacia el promotor”. Con todo, asegura que le “compensa moralmente contribuir”. Lo que no lleva tan deportivamente es la “constante incertidumbre y alta variabilidad”. “En procesos tan complejos, con doble vía, libre y protegido, que te cambien las reglas del juego”.

El empresario ha constatado que para las promotoras que invierten en fabricar vivienda (no para las que especulan con el suelo, comprando, guardando y esperando el momento de vender), el 30% ha provocado una bajada en el precio: “Ha sido la principal vía de ajuste que permite la viabilidad. Pero aún así, con márgenes tan escasos, el riesgo es enorme. Cada retraso, cada reclamación, cada inspección añadida acaba minando la rentabilidad” en proyectos que se hacen realidad gracias a la financiación externa.

“No somos villanos, somos parte de la solución”, defiende Triquell Monfort y relata plazos desesperantes de espera para papeleo. Por ejemplo: tener una licencia de obras y que caduque porque no llega la licencia de derribo de un edificio del mismo solar donde hay que construir. “La administración debería entender el win-win”, dice reconociendo que esperaba mayor sensibilidad de los servicios técnicos hacia los promotores que apostaran por hacer proyectos con un 30% de vivienda protegida. La pandemia, además, implantó la atención no presencial en unos trámites donde los proyectos se entienden mejor si promotor y Ayuntamiento se sientan en una mesa con papeles; más que en reuniones por internet.

Sobre la rentabilidad, explica el promotor que en Barcelona años atrás los beneficios de construir vivienda libre eran del 15%, pero en los últimos años cayeron al 10% (un 2%-2,5% si se divide por años, porque materializar los proyectos no baja de cuatro-cinco años”. Un beneficio “inferior respecto a otras zonas menos céntricas o de fuera de la ciudad” que les compensaba, asegura, porque en la capital catalana hay una gran demanda de obra nueva y se vende siempre. Pero el 30% baja más la rentabilidad, a entre un 5%-8%, porque los proyectos son más complejos y lentos de terminar.

Más complejos porque hay que encajar el 30% en la superficie edificable de cada parcela (siempre a favor de lo público, si no cuadran los números, el porcentaje de VPO, en metros, puede subir al 35%). Y más largos porque hay que caminar en paralelo en el proceso de vender los pisos libres (más sencillo) y los de protección, que se alarga mucho más. Tal y como prevé el 30%, hay que ofrecer las viviendas de protección por tanteo y retracto (a la Generalitat y Ayuntamiento) y si no los compran, emprender el proceso de adjudicación a solicitantes de VPO. La salida a la venta de los pisos se comunica a la Generalitat, que avisa con antelación de que saldrán y cuelga el enlace de la empresa, la empresa crea un formulario (que registra el segundo y la milésima en la que entra cada solicitud), revisa todos los datos con la lista, el proceso se puede parar si hay alguna reclamación, la Secretaría de Vivienda pide una segunda inspección, más licencia de primera ocupación... “La rentabilidad de la promoción de la calle de Degà Bahí acabó en una rentabilidad del 2% y como se ha alargado seis años, supone un 0,33% anual”, detalla Triquell Monfort.

Otra cuestión que sorprende al empresario es que en su caso no se produjo una avalancha de interesados que se podía esperar, vista la emergencia habitacional que vive Barcelona. En la calle Degà Bahí recibió casi 300 solicitudes para el piso de una habitación, y 180 en total para los cuatro pisos de entre dos y más de cuatro personas. En la calle de Murcia, con las obras a punto de terminar, por tres viviendas de VPO recibió 163 solicitudes. En estas promociones, los pisos protegidos han costado a sus adjudicatarios menos de la mitad que los libres. Entre 123.000 y 270.000 euros. La empresa eligió para el 30% las viviendas de los pisos inferiores, pero no construyó con calidades distintas: “El 90% es lo mismo, solo nos faltaría tener que comprar ventanas o pavimentos distintos”, ilustra Triquell, admitiendo que sí hubo diferencias en el mobiliario de la cocina. En un barrio popular como El Clot, confía en que no hay problema entre los compradores de los pisos libres y protegidos para compartir los gastos de escalera o ascensor en una finca donde no hay zonas comunitarias o piscina.

En su caso, también lamenta que pese a tener tres proyectos en unos 500 metros de distancia entre ellos, aunque en barrios distintos, con la avenida de la Meridiana en medio, Urbanismo fue “inflexible” y no aceptó unificar las viviendas protegidas en uno de los edificios y dejar los otros tres libres, una fórmula que la norma del 30% lo permite con un plan urbanístico específico. “No me parece justo trasladar el problema de la falta de vivienda al sector privado. ¿La hago? Sí. ¿Es viable? También. Pero con la necesidad que tenemos de vivienda, ¿cómo puede ser que todo sea tan complejo y camine en contra?”, se pregunta el responsable de I-Now.

Triquell espera que una futura revisión de la norma supere las dificultades expuestas y “se ponga también en la piel del promotor”. Opina que la opción de unificar tres o más promociones en una, “aunque bienvenida, es una posibilidad que se aplicará en contadas ocasiones y no supone el revulsivo esperado”. Si ve bien la idea de la monetización (que los promotores en vez de construir aportaran al Ayuntamiento el dinero necesario para hacer pisos de protección): “Podría agilizar el proceso y dar un mayor impulso, si bien habrá que esperar a ver cómo se concretaría para analizar su verdadero impacto”.