La construcción de vivienda en Colombia encadena dos años con números rojos

El negocio de la construcción en Colombia atraviesa una nueva tormenta. Tras cinco años de baches y altibajos, ahora encadena 21 meses en números rojos y las entidades crediticias creen que la recuperación puede tardar más de un año. Al parecer de poco han servido los recortes graduales del Banco de la República a las tasas de interés: la caída durante el primer trimestre del año en la iniciación de obras fue del 52,7% frente al mismo ejercicio del año anterior. Las ventas, por su parte, tuvieron una contracción del 4,5% en igual período, según cifras de Camacol, el mayor gremio del sector. En resumen: las cosas van mal. Algunos analistas aseguran que, dejando de lado los años de pandemia, hace décadas no veían un ciclo de caídas tan pronunciado. Destacan, por ejemplo, el declive en la cuota de edificaciones.

Para entender la volatilidad de esta historia hay cuatro vectores clave: las tasas de interés aún en descenso, los tropiezos en la asignación de subsidios oficiales para las viviendas de interés social, el derrumbe en las ventas de 2023 y algunos cambios en las preferencias de los colombianos: el país se ha convertido en el líder regional por número de hogares que viven en arriendo.

El 40% de las familias colombianas viven hoy en alquiler. Un cambio silencioso, espoleado quizás por los altos precios y la crisis sanitaria, pero que, es probable, se venía cocinando con anterioridad. De cualquier forma, el sector de la construcción es muy heterogéneo. Al desgranar los datos, por ejemplo, el segmento de las viviendas subsidiadas discurre por un canal paralelo al mercado de rentas más altas. El comportamiento por ciudades, además, difiere de un lugar a otro. El director de estudios económicos del Grupo Bolívar, Andrés Langebaeck, señala un patrón tangible: “Hoy el número de vacancias, la oferta, de viviendas y apartamentos no VIS en venta o arriendo es bajo”.

Desde finales de los noventa, cuando el país padeció una profunda crisis económica, el sector impulsó un cambio de modelo con el objetivo de evitar pinchazos futuros. Colombia saltó de un mercado en el que las constructoras edificaban y luego vendían, a uno centrado en asegurar la financiación de los proyectos antes de iniciar las obras. De esta manera se minimizó el riesgo para los compradores que naufragaban ante planes inconclusos y para los promotores que echaban sus grúas a andar sin mayor firmeza. Por eso, entre otras, el número de empresas que se han declarado en insolvencia no ha tenido grandes sobresaltos en esta etapa, según información de la Superintendencia de Sociedades.

Donde sí ha habido un impacto negativo es en la generación de empleo. El año pasado el número de trabajadores en el rubro de edificaciones tuvo una contracción de 1,3% frente a 2023. Lo anterior se traduce en una destrucción de unos 13.000 puestos de trabajo, de los cuales el 47% corresponde a obreros de la construcción. En el primer trimestre de este año la situación repuntó ligeramente, pero se trata de un dato en el que convergen las falencias del mercado laboral colombiano. A saber: de cada 10 empleos que se generan, 7 son informales. Y las cosas podrían empeorar.

Más datos: antes de la pandemia se generaba, en promedio, 47.000 empleos mensuales. Hoy no se ha logrado pasar de 23.000 , según cifras de Camacol. Una realidad que, señala el gremio privado, incide en un círculo de informalidad. Una de las consecuencias lógicas de lo anterior es que si las empresas no se encargan de edificar la demanda de viviendas, muchos colombianos están dispuestos a ponerse manos a la obra por cuenta propia. El mapeo gremial sugiere que esta es una realidad tangible en las ciudades intermedias de Colombia.

¿Qué ha sucedido con los subsidios? El Ejecutivo aún no ha definido cómo va a distribuir los recursos, pero en el Fondo Nacional de Vivienda se sabe que el presupuesto será el más bajo desde 2018. El Gobierno, en la tarea de balancear las finanzas públicas, ha dejado entrever que este año habrá un recorte significativo en el número de subsidios para la adquisición de vivienda, que en 2021 tocaron un techo de 94.949 y en los últimos dos años rondaron los 50.000. Además, las reglas de acceso general, con un nuevo enfoque que privilegia a las zonas marginadas del país, supuso un obstáculo en los primeros dos años de Gobierno del presidente Petro.

Por distintos acontecimientos el proceso ha sido rocoso. Los tiempos de entrega de los recursos se prolongaron. Los desembolsos para la adjudicación de las viviendas también. En septiembre pasado, la ministra de Vivienda, Helga Rivas, reconoció que el Gobierno contaba con fondos para asegurar nada más que 20.500 subsidios en 2025, que cubren las tasas de interés, dentro del programa Mi Casa Ya, diseñado para familias de renta baja. Esta ayuda se dividía en dos partes: una cuota inicial y un alivio a la tasa de interés.

Hace dos semanas, indican fuentes del sector, el Ministerio comunicó que solo se asignarán 10.800. Y ahora parece que el futuro del programa no está garantizado: “Uno de los hitos recientes que ha afectado el comportamiento del sector ha sido la suspensión del programa” detalla Fabián Osorio, director de análisis sectorial de la financiera Corficolombiana. El experto recuerda que el Gobierno anunció el “agotamiento de las coberturas de las tasas de interés para aquellos hogares beneficiarios del subsidio que no alcanzaron dicho alivio” y la suspensión de las nuevas postulaciones.

Al tiempo, la confianza de los inversores ha estado durante tres años condicionada por los bandazos del Gobierno. La Administración de Petro ha tratado de incentivar nuevos canales o figuras crediticias dentro de su visión de economía solidaria. Pero, como han repetido diversos estudiosos del tema, se trata de cambios lentos y complejos. De momento, el sistema financiero, a través de sus sedes regionales, ha cumplido con su parte, lo que no impide que algunos observadores rescaten ciertos aspectos positivos de la propuesta oficial. Por ejemplo, diversificar el enfoque de las ayudas por territorios o apoyar la vivienda campesina.

Lo cierto es que los números globales son negativos. Los lanzamientos e iniciaciones de vivienda nueva completan dos años con caídas anuales de dos dígitos. El valor agregado del subsector tuvo una reducción del 6,5% en el primer trimestre. Las facilidades crediticias, repiten, aún no son las más baratas. Los promotores inmobiliarios aguardan. “Desde 2023, cuando las ventas se desplomaron un 48%, sabíamos que este año íbamos a tener un muy mal desempeño. Esa es la razón principal para entender la caída del 8,6% en el primer trimestre del 2025. El resto del año va a seguir siendo malo. Lamentablemente. Sin embargo, con los datos del año pasado, también podemos anticipar que la recuperación vendrá en el 2026”, remata Andrés Langebaeck.