Crecer hacia dentro: el urbanismo de Vitoria que enfada a los constructores

Cuando Vitoria ganó el título de Capital Verde Europea en 2012, la Comisión Europea destacó el anillo verde que rodea la ciudad y el hecho de que la gran mayoría de la ciudadanía viviera a menos de 300 metros de zonas verdes abiertas. También otorgó méritos a la red de bicicarriles, la reducción del consumo de agua o la protección de la biodiversidad. Los cimientos de la Green Capital —como se conoce a Vitoria desde entonces— eran sólidos, pero hubo una asignatura a la que el jurado no puso buena nota: el desmedido consumo de suelo. La expansión de Vitoria era desproporcionada respecto al crecimiento poblacional de la ciudad. Los mandatarios de la época respondieron al jurado que estaban trabajando en corregirlo y la tesis final de ese cambio de rumbo ha llegado este 2026 con la entrada en vigor, tras años de estudios y tramitación, del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), el plan urbanístico que diseña la Vitoria de los próximos años. Después de dos décadas de derroche en el consumo de suelo, su urbanismo tiene un nuevo lema: crecer hacia dentro.

“Veníamos de un modelo expansionista, donde la ciudad había crecido mucho más en suelo que en población: en Vitoria, entre 2003 y 2023, el suelo urbano consolidado se había incrementado un 40% frente a un crecimiento de población de apenas un 10%”, explica Borja Rodríguez (PSE), concejal de Modelo de Ciudad y Urbanismo del Ayuntamiento de Vitoria. Durante esos años, Vitoria se expandió hacia el este y el oeste construyendo edificios en zonas alejadas del casco urbano; se levantaron barrios con una densidad muy baja y más dependientes del coche (a los que todavía hoy se buscan soluciones de transporte público como en Zabalgana). Y más recientemente, el barrio de Goikolarra se ha propagado en dirección a las estribaciones de los Montes de Vitoria, la frontera verde sur de la ciudad y una de las joyas ambientales de Vitoria.

Vitoria tiene tan solo una densidad de 57 viviendas por hectárea, lejos de lo deseable para conseguir una ciudad compacta. “Y eso tiene una incidencia directa en los servicios públicos, al final una ciudad que está mucho más dispersa, tiene mucho más gasto estructural en limpieza, transporte, mantenimiento, alumbrado, y eso ha supuesto un aumento de aproximadamente 50 millones de euros al año en la prestación de esos servicios municipales”, añade Rodríguez. Vitoria ha impulsado estos años varias redensificaciones para reagrupar el crecimiento residencial en zonas ya urbanizadas, y busca ahora consolidar una ciudad más cohesionada y sostenible. El nuevo PGOU cuenta con el apoyo de PSE, PNV y Elkarrekin (Podemos, IU, Equo y Alianza Verde). EH Bildu se ha abstenido, entre otras razones, porque denuncia que no se cumple la nueva doctrina de no consumir más suelo en la operación de más de 3.000 viviendas que se ha mantenido en Errekaleor, en uno de los extremos de la ciudad. Para el PP, que se ha opuesto, el plan perjudica el acceso de la clase media a la vivienda.

Pero, ¿en qué se traduce el lema de “crecer hacia dentro” que recoge expresamente la nueva hoja de ruta urbanística y repiten los concejales? El Ayuntamiento de Vitoria ha desclasificado suelo en 25 sectores en los que, si se suman los terrenos recalificados para ampliar la factoría de Mercedes, estaban previstas unas 3.200 viviendas que en los últimos veinte años no se habían desarrollado. Es fundamentalmente suelo agrícola que ha dejado de ser urbanizable en los márgenes del casco urbano y en más de 50 núcleos rurales que orbitan alrededor de la ciudad. Unas 922 hectáreas que se recuperan para contener al “urbanismo depredador”, una expresión que se utiliza habitualmente en el Ayuntamiento para describir el anterior PGOU que, por ejemplo, preveía un incremento del 135% en viviendas unifamiliares en pueblos del municipio, de las que muy pocas han visto la luz.

El plan habla de la “no colonización” de nuevos suelos. La nueva estrategia, más green, pasa por construir vivienda dentro de la ciudad en lugar de expandir todavía más las fronteras del cemento y, según el plan del Ayuntamiento, hay suelo para ello: se podrán levantar 21.000 viviendas en los barrios de Salburua, Zabalgana, Goikolarra y Lakua, el 75% de ellas protegidas y tasadas. Otro de los puntales es la rehabilitación de los viejos barrios obreros de la ciudad para garantizar la longevidad de sus edificaciones y evitar el fenómeno donut: que la población vacíe los barrios centrales para irse a vivir a la periferia.

Pero esta nueva filosofía ha enfadado a los promotores inmobiliarios y constructores de la ciudad con propiedades en suelos que han dejado de ser urbanizables. En especial, en dos puntos de la ciudad, en el Alto de Uleta y Elorriaga, donde algunos de los constructores más importantes de Vitoria aspiraban a levantar cerca de 600 viviendas, la mayoría chalets o adosados, aunque nunca llegaron a promoverlos cuando todavía podían hacerlo. Solo en el caso del Alto de Uleta, los constructores empezaron a mover ficha cuando el Ayuntamiento mostró sus cartas en el arranque de la tramitación del nuevo PGOU. De hecho, en 2022 intentaron iniciar la urbanización de un vial del sector, pero el Ayuntamiento lo impidió (llegó incluso a mandar a la policía municipal a parar unas obras consideradas ilegales).

Los propietarios de suelo abrieron una batalla judicial en la que el Ayuntamiento lleva ventaja. En el gobierno municipal siempre se ha considerado que la intención final de los constructores ha sido intentar ganar posiciones ante una futura demanda por daños y perjuicios. “Únicamente pretenden iniciar las obras para obtener una indemnización cuando no lo han hecho durante años y cuando ya son conocedores de que tales obras serán contrarias al nuevo PGOU y, por tanto, al interés general”, señalaba una sentencia favorable al consistorio. Ana Oregi, concejala de Urbanismo en el anterior mandato municipal, fue una de las principales impulsoras de este urbanismo “para defender el bien común” que se enfrentaba a los intereses de los promotores en el Alto de Uleta. En 2023, tras numerosas refriegas con constructores y fricciones internas en su partido, el PNV, Oregi abandonó la política y volvió a su puesto de funcionaria en el Ayuntamiento.

SEA-Uneca, la patronal de la construcción de Álava, presentó alegaciones al Plan General, pero no fueron atendidas. Los constructores se oponen a las desclasificaciones del Alto de Uleta y Elorriaga porque provocarán “el alza de los precios de la vivienda al limitar la competencia”. Ahora esos suelos vuelven a ser rústicos. En una entrevista en la SER, el promotor Carlos Fernández de Nograro ha denunciado la inseguridad jurídica que se abre con este cambio: “Viene gente de fuera que invierte y ha comprado unos terrenos, y ahora le dicen, usted no puede construir. ¿Quién va a venir a invertir a Vitoria?”. Nadie descarta futuras negociaciones entre los promotores y el Ayuntamiento, pero propietarios de esos suelos desclasificados han acordado recurrir el Plan General ante el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. La pelea judicial se recrudece, pero, de momento, lo que toca en Vitoria es crecer hacia dentro.