Los márgenes empresariales de la actividad inmobiliaria se disparan a niveles récord

La ebullición que vive el mercado de la vivienda se está viendo reflejada en el rendimiento de las actividades inmobiliarias. Sus márgenes empresariales se dispararon hasta un récord del 32,7% en el tercer trimestre de 2025, una tasa jamás registrada antes, según se desprende de la última estadística disponible del Observatorio de Márgenes Empresariales que publica la Agencia Tributaria. Eso significa que, de cada 100 euros vendidos, más de 30 se tradujeron en beneficio bruto para las compañías. A la espera de los datos de cierre de año, todo apunta a que se mantendrá la racha alcista.

No solo el ritmo de las compraventas de vivienda es frenético, sino que su precio ha superado los máximos de la burbuja, hasta alcanzar los 2.153 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2025, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Eso se traduce en más volumen de operaciones a un coste más elevado. Los alquileres también pulverizan récords tras 44 meses de subidas interanuales ininterrumpidas, de acuerdo con el portal inmobiliario Fotocasa.

El margen empresarial es la ratio entre el resultado bruto de explotación y las ventas totales de las empresas, y revela cuánta ganancia les queda una vez cubiertos los costes de producción y el pago de las nóminas de sus empleados, sin incluir gastos como el pago de impuestos, intereses o amortizaciones. Por ello, un aumento de la variable no significa siempre un incremento de los beneficios, aunque puede indicar un alza en la facturación.

Si el foco se pone sobre el conjunto de las compañías, también se alcanzó un récord. Los márgenes empresariales marcaron su mejor tercer trimestre el año pasado desde, alcanzando el 13,9%. Este excedente no solía registrar grandes fluctuaciones antes de la pandemia, pero la crisis inflacionaria que se desató con toda su fuerza en 2022 supuso un punto de inflexión. Las compañías empezaron a trasladar el aumento de sus costes de producción a los precios en términos agregados y, desde entonces, la variable repuntó ejercicio tras ejercicio. El año pasado alcanzó el 12,9% para el conjunto del tejido productivo, el porcentaje anual más elevado de toda la serie —que arranca en 2009— y más de dos puntos por encima de la media de la época prepandemia, cuando rondaba el 10,5%.

El hecho de que la rentabilidad de las actividades inmobiliarias sea muy superior a la general se debe a las características estructurales de su negocio. Este sector opera con márgenes más elevados que la media, al igual que otras ramas empresariales que no producen bienes o servicios, sino que comercian con ellos. La gestión de la vivienda requiere poca inversión, tiene gastos variables limitados y una menor proporción de costes laborales. Al mismo tiempo, se beneficia de la revalorización de los inmuebles y capta grandes excedentes generados por las rentas.

“Si una inmobiliaria compra barato y vende por el doble, ese doble no guarda relación con el trabajo y los recursos que haya utilizado, sino con la capacidad de inflar los precios y apropiarse de un beneficio”, explica Luis Zarapuz, coordinador del Gabinete Económico Confederal de Comisiones Obreras (CC OO), que ha realizado un análisis de los datos.

Con las salvedades mencionadas, la evolución de la estadística apunta a que el sector está experimentando una clara mejora en su rentabilidad: de una media anual del 24,6% en 2019, en los tres primeros trimestres del año pasado los márgenes han saltado al 29%, muy por encima de los datos registrado en los años de la Gran Recesión, cuando hasta llegaron a ser negativos.

El sector bancario y asegurador, del que por primera vez se han publicado datos desglosados, también marcó cifras récord. En este caso, la información más reciente es la del cierre anual de 2024 —están exentas de presentar la declaración trimestral del IVA—. Su ganancia bruta se situó ese año en el 18,7%, 3,4 puntos por encima de la marca prepandemia y 6,5 más que hace una década, y superó el 31% en el caso de las 10 mayores entidades bancarias.

También en este contexto hay que introducir matices: la banca tiene una estructura productiva y de gastos sui generis, que le permite operar con márgenes más elevados respecto a la media. Pero, al igual que las actividades inmobiliarias, se ha beneficiado de la coyuntura de los últimos años, sobre todo de las subidas de los tipos de interés que dictó el Banco Central Europeo (BCE) desde mediados de 2022 y que empezó a revertir el año pasado.

Los bancos empezaron entonces a prestar el dinero más caro, un alza que se ha reflejado en el encarecimiento de hipotecas y préstamos, pero no trasladaron la misma subida de las tasas a la rentabilidad de los productos financieros como los depósitos. Este desajuste entre el coste del dinero prestado y el remunerado, junto a la mejora generalizada de la actividad, han elevado el volumen de sus ganancias. Tanto en 2022 como en 2024, los 10 mayores bancos registraron un margen superior al 30%, con la diferencia de que en 2024 sus ingresos casi duplicaron los de dos años antes, por lo que una misma rentabilidad en términos relativos les brindó casi el doble de margen en magnitud.

Los márgenes del sector energético, que protagonizaron un espectacular repunte con el estallido de la crisis inflacionaria y que habían empezado a desinflarse, también volvieron a presionar: la media se acercó al 27% en el tercer trimestre de 2025, por encima del cierre del ejercicio anterior. La industria de la alimentación también repuntó, hasta el 10%.

Salarios

El análisis de los datos que elabora CC OO también revela que los salarios han perdido peso en el reparto de las ganancias en los últimos trimestres. “El valor añadido bruto que generan las empresas [que podría traducirse como la riqueza que producen] está en máximos”, defiende Zarapuz, una magnitud que el sindicato calcula dividiendo el saldo entre ventas y compras por las ventas totales. Esta riqueza se reparte entre los factores de producción: los trabajadores, bajo forma de salarios, y el capital, como margen bruto. “Los empresarios se están llevando más riqueza que nunca”, zanja.

Hasta la crisis inflacionaria, los asalariados se quedaban con algo más de la tarta. Esta brecha favorable al trabajo se ensanchó de manera notable durante la pandemia, cuando los beneficios empresariales cayeron, mientras que las rentas se mantuvieron a flote gracias al refuerzo de las medidas de protección social, como los ERTE. Pasada la pandemia, el reparto se ha invertido, un desenlace que tiene su origen en la espiral inflacionaria y la respuesta que le dieron las empresas.

En términos agregados, las compañías trasladaron a los precios el encarecimiento de los suministros causado por la crisis energética, y aunque los salarios también fueron revalorizándose, lo hicieron en menor medida que los márgenes empresariales. El resultado es que la brecha entre trabajo y capital en la distribución de la riqueza se ha reducido en comparación con los picos inflacionarios de mediados de 2022, pero el proceso de convergencia se ha estancado. “Los datos hasta el tercer trimestre de 2025 confirman que la recuperación del peso de los salarios se ha frenado sin llegar a recuperar los niveles previos a la crisis de la inflación”, concluye el estudio de CC OO.