¿Construir baja los precios? Dónde, para quién y cómo

Si te enteras de que van a levantar un edificio de viviendas en tu barrio, ¿qué es lo primero que piensas? Probablemente te preguntes qué tipo de pisos serán, para qué clase de gente y qué efectos tendrá todo esto en tu vida cotidiana. Y “vida cotidiana” aquí significa dos cosas: vecinos y precios.

Un repaso en portales inmobiliarios sugiere que la obra nueva no solo tiene el precio de metro cuadrado por encima del mercado de segunda mano —algo esperable—, sino que en los barrios de fuera de la M-30 madrileña llega a doblarlos. Esto es función de la escasez, que da poder de mercado a quien ofrece. Pero también de lo caro que es construir en España: no solo los materiales han subido, no solo hay falta de mano de obra, no solo el sector es menos productivo que la media europea, sino que, especialmente, se enfrenta a unos tiempos de tramitación desde la fase primaria de suelo urbanizable hasta la entrega de llaves.

Esto alimenta la inquietud por quién llega al nuevo bloque y qué pasará con los precios. Quien llega es quien puede pagar. Quien puede pagar tiene más poder adquisitivo. Con ello llegarán nuevos (y más caros) servicios, alquileres y metros cuadrados más inasequibles, y, para rematar, algunos se tendrán (¿nos tendremos?) que ir; otros no podrán llegar. Es decir: la primera sospecha es que construir encarece y expulsa.

Vamos a aplicar el bisturí preciso de la economía aplicada a esta cadena argumental. Primera idea: quizás lo que genera esa dinámica es no construir. Una revisión exhaustiva de la literatura económica concluyó que “la regulación parece subir los precios de la vivienda, reducir la construcción, reducir la elasticidad de la oferta de vivienda y alterar la forma urbana”. También en quién llega, ojo: un estudio de ciudades estadounidenses que restringieron la conversión de casas en edificios de apartamentos encontró que las restricciones no solo redujeron el volumen de desarrollos en 2 a 5 puntos porcentuales, sino que favorecieron la llegada de residentes más pudientes.

San Francisco, Nueva York... ¿Y si construyes, qué pasa? Pasa que el efecto local existe y está cuantificado. Un análisis que aprovecha la ubicación aleatoria de incendios de edificios para aislar el impacto de la nueva construcción estima que, por cada vivienda adicional, los alquileres del entorno de 100 metros a la redonda caen 0,20 dólares al mes. Un edificio de 100 viviendas abarataría así el alquiler medio de la zona en 20 dólares mensuales. En otro estudio se detecta que por cada 10% de aumento del stock de vivienda dentro de 150 metros, los alquileres bajan un 1%. Y en Alemania, un 1% más de oferta nueva reduce los alquileres medios un 0,19%. Traducido: un 25% más de oferta, un 5% menos de precios. Tres países, tres metodologías, mismo veredicto.

¿Por qué? O, mejor dicho: ¿cómo pasa esto? Muchos comentaristas económicos cometen un pequeño error táctico al tratar de responder a esta incredulidad por parte del vecino-lector casual con un “lógico: es la ley de la oferta y la demanda”. Y la cosa es que en cierto modo sí lo es, pero de forma especialmente complicada, dado lo particular que es la vivienda: escoger una implica elegir entre ubicaciones a la vez que características (uno elige zona o ciudad, no solo dormitorios o “tiene mucha luz”), y llegar a ella tiene un coste más allá del precio: mueves tu vida (y tus cosas) de un punto a otro.

Estas decisiones no se producen en segmentos del mercado completamente estancos. No es que haya un carril de mercado para los pisos de ricos y otro para el resto, como nos parece intuitivamente con la evidencia anecdótica, y por eso nos puede chocar la idea de “ley de oferta y demanda” como si hablásemos de zapatos. Hablamos más bien de muchas casillas interconectadas: cada vivienda nueva, por cara que sea, libera una unidad que alguien deja, que a su vez libera otra, y así en cascada. Quien compra en un bloque nuevo en Madrid Río, Poblenou o Alboraia porque se lo puede permitir quizás habría adquirido una vivienda de segunda mano en esos mismos barrios en ausencia de construcción. Esas viviendas de segunda mano, que son sensiblemente más baratas, quedarán a disposición de otra gente que las pueda pagar. Donde habría ido esa gente en ausencia del nuevo bloque (zonas adyacentes: San Isidro, Sant Martí, la Malvarrosa) también queda libre. Y así.

En Finlandia, un par de análisis recientes ponen datos. Un estudio con registros de toda la población encuentra que por cada 100 viviendas nuevas de mercado en zonas céntricas se generan 66 vacantes en barrios con ingresos por debajo de la mediana y 31 en el 20% más pobre. En 12 ciudades estadounidenses observaron cifras parecidas: 100 unidades nuevas generan entre 45 y 70 vacantes en barrios de ingresos medios-bajos y entre 17 y 39 en los más pobres. La vivienda nueva enciende una mecha que prende entre personas que nunca pisarán un piso piloto. Así se explica que los precios cedan lejos del portal recién inaugurado: la presión se reparte a lo largo de toda la secuencia.

¿Y los barrios cuánto cambian? El estudio de San Francisco es esclarecedor. Sí, brotan restaurantes y llegan caras distintas. Normalmente con más recursos. Pero un bloque típico (de unas 65 viviendas) reduce el riesgo de desplazamiento de los vecinos de siempre en un 17%. Que llegue gente con dinero mientras los de toda la vida se quedan es, en realidad, una buena cosa.

Ninguno de estos estudios es definitivo. El debate sobre la magnitud del efecto agregado sigue abierto. Pero sí ayudan al menos a relativizar miedos y a admitir que, aunque mucha oferta y asequible sería lo ideal, tener al menos alguna oferta es mejor que ninguna en absoluto.