Euforia inmobiliaria en Telegram: el auge de comprar casas en minutos sin verlas

Todo sucede a velocidad de vértigo. El piso aparece en el chat con su precio de venta, el alquiler estimado, y la rentabilidad prevista que puede obtener el inversor si decide comprarlo. A partir de ahí, cada minuto cuenta: los interesados envían un correo electrónico y dicen que lo quieren —generalmente para arrendarlo— basándose en la información que la empresa les transmite: metros cuadrados, habitaciones, zona de la ciudad donde se encuentra, año de construcción, si necesita algo de reforma, y las comisiones a abonar a los intermediarios. Luego, las empresas que los ofrecen hacen un sorteo o llaman a los candidatos según el orden de peticiones. Unas horas después, la operación está cerrada: inmueble adjudicado, se informa al resto.

Este tipo de transacciones se han popularizado en los últimos tiempos en la aplicación Telegram, donde son varias las firmas que operan ofreciendo varias oportunidades semanales a inversores, en grupos abiertos a todo el mundo que llegan a rondar los 15.000 suscriptores. El comprador no suele ver la vivienda antes de adquirirla, y habitualmente vive en otra ciudad, pero aquí todo se basa en números: si la rentabilidad cuadra y la ubicación convence, el dinero aparece con rapidez. La distancia no es un problema: los nuevos propietarios pueden delegar la gestión del alquiler y la reforma a los mismos que se lo han vendido a cambio de una comisión.

En un momento de precios tensionados en el mercado inmobiliario, este fenómeno viene a llenar un vacío. Miles de pequeños inversores de Madrid, Barcelona o Valencia han visto cómo los altos precios de la vivienda en sus ciudades han reducido las rentabilidades del alquiler, que tienden a ser menores cuanto mejor es la zona, porque el coste de adquisición se dispara.

La compañía valenciana Invernomics, creada por Sergio Iranzo, fue la pionera. “¿No encuentras inmuebles rentables en tu ciudad? Accede ya a oportunidades de inversión con una rentabilidad neta mínima del 6%“, se publicita en su web. En sus inicios, su área de actuación era solo la Comunidad Valenciana, pero ahora también ofrece puntualmente inmuebles en Murcia o Jerez de la Frontera, que combinan una demografía creciente con precios mucho más bajos que en otras latitudes. Sin embargo, son otras localidades medianas, como Elche y Castellón, junto a la periferia de Valencia, las que más stock de vivienda han suministrado en los últimos meses a estas empresas.

Su último piso vendido está en Grao, Castellón, y se cerró en 74.840 euros, incluida una comisión para Invernomics de 4.000 euros más IVA. El alquiler prometido fue de 630 euros, aunque esa es la cifra más conservadora, y a veces se supera. En cambio, si por algún motivo quedase por debajo, Invernomics cubre la diferencia, por lo que garantiza la rentabilidad al inversor, en este caso del 8,8%. Según datos de la empresa, desde sus inicios ha efectuado más de 450 operaciones, con una rentabilidad media del alquiler del 7,8% y más de 40 millones invertidos.

Las viviendas que se venden en Telegram suelen estar situadas en barrios obreros, evitándose zonas conflictivas, y sus precios se mueven en la franja de entre 50.000 y 100.000 euros, aunque tras los encarecimientos recientes, cada vez se acercan más a esta última cantidad. Son pisos que no aparecen en Idealista: las firmas del sector llegan a acuerdos con inmobiliarias para que les pasen oportunidades a sabiendas de que la venta será veloz y el volumen a lo largo del año, elevado. Además, cuentan con personal shoppers que buscan propiedades, o abogados que están atentos a lo que se mueve: herencias, divorcios o cualquier incidencia que empuje a alguien a querer vender el piso rápido son la mejor noticia para los cazadores de gangas.

NexiaProp, fundada por el catalán Germán Jover, se incorporó algo más tarde a esta tendencia, pero ya supera los 3.000 suscriptores en Telegram. “En ocasiones puntuales recurrimos a Telegram cuando surge una oportunidad que requiere una respuesta muy ágil, pero lo consideramos más una herramienta de apoyo que un canal de venta”, explica Jover, que remarca que su foco está en asesorar y guiar al cliente durante el proceso de compra, reforma y alquiler de su vivienda, no en la simple difusión de anuncios.

Su reclamo es el acompañamiento en un modo de invertir que puede llegar a ser 100% pasivo, en el que ellos se encargan de todo si así lo quiere el inversor, que no tiene que atender molestas llamadas porque se ha roto la caldera o ha aparecido una humedad. Solo esperar cada mes el ingreso, como si del dividendo de una acción se tratase.

En pleno debate sobre las dificultades para acceder a una vivienda, estas actividades despiertan recelos en una parte de la sociedad, que considera estas prácticas especulativas y un factor que influye en los aumentos de precios. Tanto Jover como Iranzo, muy activos en YouTube, defienden en cambio que hacen lo que la Administración no está siendo capaz de hacer: aumentar la oferta de viviendas en alquiler, y recuerdan que en ciertos casos se trata de pisos que han estado un tiempo vacíos, o que requieren de reforma para ser habitables, por lo que su regreso al mercado supone un beneficio social.

El éxito de plataformas como Invernomics o NexiaProp en un ecosistema como el de Telegram, sin barreras de entrada, ha empujado a nuevos actores a tratar de hacerse con una parte del pastel. Y las quejas no han tardado en aparecer. “No es lo mismo pagar por recibir un piso en un chat que invertir acompañado por un equipo profesional de inversores, abogados y técnicos que te asesoran y defienden tus intereses de principio a fin”, compara Jover, que cuenta con un equipo de 15 personas y este año ha cerrado 170 operaciones.

Un cliente que prefiere no desvelar su identidad y que llevó a cabo su adquisición a través de la empresa Compra1piso, con 10.500 suscriptores, está reclamando la devolución íntegra de los 4.840 euros que les abonó en comisiones por un inmueble que compró en Alzira (Valencia), alegando que no estaba en las condiciones mostradas, con daños varios en la cocina.

Fuentes de la firma Compra1piso circunscriben el caso a una disputa comercial, porque la vivienda les llegó a través de un colaborador freelance, y aseguran que no pueden supervisar el estado de todas las que venden. “Si firmas las arras y no vas a verla es tu problema. La inversión tiene un riesgo. Puede salir bien o mal. Nosotros somos los que más vendemos, entre 45 y 50 pisos al mes, y cuanto más vendes, más incidencias tienes”.

La empresa defiende que devuelve la reserva a quienes van a ver el piso y luego no les gusta, pero este no fue el caso. Y cree que se trata de problemas de gente sin experiencia en el mundo de la inversión. “Hay muchos que se han puesto a invertir tras ver vídeos de YouTube, se ha puesto muy de moda, y hay gente primeriza que se lanza sin saber a lo que se enfrenta. Algunos, si luego no están contentos, incluso te chantajean con ponerte reseñas negativas”, afirman al teléfono. “Hemos llegado a rechazar a gente que quiere invertir teniendo solo 10.000 euros, dependiendo luego de que le concedan hipoteca y préstamo personal”, añaden.

El último piso anunciado en su canal, este lunes, ofertaba una vivienda en Linares (Jaén), una de las ciudades con más desempleo de España, por 53.600 euros, con un alquiler estimado de 600 euros al mes, esto es, una rentabilidad bruta de más del 13%. Aseguran que con la vuelta de Santana Motors al municipio, la demanda de alquiler será elevada.