De robar chatarra a ser el rey de los pisos de lujo en Madrid

“Antes para alguna gente era solo un moro, ahora me ven como un inversor árabe”, dice Mohamed El Madani (Bni Gorfett, Marruecos, 34 años), sentado junto a una pizarra llena de fórmulas matemáticas ininteligibles para el común de los mortales. La sede de UrbanFlip en el madrileño Barrio de Salamanca huele a start-up, con jóvenes pegados a pantallas y referencias constantes a algoritmos, tecnología e inteligencia artificial. Su sector, sin embargo, no puede ser más antiguo. No solo en edad: también en sus prácticas. “El inmobiliario sigue siendo muy local, muy arcaico y muy opaco”, sostiene El Madani, ingeniero aeronáutico y fundador de la firma, empeñado en darle una capa de modernidad.

Su presencia al mando resulta casi un milagro. No pisó un colegio hasta que llegó a España, con 10 años, y durante un tiempo compaginó los libros con robar chatarra junto a su padre de madrugada. “Éramos analfabetos. A veces nos paraba la policía en un polígono industrial en Humanes a las tres de la mañana, y cuando veía a un padre y dos niños de 12-13 años, se preguntaban qué hacían ahí si en un rato tenían que estar en la escuela”.

De ese ambiente desestructurado encontró la escapatoria en las aulas. “Me sorprendía que otros niños vinieran llorando a clase”, recuerda de sus primeros días. Tras recibir numerosas becas de estudio —“Estoy muy agradecido a España”, asegura— que le permitieron cursar también un máster en ingeniería aeroespacial, donde obtuvo la máxima nota, y un paso fugaz por la banca, encontró su sitio en el sector inmobiliario. Ahora, los ambientes que frecuenta han dado un vuelco: rara es la semana en que no se reúne con inversores en busca de colocar su dinero en alguna de las mejores piezas del callejero madrileño.

Sobre el papel, el negocio de la compañía no tiene mucho misterio: compran propiedades en zonas prime de la capital, las reforman y las venden, con la particularidad de que ponen solo entre un 10% y un 25% del capital, y el resto viene de inversores particulares que pueden participar financiando las obras a partir de 5.000 euros —casi un millar hasta ahora, que de media suelen aportar entre 60.000 y 80.000 euros— y obtener luego un retorno a ese dinero que a veces supera el 30% anualizado.

Para llegar ahí existe un trabajo previo: su herramienta de machine learning barre los portales y detecta las mejores oportunidades. “No solo compara si el metro cuadrado está más barato que en su zona, también tiene en cuenta qué planta es, porque no es lo mismo un primero o un segundo, a qué calle da el balcón, si tiene ascensor...”, afirma El Madani. El precio puede ser muy distinto si a la vivienda se le puede sacar una habitación extra. “Un piso de 100 metros con dos habitaciones y dos baños en el Barrio Salamanca, igual lo vendes por 500.000 euros más si le puedes sacar una habitación más”, calcula. O simplemente cruzando a la calle de enfrente. “En Castellana, la acera buena es la que da al Bernabéu, pero depende de a qué altura estés”.

Una vez la máquina hace su trabajo, entra en juego el factor humano. “La persona no te enseña la vivienda, te vende su infancia. Hay que tener mucha empatía. Una visita técnica a un piso me dura un minuto: miro las bajantes, los muros de carga, los pilares, y las ventanas, porque te limitan el número de habitaciones que puedes poner. Pero en lugar de hacerla en un minuto, conversas con el vendedor, y he acabado teniendo una curiosidad genuina por lo que cuentan. Nuestras ofertas a veces son muy agresivas, tienes que tener cierta psicología para comunicar una oferta con un 10 o un 20% de descuento sobre el precio al que lo quieren vender”, relata.

La competencia por las mejores oportunidades es feroz. Quienes están al acecho se conocen, por lo que se llegan a decidir compras que superan el millón de euros en cuestión de minutos, únicamente viendo un vídeo enviado por una inmobiliaria. “Estamos detrás de los mismos pisos. El 80% de las oportunidades no se publican nunca en los portales”, comenta. Aun así, muchas adquisiciones se hacen in situ, haciendo un enorme cribado. El Madani visitó entre enero y julio de 2024 unos 330 pisos, muchos de los cuales le vienen a través de inmobiliarias u otros canales que lo tienen en una lista preferente.

Firmada la operación, para que las cuentas salgan y la rentabilidad para los inversores sea atractiva, el tiempo es una variable fundamental. Los reformistas saben qué tipo de calidades colocar y que la obra no puede extenderse más allá de los tres o cuatro meses. Su producto está enfocado sobre todo a un perfil de comprador final con alto poder adquisitivo que busca propiedades en el Barrio de Salamanca, Chamberí, Trafalgar o Almagro. Mexicanos, argentinos y brasileños están entre sus clientes más habituales.

Pese a que la percepción general es que los precios en el mercado de la vivienda están en ebullición, El Madani cree que su techo todavía tardará en llegar. “El mercado va a seguir subiendo. Al menos durante los próximos tres o cuatro años veo una subida muy clara”. Para apoyar su argumento cita la brecha, todavía grande, con París o Londres, lo que convierte a Madrid en un mercado aún asequible para inversores y compradores internacionales. “Lo que está pasando en Madrid no es una burbuja. Es puro sentido común. Cada año tiene más población”, añade. La Comunidad de Madrid superó hace unos meses los siete millones de habitantes, y ya hay expertos que creen que rebasará los 10 millones a mediados de este siglo.

En un momento de falta de vivienda, el debate sobre si es ético que un bien básico sea también objeto de inversión sobrevuela la actualidad. El Madani es consciente de que hay gente que considera su actividad como especulativa, pero la defiende. “Hay edificios en Malasaña, Sol o San Bernardo que se caen a pedazos. Si no los coge un inversor inmobiliario y los reforma, es imposible que esas viviendas vuelvan al mercado. Hay un gran desconocimiento. Hemos comprado viviendas que llevaban sin reformar 70 años y necesitaban 200.000 euros de inversión. Si un particular compra una casa sin reformar, necesitaría además de la entrada del piso, pagar la reforma. Al hacerlo nosotros, no tiene ese gasto porque puede hipotecarse”.

Para 2025, UrbanFlip prevé facturar 50 millones e invertir alrededor de 80 millones en la compra de 40 viviendas y tres edificios. Muy por encima de los 16 millones de 2024. Su negocio, sin embargo, es solo una pata —la más rentable— de un grupo, Urbanpath, en pleno proceso de expansión, a veces con adquisiciones. “La visión es crear un ecosistema a escala global que cubra todos las verticales del inmobiliario. Lo que ambiciono es que por ese ecosistema tenga que pasar cualquier empresa del sector”, afirma El Madani.