El nuevo registro obligatorio rechazó la mitad de las inscripciones de pisos turísticos este verano

Tras las manifestaciones en muchas ciudades y las promesas de control por parte de algunas Administraciones, es la hora del nuevo registro estatal de alquileres de corta estancia auspiciado por Europa. Entre julio y agosto, los primeros meses en que la inscripción ha sido imperativa, esa herramienta ha servido para rechazar casi 35.000 apartamentos vacacionales de los 69.000 que intentaron inscribirse, según los últimos datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. En teoría, y si los portales digitales cumplen con su parte del trabajo, eso habría impedido arrendar esos inmuebles por días o semanas. La temporada alta ha servido así como prueba de fuego para el censo estatal, que busca enfriar un mercado que llegó al verano a punto de batir un nuevo récord en volumen de alojamientos.

Los 34.529 inmuebles a los que se revocó el permiso entre el 1 de julio y el 31 de agosto duplican la cifra de rechazos anotada en todo el primer semestre de 2025. Entre el 2 de enero, cuando se inauguró el nuevo censo, y el 30 de junio se habían rehusado 17.163 pisos, un 9% del total. En el cómputo global, tras el endurecimiento del registro en los dos últimos meses, coincidiendo con su obligatoriedad, se han rechazado un 20% de todas las solicitudes cursadas desde principio de año.

España fue el primer país europeo en poner en marcha el registro único de alquileres de corta duración. Lo hizo el primer día hábil de 2025, pero en los seis primeros meses se aplicó a modo de prueba. Tanto los pisos que se alquilan a turistas como los que lo hacen por temporadas para otros usos deben tratar de obtener un número único que funciona a modo de matrícula identificativa. Pero para ello, los registradores de la propiedad deben comprobar antes de concederlo que el inmueble cuenta con los requisitos preceptivos. Estos son de naturaleza local y autonómica, ya que son estos niveles administrativos los que tienen la mayoría de competencias regulatorias sobre este tipo de inmuebles.

La obligatoriedad, bajo amenaza de sanción, de inscribirse en el censo no solo ha sido clave para incrementar las peticiones, también para detectar más inmuebles que no cumplen con las condiciones necesarias. Esto supone una novedad interesante porque, hasta ahora, los datos apuntaban a que el periodo de prueba de la herramienta no sirvió para contener el fenómeno de los pisos turísticos.

El pasado mayo se contaban en España 381.837 viviendas de este tipo, según la última estadística experimental del INE, lo que suponía un 1,4% más que en la anterior muestra, de noviembre de 2024. Aunque esa estadística no puede compararse con el registro, ya que estima cuántos apartamentos se anuncian rastreando las principales webs, sí muestra que antes del verano España estaba cerca de batir su récord de pisos turísticos: los 403.267 inmuebles que el INE había detectado en agosto de 2024.

De ahí que en Vivienda se muestren esperanzados con la marcha del registro en este verano: “Consideramos que la puesta en marcha ha sido un éxito, y aún no hemos visto todos sus efectos”, señala una portavoz del departamento que encabeza Isabel Rodríguez. “Las principales plataformas ya nos han remitido los primeros datos y, en las próximas semanas, cuando se acabe el proceso de análisis de los mismos, se empezarán a retirar los anuncios ilegales”, añade.

De haber restado casi 35.000 pisos al total de los que había antes de verano, el censo ya habría servido para evitar al menos un nuevo récord de viviendas vacacionales en España. Sin embargo, es algo que el INE previsiblemente no constatará: el instituto cambió el año pasado las fechas de sus estudios y no tiene previsto ofrecer datos de este agosto. La siguiente foto del mercado que hará será la de noviembre. Para entonces, lo esperable es que la propia estacionalidad del sector haga descender las cifras que se vieron en mayo. Pero el registro estatal solo probará su eficacia si los datos muestran además una caída con respecto a noviembre de 2024.

El foco estará puesto especialmente sobre 11 provincias y la ciudad autónoma de Ceuta. Son los territorios que igualaban o superaban ya en mayo el número de pisos turísticos que tenían el pasado verano. Otras tres circunscripciones no lo hacían en el total de inmuebles, pero sí de plazas. En la estadística destacaba Andalucía, la comunidad donde el fenómeno había ido más claramente en aumento con respecto a agosto de 2024, al sumar casi 1.300 casas más que entonces destinadas a viajeros. De momento, los datos facilitados por vivienda muestran que Andalucía es una de las comunidades donde más pisos son rechazados en el registro, casi un 60% durante el verano, aunque por detrás de otros territorios.

A la espera de comprobar si el registro ha surtido efecto para contener el fenómeno de los pisos vacacionales, lo que está claro es que anteriores iniciativas municipales o autonómicas no parecen estar consiguiéndolo. “Es verdad que poco a poco está evolucionando la percepción de que las viviendas turísticas no son inocuas, y esto tiene que ver con que oímos a las Administraciones decir que quieren tomar medidas”, indica el arquitecto e investigador Pablo Martínez. Pero advierte que “si miramos qué Administraciones están tomando realmente medidas son pocas”.

Medidas de contención

Martínez, cofundador de la consultoría de urbanismo 300.000 km/s, incide además en que “todas las regulaciones [que se aprueban] son sin carácter retroactivo, con lo que en el mejor de los casos estarían frenando las cifras, pero no reduciéndolas”. El único ejemplo distinto que encuentra es Barcelona, cuyo Ayuntamiento habló de eliminar todas las licencias en un plan a cinco años que vencerá en 2029, por lo que todavía no puede evaluarse.

Hasta mayo, el comportamiento de los pisos turísticos en Barcelona no mostraba un patrón distinto al de otras grandes ciudades, y tampoco lo muestra en los datos de Vivienda sobre el porcentaje de pisos que son rechazados en registro. Entre las urbes de más de medio millón de habitantes, tanto Málaga como Sevilla han destacado porque en mayo tenían más casas vacacionales que el pasado verano.

Entre los 25 municipios con más volumen total de casas para turistas, nueve tenían en mayo más inmuebles vacacionales que nunca: siete son andaluces, a los que se suman Las Palmas de Gran Canaria y Roses (Girona). De lo que no hay duda es de que este tipo de apartamentos se concentran sobre todo en la playa. Salvo Madrid (el que más viviendas turísticas tiene de toda España, con más de 15.000), Sevilla y Granada, todos los demás son localidades de la costa mediterránea o las islas.

Soluciones a medida

El consultor Ignacio Montojo, profesor de Derecho Administrativo en el grado de Turismo de la escuela universitaria EUSA, cree que la diferencia geográfica es básica a la hora de analizar la situación y adoptar medidas. “Hay distintas zonas en cuanto a destinos turísticos, y en unos sitios es un problema que haya pisos turísticos, pero en otros no”, afirma Montojo. Por eso pide “plantear un diagnóstico, tratar las distintas situaciones de manera distinta, y con esa información fiable empezar a trabajar”. “La regulación no es tan importante como enmarcar de verdad una estrategia de lo que se quiere hacer con las viviendas de uso turístico”, completa.

Sobre el volumen que ha alcanzado este negocio, que Montojo pide distinguir de la clásica casa que se alquila un mes o dos por vacaciones, el consultor apunta a la profesionalización del sector. “Estos pisos muchas veces son de particulares que quieren sacarle un rendimiento, pero los gestores se han profesionalizado y encontramos algunos gestores que tienen tantas viviendas o más que habitaciones tiene un hotel”, reflexiona.