El curso más difícil para el alquiler

El final del verano provoca un reconocible estado de hiperactividad rastreadora en aquellos que necesitan una vivienda que ocupar tras las vacaciones. Suelen ser estudiantes universitarios, trabajadores del sector sanitario o simples arrendatarios a los que les caduca el contrato. Las webs de búsqueda de casas lo detectan porque aumentan sus usuarios, lo mismo que las agencias a pie de calle. Pero el esfuerzo a menudo se queda sin recompensa: “Tengo alertas en todas las plataformas inmobiliarias, pero no hay nada que pueda pagar”, resume Núria Torrent, una vecina de Barcelona de 27 años. Especialmente empinada se presenta la cuesta de este septiembre en las grandes ciudades. Si los arrendamientos han tocado techo este 2025 en todas las comunidades, como apuntan los últimos datos, las mayores urbes llevan años acumulando subidas. Desde 2021, cuando los precios se relajaron algo a causa de la pandemia, hasta este ejercicio, algunos mercados acumulan repuntes que rondan el 70%.

Las diez urbes con mayor población de España (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Alicante), en orden por volumen de habitantes según el INE, han incrementado al menos un 30% el precio del metro cuadrado de sus viviendas en alquiler entre los meses de julio de 2021 y de 2025. En este tiempo, Alicante, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Barcelona, Las Palmas y Madrid lo han hecho por encima de un 50%. Y en las dos primeras, los arrendamientos se han disparado más de 70%, de acuerdo con los registros de Idealista y Fotocasa.

Valencia, Alicante y Málaga copan el podio de la revalorización en los dos principales portales inmobiliarios. Las tres superan por mucha diferencia la media de lo que han subido los alquileres en el conjunto de España. Y no es que lo hayan hecho poco: un arrendamiento vale, en promedio, un 40% más de lo que costaba hace cuatro años, siempre tomando como referencia los valores en los meses de julio, que corresponden a los últimos datos publicados.

Los importes, por tanto, llegan calientes a un momento crucial del curso inmobiliario, en el que se disparan las búsquedas. “Solo en los últimos dos ejercicios, si comparamos la segunda semana de agosto con la segunda de septiembre, la subida en el número de interacciones es del 15%”, reconoce una portavoz de Fotocasa. Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica, refuerza la idea de que los meses de agosto y septiembre despuntan sobre los demás “por su alta actividad de oferta y demanda de alquileres de temporada”. Según sus estudios, trabajadores del sector sanitario como médicos o enfermeras, así como estudiantes universitarios, son los perfiles que más se mueven en busca de un alquiler de temporada entre septiembre y junio.

Teniendo en cuenta la situación actual del mercado, con una demanda agigantada, y especialmente concentrada tras el periodo estival, quien más rápido se mueva será el que cuente con alguna oportunidad más. “No puedes condicionarlo todo a tus gustos. Está claro que en el escenario actual, el poder negociador está en el lado de la oferta. Por tanto, tienes que ser flexible en tus pretensiones y buscar la vivienda que cumpla mínimamente con tus necesidades”, recomienda José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios (FAI). “Cuando sale una propiedad de larga duración y está en precio, vuela; porque hay muy poca oferta y muchísima demanda. Los propietarios lo saben y tienden a inflar un poco los precios, lo que puede atascar un poco la operación, pero todo lo que entra de larga duración está muy cotizado”, se suma Macià.

El consejo de Alfaro ilustra la verdadera dimensión del drama actual del acceso a la vivienda en España. La inflación, la falta de oferta por la ausencia de construcción en los últimos años y los efectos colaterales de la nueva regulación del alquiler han desembocado, según este experto, en un cóctel explosivo cuyos efectos serán tanto presentes como futuros. “Actualmente, no hay ninguna sincronía entre la renta media disponible del ciudadano medio español y los precios medios del alquiler normal. Y cada vez va a peor”, lamenta Alfaro. “La renta disponible hoy es muy baja en comparación con la de hace diez o 15 años, por todo lo que ha subido el IPC, y en cuanto a los precios del alquiler, estos solo van a ir a más en los próximos años. El empobrecimiento general de la gente nos ha metido en una espiral que no nos va a llevar a ningún lado”, alerta el presidente de la FAI.

“El lunes dimos de alta un inmueble por 950 euros y nos llegaron más de 120 contactos, además de mucha gente que llamó por teléfono o se presentó directamente en la oficina”, describe Nora García, quien tiene una agencia y es presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana (Asicval). “Todo lo que ponemos en Valencia por debajo de 1.000 euros ahora se ve como un chollo”, relata.

Según su experiencia, tras la irrupción de la covid, el 85% de los alquileres que tramita actualmente su oficina son para extranjeros. “De Estados Unidos, Israel, Rusia, Canadá... Valencia es una ciudad que se ha puesto de moda, se ha generado un efecto llamada, y muchos extranjeros, por ejemplo jubilados, vienen a instalarse aquí, lo que nos ha pasado factura”, detalla. “Es verdad que hasta hace poco Valencia era una ciudad mucho más barata que Madrid o Barcelona, pero ahora esa diferencia se está reduciendo. Esto, unido al auge de los apartamentos turísticos, que han retirado muchas viviendas del mercado; y al problema de los cambios normativos y legislativos de la ley de vivienda, han hecho que la oferta se reduzca mucho, y que la demanda no pare de crecer”, añade.

Cristina Fernández es la presidenta de la Asociación de Buenas Prácticas Inmobiliarias de Málaga. Señala que “esta ciudad se ha consolidado en los últimos años como un destino turístico, cultural, tecnológico y de inversión inmobiliaria”, lo que “está atrayendo mucho talento internacional y empresas tecnológicas”, ejerciendo mayor presión sobre la vivienda. Junto con esto, relata que la subida de los precios “está reforzando el interés también de pequeños y medianos inversores buscando una rentabilidad futura”, y que “muchos propietarios que antes destinaban la vivienda al alquiler, ahora han decidido ponerla a la venta por el miedo a la normativa en materia de alquileres y la inseguridad jurídica que ello ocasiona; y en otros casos para aprovechar el momento de precios máximos históricos que estamos viviendo”.

Fernández reconoce que el alquiler se ha convertido en “un problema para muchas familias que quieren instalarse antes de que empiece el curso” o que se han mudado de ciudad “quizás por cambios en su lugar de trabajo”, porque la oferta “se agota en horas y genera mucha frustración, porque los precios están por encima del presupuesto que manejan”.

Cambio de refugio

En la ciudad de Barcelona, donde el precio del metro cuadrado en alquiler ha crecido entre el 50% y el 65% en los últimos cuatro años, según los principales portales inmobiliarios, y donde se aplica la regulación de los precios, el panorama es igualmente negro porque la oferta se ha desviado hacia el alquiler de temporada. Núria Torrent llegó hace tiempo de un municipio del entorno de la capital catalana. Aterrizó en el popular pero cotizado barrio de Gràcia, donde compartió piso con amigas. Pero el casero hizo unas obras que empequeñecían su habitación y el comedor y decidió marcharse. Lo único que encontró es una habitación en la zona de Sagrada Familia. “Pago 340 euros, un precio razonable, casi diría que barato tal y como está todo, pero no vivo con quien he elegido”, lamenta.

Lo que le gustaría a esta joven es “vivir sola o en pareja”, pero no encuentra “absolutamente nada”. “La mayoría son pisos de alquiler de temporada y duran un suspiro”, lamenta. De hecho, señala que recibe más avisos de “tu piso favorito no está disponible” que de anuncios de alquileres a largo plazo. Torrent celebra que Barcelona aplique la regulación de los precios, pero constata que “hay mucha menos oferta, porque los caseros han movido sus pisos al alquiler de temporada para esquivar la limitación”.

Si tradicionalmente el alquiler era un refugio para aquellos que no podían permitirse la adquisición de una vivienda, hoy este paradigma se ha dado la vuelta. No porque el valor medio del metro cuadrado para la compra haya bajado ―en julio de este año se situó en 2.471 euros según Idealista, su valor histórico más alto desde 2006―, sino debido a que el pago de la cuota hipotecaria media superaba ligeramente los 700 euros en 2024 (se prevé que en 2025 sea más bajo gracias a la caída de los tipos de interés). Mientras, el alquiler se ha situado este año en un rango estimado de entre 1.150 y 1.170 euros al mes por un piso de 80 metros cuadrados, según los portales. Como resultado, en el primer semestre de 2025 se firmaron 243.257 hipotecas para la adquisición de vivienda, un 25% más respecto al mismo periodo del año pasado y la cifra más alta de 2011. Aunque es una solución que no está al alcance de muchos. Y la escalada de las rentas lo complica aún más porque se come cualquier posibilidad de ahorro de los inquilinos.

Con información de Clara Blanchar (Barcelona).