Cuando un piso se convierte en siete habitaciones: el auge de trocear viviendas para el alquiler turístico

Habitación disponible a cinco minutos del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Este anuncio, que se puede leer en una plataforma destinada al alquiler turístico, es uno de los atajos que han encontrado los propietarios para sortear la ley que, desde abril, permite a las comunidades de vecinos prohibir o autorizar con un acuerdo el establecimiento de un piso turístico en el edificio.

Y es que, “ante el incremento en el control de este tipo de alojamientos, los propietarios que estaban destinando su vivienda al uso turístico están explorando otras fórmulas que les permitan seguir manteniendo su piso en esta modalidad, aunque no pueda ser calificada como tal”, asegura Patricia Briones, abogada especializada en propiedad horizontal.

Un ejemplo de ello está en anunciar la vivienda en portales o canales de oferta turística indicando que se alquilan habitaciones para uso vacacional, cuando en realidad se trata de un piso completo.

La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que el titular de una vivienda necesita la autorización previa de la junta para destinarla a uso turístico, es clara al respecto: únicamente afecta a la cesión de la vivienda en su totalidad.

Según el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, esta situación puede dar lugar a una picaresca: “Nos encontramos ante un vacío legal, ya que la reforma de la LPH hace referencia exclusivamente a la cesión de vivienda en su totalidad, por lo que se plantea la duda de si en caso de tratarse del alquiler de una vivienda turística por habitaciones o de forma compartida, esta modalidad quedaría también prohibida por la norma o, por el contrario, al no estar prevista en la reforma, se exigiría un acuerdo de prohibición expreso adoptado por unanimidad, conforme a lo dispuesto por la propia ley”, reflexiona.

Fraude de ley

Hecha la ley, hecha la trampa. Esta picaresca podría ser constitutiva de un fraude del artículo 7.2 del Código Civil español, que establece que “la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo”.

De ahí que los expertos consultados cuestionan que la reforma de la LPH para pisos turísticos limite el desarrollo de una actividad económica en un edificio residencial, y no lo extienda a otro tipo de negocios (clínicas, despachos, restaurantes…), que también existen en una comunidad de propietarios.

“Limitar el derecho de un propietario a realizar una actividad económica en su vivienda en un bloque parece referirse a la presunción de que el alquiler vacacional es una actividad molesta y, como consecuencia, pueda ser fiscalizada por la comunidad de propietarios, bien bajo la exigencia de la autorización previa o mediante la imposibilidad, introduciendo el régimen de la prohibición por un acuerdo de las 3/5 partes”, cree Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo.

Este magistrado no entiende que se hayan querido concentrar las limitaciones en un determinado tipo de alquiler, como es el turístico, liberando al resto de las modalidades de arrendamiento de esa misma fiscalización. “Lo correcto hubiera sido restablecer unas normas de régimen interior de alquiler vacacional que los comuneros tuvieran que cumplir y, en caso de no hacerlo, sería el juez quien prohibiera el ejercicio de este tipo de alquiler, pero por razones concretas y fundadas, y no presumiendo que un propietario va a destinar su inmueble para que sus inquilinos molesten a los demás”, sugiere Magro.

De la misma opinión es Fuentes-Lojo, que opina que “existe una obsesión política por estigmatizar las viviendas de uso turístico y culparlas del problema del acceso a la vivienda en nuestro país. Es por esta razón que la reforma solamente prohíbe esta actividad económica concreta y no otras, que potencialmente pueden ser igual o más molestas, como son un restaurante o una clínica”. Para este tipo de actividades económicas, que podrían ser igual de molestas por el trasiego de gente, no es necesaria la autorización de la junta salvo que expresamente se encuentre prohibida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

Briones no duda en aclarar que la delgada línea que separa el concepto de una vivienda turística de otras modalidades de arrendamiento, como es el alquiler de temporada o arrendamiento de habitaciones, es su regulación. La primera está expresamente excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y únicamente le afecta la normativa sectorial de cada comunidad autónoma. “A efectos prácticos, podríamos decir que en un edificio residencial no se distingue cuando un usuario de este tipo de alojamiento lo hace bajo la modalidad de arrendamiento de temporada para uso vacacional o como piso turístico, porque el impacto en el resto de los propietarios es el mismo”, señala la abogada.

Fuentes-Lojo está convencido de que esta diferenciación entre los distintos regímenes de arrendamiento se debe a “una miopía del legislador”. “Se trata de una reforma que se ha realizado en caliente, sin mirar a medio y largo plazo, obviando que hay otras modalidades de alquiler temporal que pueden generar análogas externalidades negativas a las de viviendas de uso turístico”.

Actualmente, el alquiler de temporada se encuentra regulado en la LAU en la modalidad de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Pero, según Briones, dada la situación actual, “es imprescindible que este tipo de alojamiento se regule de forma más detallada toda vez que esta ley únicamente se limita a definirlos como aquellos contratos que no tengan como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

La abogada aboga por que sea necesario que en los contratos se detalle el objeto o la finalidad que justifique su temporalidad, por ejemplo, por traslado laboral, y que se aporte justificación documental o, en su defecto, declaración jurada del arrendatario, así como el detalle de los derechos y obligaciones entre las partes.