¿Cuántas viviendas vacías hay realmente en España?

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El PSOE acaba de presentar una proposición de ley con medidas para tratar de enfriar el mercado de la vivienda, entre las que se incluye una subida del impuesto que pagan los propietarios de viviendas vacías y segundas residencias. La propuesta va en una dirección que defendí: al igual que construir nuevas casas, castigar los pisos infrautilizados sirve para aumentar la oferta en los mercados de venta y alquiler, aliviando los precios.

La medida suena bien. Aunque falten detalles y no este claro que el impuesto sea suficientemente gravoso, la evidencia apoya estas ideas. Introducir un impuesto similar en Francia redujo las viviendas vacías en un 13%, según este estudio.

Pero hoy quería hacer una pregunta previa: ¿Cuántas viviendas vacías hay en España? Paradójicamente, es una pregunta esencial para la que no tenemos una buena respuesta.

Los datos de partida son las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística en el censo de 2021. El instituto usó una metodología nueva e ingeniosa para contabilizar las viviendas vacías: se fijó en el consumo eléctrico de 29 millones de contadores o CUPS (código único de punto de suministro). Así estimaron que en España habría 3,8 millones de viviendas vacías, un 14,4% del total, cuya factura de la luz evidenciaba su desocupación.

Son muchas casas, pero es una cifra a matizar.

La primera limitación es que muchas de esas viviendas están en lugares donde la gente no quiere vivir —o donde no pueden porque no se dan las condiciones—. Ese desajuste espacial era evidente en los datos del INE. El 33% de las casas vacías están en pueblos de menos de 1.000 habitantes, donde solo vive el 3% de la gente. Son pueblos fantasma. Apenas el 18% de las viviendas vacías están en ciudades mediana o grandes, aunque allí vive el 53% de los españoles. Como era razonable esperar, cuánta más demanda de vivienda, menos stock encontramos. Las estimaciones del INE indican, basándose en ese consumo eléctrico, que están desocupadas el 9% de las viviendas en Barcelona o Valencia, el 6% en Málaga y en Madrid, un 5% en Palma, un 4% en Vitoria y un 3% en Móstoles.

Un segundo problema es que hay motivos para pensar que estas cifras INE podrían sobrestimar las viviendas vacías.

Está la cuestión de la fecha del estudio. El censo se hizo en 2020, en plena pandemia. ¿Quizás había casas excepcionalmente cerradas en las ciudades? Es lo que señaló el Observatorio Vasco de la Vivienda en un informe comparando fuentes. El propio INE ha sido cauto con estas cifras, que presentó como provisionales, explicando que era “preciso profundizar en la mejora de las fuentes y su análisis”. Por ejemplo, puede haber viviendas con dos o más CUPS, o con un contrato comunitario, que no estarían vacías.

Lo que dicen los estudios locales

Las mediciones alternativas que se han hecho encuentran menos viviendas vacías que el INE.

Es lo que pasa con las encuestas del Gobierno Vasco sobre uso de vivienda, por ejemplo. Ese trabajo reduce las viviendas vacías en Euskadi en una tercera parte: serían un 4,4% del total, en lugar del 6,5% del INE. La discrepancia se produce en las capitales, donde cifras las viviendas vacías en prácticamente la mitad (en Bilbao bajan del 5,5% al 2,4%, en San Sebastián del 5,8% al 3,3%, y en Vitoria, del 4,1% al 2,2%). La diferencia es muy sensible, aunque las definiciones no encajan exactamente. El estudio del Gobierno Vasco dice que otro 2,8% de las viviendas se usan “por temporada” y no las considera vacías. Pero una parte de esos hogares quizás se usan tan poco que el INE, mirando el consumo de luz, las considera vacías.

Otra fuente interesante son los estudios específicos que han hecho algunos ayuntamientos. Bilbao lo hizo en 2016 y detectó 5.453 viviendas vacías, que representaban el 3,3% del parque inmobiliario. La cifra era similar a la que detectó la encuesta del Gobierno Vasco de 2017 (2,9%), pero nuevamente inferior al INE.

Por último, tenemos el estudio que el Ayuntamiento de Barcelona llevó acabo en 2019, con Ada Colau como alcaldesa. Seguramente es el mejor trabajo disponible. Un equipo de 50 personas visitó 100.000 viviendas potencialmente deshabitadas (con bajo consumo de agua, sin personas empadronadas o propiedad de bancos). ¿Su conclusión? Había unas 10.000 viviendas vacías en la capital catalana, que apenas representaban el 1,2% del total. Esa cifra no incluye pisos en reforma (0,2% del total), los que están ocupadas ilegalmente (0,15%), ni las segundas residencias que quizás se usan muy poco. Pero la cifra sigue chocando con la del censo del INE, que estimaba las viviendas vacías en Barcelona en un 9,3%.

Curiosamente, el informe de Barcelona acaba señalando la falta de viviendas vacías más como un problema que como una oportunidad. Su primera conclusión dice: “Solo un 1,2% de las viviendas de Barcelona están desocupadas, muy por debajo de la tasa recomendable para el buen funcionamiento del mercado de alquiler”. El estudio vasco ofrecía otro dato relevante: ¿Cuántas viviendas vacías estaban ya dentro de la oferta, es decir, en proceso de venta o buscando inquilino? Eran el 30% de las casas vacías, o el 1,3% de todos los inmuebles de la región. Es una magnitud que a menudo se olvida: para que podamos alquilar y comprar casas, tiene que haber un cierto número que estén disponibles.

¿Cuáles son mis conclusiones?

La primera es que necesitamos mejores datos sobre el parque residencial español. Una estadística precisa que distinga entre viviendas de uso habitual, apartamentos turísticos, despachos improvisados, casas vacías y segundas residencias.

Y en cualquier caso: estoy a favor de ampliar la oferta de casas. Una palanca es la construcción, otra son los impuestos contra la infrautilización. Simpatizo con la idea de que se elevan sensiblemente. Creo que hay argumentos de equidad: quien retiene un activo tan escaso como una casa —sobre todo si es la segunda o la tercera— debería compensar a la sociedad contribuyendo más.

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