Repite conmigo: hay que construir más viviendas

Este es un envío de la newsletter de Kiko Llaneras, un boletín exclusivo para los suscriptores de El País, con datos y explicaciones de actualidad: apúntate para recibirlo.

El precio disparado de la vivienda es la gran preocupación de millones de españoles. En una década, la compra se ha encarecido un 35% y el alquiler bastante más que eso.

Abaratar las casas es un problema global con mala solución. Exige una batería de medidas distintas. Estoy convencido de que España tiene que multiplicar el alquiler social, y simpatizo con las subidas de impuestos (radicales) para gravar el suelo y la propiedad inmobiliaria que no es primera vivienda. Pero el primer paso es una acción simple, sólida y extrañamente polémica: necesitamos construir más casas.

Es una idea sustentada por la teoría económica. Tras la crisis, y con la creación de nuevos hogares, se ha disparado la demanda: mucha gente busca un techo. Los compradores compiten entre sí y eso empuja los precios hacía arriba. Además, cada transacción reduce el ‘stock’ de vivienda vacía y deseable, empujándolos más todavía. Aumentar la oferta actuaría en el sentido contrario: con nuevas casas construidas, son los vendedores los que compiten por los compradores, frenando los precios.

No es solo una teoría. Experiencias y estudios de montones de países confirman esta lógica: la construcción abarata la vivienda.

En seguida mencionaré esas evidencias, pero antes quiero combatir un argumento anti construcción. Hay personas preocupadas por la escasez de viviendas que no quieren obra nueva. Algunos dicen que no basta como solución —que es cierto pero no una razón—, y los más radicales dicen que es contraproducente. A menudo citan la burbuja de 2007 como demostración: “Cuánto más se construía, más se disparaban los precios”, dicen. Pero es un razonamiento debilísimo. Primero, porque la burbuja fue una locura de demanda desatada. El furor comprador era la causa de todo: disparó los precios y también la construcción. Y segundo, porque la observación es incompleta. Después del boom de la construcción en esos años, con España inundada de ladrillos, ¡los precios bajaron!

Los precios no bajaron en 2010 solo (ni necesariamente) por exceso de oferta. Fueron años de profunda crisis y la demanda de casas colapsó. Los bancos se quedaron sin crédito, se cortó el flujo migratorio y mucha gente perdió su trabajo. Sin embargo, en un país que creyó religiosamente que la vivienda nunca bajaría, es importante recordar que sí lo hizo: entre 2008 y 2015, el valor de la compraventa media se desplomó un 35%.

Incluso podemos dar la vuelta al argumento anti-construcción mirando aquellos años. En el gráfico, muestro cada provincia según la caída de los precios y el total de casa construidas en 2005-2017. ¿Conclusión? Las provincias con más exceso de obra terminada en la burbuja vieron luego mayores caídas de los precios. La relación no es fuerte, porque en cada provincia se mezclan muchos factores, pero está ahí.

Las pruebas abundan: construir funciona

Los estudios y ejemplos para defender la construcción de vivienda son aplastantes. Aquí va una lista incompleta:

(1) Un ejemplo es Minneapolis. Allí se están construyendo el triple de casas que en otras ciudades del Medio Oeste estadounidense. Con éxito: mientras que en Cincinnati o Indianápolis el precio de la vivienda subió un 12% y un 22% en cinco años, en Minneapolis bajó más del 20%.

(2) Otros estudios asocian la construcción de casas con alquileres más baratos. Por ejemplo, este trabajo sobre Alemania dice que un aumento del 1% en la oferta de vivienda reduce el precio del alquiler un 0,19%. ¿Cómo? Sube la oferta de segunda mano, incluso en mercados con alta demanda.

(3) El periodista John Burn-Murdoch analizó en Financial Times el contraste entre Texas y California: en ciudades como Austin o Houston se ha construido el triple que en San Francisco y los precios suben la mitad.

(4) El mismo autor estudió el caso Croydon, un distrito de Londres que en 2018 cambió su norma urbanística para favorecer la “densificación”, permitiendo que los propietarios transformen sus viviendas unifamiliares en pequeños bloques de apartamentos. El resultado sigue la tónica general: los precios bajaron un 20%, mientras que en Londres subían.

(5) Un ejemplo parecido es el Auckland, la ciudad más grande de Nueva Zelanda, que también ha favorecido la construcción con densidad. Según el análisis del economista Matthew Maltman, el precio de las casas en Auckland ha subido solo un 20% desde 2016, “en marcado contraste con el incremento del 65% visto en el resto del país”.

(6) Es la misma conclusión de otro estudio reciente en Suiza. Una nueva normativa ha servido allí para construir más, bajar el precio del suelo y moderar el precio de las casas, sobre todo en zonas con alta demanda.

(7) Por último, una amplia literatura muestra que construir casas tiene beneficios transversales. Aunque los compradores de obra nueva a precio de mercado suelen tener altos ingresos, esa oferta añadida provoca “cadenas de mudanzas”, liberando unidades también en barrios de casas modestas. Se ha visto con estudios recientes en EE UU, Suecia o Finlandia. Por ejemplo, en Helsinki, por cada 100 viviendas nuevas se liberan 66 para hogares de renta media y 31 para hogares de renta baja. Esa es la lógica del efecto “filtrado”: las viviendas nuevas desencadenan mudanzas que terminan beneficiando también a quienes buscan casas más baratas.

Construir no es el final

Construir casas es imprescindible para que todos tengamos una, pero creo que no bastará. Por eso es un error plantear un dilema artificial donde debemos elegir entre construir o redistribuir.

Quienes desprecian la construcción como solución caen en un error de suma cero, como Trump con los aranceles. Razonan como si el número de casas fuese fijo, y la única forma de atajar la escasez fuese distribuirlas. De forma simétrica, también pecan de ingenuos los que creen que el mercado repartirá las casas con justicia. Yo defiendo políticas redistributivas en general, pero especialmente con la riqueza inmobiliaria. La tierra es un bien posicional, escaso por naturaleza. El progreso social y tecnológico puede hacer que todos tengamos acceso a un médico, a Netflix y a las vacaciones pagadas, pero es físicamente imposible que todos vivamos en el centro de la ciudad. Por eso simpatizo con políticas de reparto, como multiplicar el alquiler social o gravar con impuestos el suelo y las segundas, terceras y enésimas viviendas.

Ya existe una creciente desigualdad de propietarios. Una brecha de clase y generacional: El 38% de los hogares de 40 años vive sin propiedad, mientras que el 62% con 70 años tienen otras propiedades además de su casa.

Construir casas no arreglará todo, pero no construir lo empeorará.

El engaño es elegir entre redistribuir y construir. Podemos hacer las dos cosas y evitar que una generación quede determinada por sus herencias o por los alquileres disparatados.

* * *

Este tema tiene para mí algo biográfico. Empecé a escribir en internet precisamente sobre vivienda, allá por 2006, cuando discutíamos si venía o no una crisis. Yo era un burbujista cauteloso. Mi primer texto con algo de éxito fue una calculadora para decidir si era mejor comprar o alquilar. No compré en aquel furor, y luego viví en tres o cuatro ciudades, feliz de moverme ligero (llegué a hacer una mudanza en tren). Pero estos días creo que vamos a comprar una casa. Lo haré irritado por los precios, aunque consciente del privilegio: quiero llevar a mi hija andando al colegio y hacer agujeros en la pared.

Este es un envío de la newsletter de Kiko Llaneras, un boletín exclusivo para los suscriptores de El País, con datos y explicaciones de actualidad: apúntate para recibirlo.