Madrid rompe la barrera de los 75.000 propietarios con tres viviendas y tiene más de 500 que llegan a 50

En el Madrid de los jóvenes desesperados por emanciparse y de las familias atrapadas en ratoneras por los precios disparados de la vivienda, un contraste: en 2026 se ha roto la barrera de los 75.000 propietarios de tres viviendas en la región; más de 10.000 tienen al menos diez; y 517 han llegado a acumular hasta 50. Así se desprende de una base de datos elaborada para EL PAÍS a través del Ministerio de Hacienda con datos del catastro, donde una misma vivienda puede tener varios titulares, por lo que hay menos viviendas que propietarios, y que refleja que en la región hay una impresionante concentración de grandes tenedores de residencias, sean estas personas físicas, fondos o empresas, lo que afecta al precio de los alquileres y las compraventas. La ley del más fuerte, por lo tanto, se impone. Nada hace prever que eso se vaya a rectificar: mientras más de la mitad de la población vasca ya vive en zonas donde el precio del alquiler se limita por ley, el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso rechaza toparlo en la región capital.

“El ladrillo se percibe hoy como una inversión más segura y rentable que otros productos, incluso aunque el inmueble permanezca vacío”, señala Víctor Palomo, abogado experto en vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), un despacho especializado en defender a inquilinos vulnerables del que también es abogada Alejandra Jacinto, exportavoz de Podemos en la Asamblea. “Aunque los fondos no concentran la mayoría del parque de vivienda, su modelo de gestión sí se ha extendido”.

Y sí, la huella de los grandes propietarios está presente en toda la región. Si la ciudad de Madrid es la que lidera cualquiera de las categorías, también en Alcobendas hay 18 titulares de hasta 50 viviendas, por los 15 de Parla, los 13 de Getafe o los 12 de Las Rozas. Además, por encima de 50 viviendas hay 16 titulares en Alcalá de Henares, 14 en Móstoles, o 13 en Valdemoro.

De norte a sur, y de este a oeste, la concentración de vivienda se extiende poco a poco en todas las categorías si se compara con los mismos datos de 2024. Si el número de titulares de 25, 50 o más de 50 viviendas apenas ha variado desde entonces, el de los que tienen más de cinco, diez o quince ha sumado cientos de nuevos titulares. El fenómeno, por lo tanto, no se frena. Está en expansión. Crece. Hay negocio. Como consecuencia, el conjunto de titulares de entre tres y más de 50 viviendas ha crecido en más de 2.700 entre 2024 y 2026.

¿Quién está detrás de estos datos de concentración de viviendas? ¿Empresas? ¿Familias adineradas en busca de rentas fijas? ¿Extranjeros afortunados? ¿Emprendedores a la caza de altas rentabilidades? ¿Fondos de inversión?

“Llevamos ya un tiempo denunciando que el problema no son los grandes fondos, sino que también lo son miles de medianos inversores que acumulan viviendas como activos financieros, siguiendo la misma lógica”, responde un portavoz del Sindicato de Inquilinas, una organización nacida de 2017 cuyo objetivo es defender a las personas que viven de alquiler. “Cuando aumenta el número de caseros con varias viviendas, el alquiler se gestiona cada vez más como un negocio, y no como una forma de acceso a la vivienda justa y estable”, opina. “Para las personas que vivimos de alquiler, eso se traduce en menor margen de negociación, más subidas de precios, más rotación forzada y una mayor inseguridad residencial”, dicen.

Según explica Carlos Mazo, especializado en desarrollos inmobiliarios, en el segmento de alto nivel —especialmente entre inversores latinoamericanos que compran en zonas prime de Madrid— no es habitual encontrar grandes multipropietarios extranjeros con decenas de viviendas. “Es muy raro que un inversor individual compre más de una o dos casas en barrios como Salamanca”, señala Mazo, socio de la promotora Logika European Partners, sobre la zona VIP de la capital.

Por su parte, Eduardo Monet, consultor inmobiliario y propietario de nueve pisos en Madrid, explica que ha construido su cartera tras décadas de trabajo y ahorro. “No me reconozco en la imagen del gran tenedor especulativo”, afirma, argumentando que todos sus inmuebles se destinan a alquiler de larga estancia, y que prioriza contratos estables, aunque impliquen cobrar menos para evitar rotación y costes de reforma. Considera que los grandes fondos con cientos de viviendas son “muy minoritarios”.

Ana Pavón Ares, portavoz de MAD VUT, que agrupa a pequeños propietarios y gestores de pisos turísticos, y miembro de grupo de propietarios que está litigando contra los cierres propiciados por el Ayuntamiento de Madrid, asegura que están luchando para que a nivel europeo se legisle teniendo en cuenta la figura del pequeño propietario. “Nos hemos ido conociendo a raíz de los cambios normativos y los problemas que tenemos en común”, explica. A su lado está su compañera María López, que tiene tres propiedades en el centro de la ciudad y denuncia “el daño psicológico” que le han provocado todos los cambios en la legislación de las viviendas de alquiler temporal. Por su parte, Enrique Muñoz lleva alquilando su piso 15 años y administra viviendas de terceros. “Empecé en la crisis porque necesitaba ingresos extra. Somos familias que vivimos de esto y buscamos alquilar a otras familias”.

Tampoco se reconoce en el estereotipo de especuladora Lola Martín, que también forma parte del colectivo. Ella es propietaria de dos viviendas —en una reside y la otra la alquila—. Además, administra una cartera de diez pisos de terceros. Martín explica que mantiene su segundo inmueble como fuente complementaria de ingresos y que evita los contratos de larga duración “por miedo a la legislación y a la inseguridad jurídica”, por lo que prioriza alquileres temporales a estudiantes de máster o cursos.

Nadie, por lo tanto, asume participar en el origen del aumento de los precios. Lo que es seguro es que el crecimiento de la concentración de vivienda en las mismas manos que reflejan los datos de 2026 con respecto a lo de 2024 solo se resiente en un apartado. Si entonces había 387 titulares de más de 50 viviendas, ahora hay 375 que se reparten por 43 municipios de los 179 de la región. En Madrid capital, por su parte, la cifra baja de 175 a 162.

¿A qué se debe? Miguel Ángel Gómez, gerente de GH Casas y experto que acumula tres décadas de trayectoria en el sector inmobiliario —comenzó en 1996 y ha atravesado ciclos como la crisis de 2008 y la reciente revalorización de precios—, atribuye la reducción de propietarios con más de 50 viviendas a un cambio en la relación entre riesgo y rentabilidad. A su juicio, “muchos grandes tenedores han frenado nuevas inversiones porque el rendimiento ya no compensa las limitaciones regulatorias y la inseguridad jurídica percibida, especialmente en los casos de inquilinos vulnerables y en los procesos para recuperar los inmuebles”.

Lo cierto es que hay cambios recientes en ese apartado. El Gobierno de España quiere que los propietarios de una o dos viviendas queden exentos de las medidas antidesahucios en el nuevo escudo social. De esta manera, los inquilinos vulnerables serán desalojados cuando el casero tenga menos de tres casas. Una circunstancia que no afectará en la Comunidad de Madrid a los 122.915 titulares de al menos tres viviendas.