El Cañaveral: el proyecto frustrado de un barrio de pisos asequibles para jóvenes

Se la bautizó como La Ciudad del Sureste. Serían 120.000 viviendas a precio asequible que garantizarían un crecimiento sostenible de Madrid. Gobernaba Esperanza Aguirre la Comunidad y Álvarez del Manzano en la capital. Año 1997. Nace el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Madrid o Estrategia del Sureste. Sobre un lugar más allá de Vallecas que estaba en medio de la nada, más allá de la M-45, nacerían cinco barrios residenciales —El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros— que darían continuidad al pionero Ensanche de Vallecas, ideado para ampliar y aliviar la saturación de Villa de Vallecas. El objetivo era crear un enclave de vivienda asequible con “precios razonables” que compaginara urbanizaciones de renta libre y de protección. Los futuros inquilinos serían sobre todo jóvenes de clase trabajadora en edad de emanciparse o con hijos pequeños que no encontraban una solución habitacional en sus municipios. Sin embargo, la crisis inmobiliaria de la década pasada paralizó la mayoría de ellos y ahí empezaron los contratiempos. Los 100.000 euros prometidos en el año 2000 se han convertido en los 500.000 de 2025. Y el piso asequible para jóvenes desapareció.

Un cuarto de siglo después, solo el Cañaveral se ha puesto realmente en marcha y está habitado. Los primeros vecinos se mudaron en 2016. Este retraso hará, entre otras cosas, que la idea original no se pueda materializar. Madrid ya no es la misma que la de finales de los 90. “El problema es el tiempo de espera. Son promesas de los años 2000 que se materializan a precios de 2025. Eso cambia la idiosincrasia del lugar. El tiempo es lo que más encarece las casas”, asegura Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid. “Los precios en un principio eran razonables. Adecuados para que la clase media/baja pudiera acceder a esas viviendas. Ahora, por la demora infinita, el valor de las casas ha terminado contagiándose de los del resto de la ciudad y son algo ya inasumible para esta población”, añade.

En cuestión de nueve años, desde 2015 y hasta 2024, el precio del metro cuadrado en El Cañaveral en obra nueva casi se ha triplicado, desde los 1.265 euros a los 3.471 euros, según las cifras de Foro. En el último año, el importe se incrementó un 10,6%. En relación con el precio final, se ha pasado de los 152.828 euros hace 10 años, hasta los 357.727. Según el portal inmobiliario Idealista, solo 8 de los 55 inmuebles publicados en El Cañaveral estarían por debajo de los 400.000 euros y la media se sitúa ya en el medio millón por un piso convencional de unos 90 o 100 metros cuadrados. “Esto modifica todo. Hay algo en lo que se ha fallado. La realidad vence cualquier otra opinión”, se lamenta Sigfrido, que fue presidente de la Junta de Compensación en el Ensanche de Vallecas, donde los resultados estuvieron más cerca de las promesas.

Alberto Sánchez llegó a El Cañaveral en octubre de 2023 dispuesto a convertirse en el rey del mercado de segunda mano en ese islote con 14.000 viviendas construidas. Trató de adelantarse a todos los agentes inmobiliarios de Madrid y abrió la primera inmobiliaria de la Avenida Miguel Delibes. La bautizó, para que no hubiera lugar a dudas, El Cañaveral. Pero el mercado de segunda mano con el que él soñaba está parado, es prácticamente inexistente. En la realidad de junio de 2025 se plantea cerrar el negocio y dar un paso atrás

—¿Por qué iba a querer vender alguien que ha llegado hace pocos años?

—En todo barrio nuevo el mercado de segunda mano arranca por los mismos motivos: separaciones matrimoniales, traslados de trabajo, especulación o hastío de esperar a que les den las llaves. Aquí se suman muchas personas que piensan en irse porque esto no es lo que les prometieron en cuanto a los servicios públicos y el transporte, sobre todo los más mayores.

El valor de los inmuebles es tan alto que los pequeños inversores que llegan interesados para realquilar huyen espantados por la escasa rentabilidad. Así como la venta está por las nubes, el alquiler no hace lo propio. “Pisos de 400.000 euros se alquilarían por 1.200, eso no le interesa a nadie. Para eso te vas a otro barrio y compras uno de 250.000 euros que sí es ventajoso”, manifiesta. “El Cañaveral ahora es una ratonera”. “Los que llegan tienen muy difícil salir si quieren mantener el estilo de vida. Su destino natural sería San Chinarro o Valdebebas, allí los precios son aún mayores, ya que sí tienen servicios que aquí no existen. Entonces, no hay negocio. No tengo pisos para vender. Con el valor original de las viviendas habría más movilidad”, afirma.

La escasez de servicios públicos continúa: “Tienen que pensar que algo falla”

Una de las paradojas en los datos oficiales sobre El Cañaveral es que se trata de la sección censal de Madrid con más segundas residencias, según el Instituto Nacional de Estadística: más del 47%. Esto es, en realidad, un espejismo. La explicación es sencilla y esconde un conflicto social que los vecinos llevan años denunciando. Mucha de la gente no se empadrona en El Cañaveral, a pesar de vivir ahí de quieto por la acuciante falta de servicios, como la existencia de un centro de salud o un colegio público. Prefieren mantenerse censados en sus lugares de origen para poder seguir en sus centros médicos o educativos. Respecto a los censados, la población se ha multiplicado por 10 en cinco años. En enero de 2020 se calculaba que había unos 2.000 residentes. La cifra ha alcanzado ya los 23.000 censados, de los cuales 5.290 serían niños. En total, contando a los no empadronados, la estimación está en más de 30.000 personas. Esto significa una media de 300 vecinos más al mes, según los cálculos de las asociaciones vecinales, que llegan a las nuevas urbanizaciones.

Durante su mandato, la alcaldesa Manuela Carmena frenó la Estrategia del Sureste porque aspiraba a favorecer un crecimiento más “sostenible y racional” de la capital. Carmena prefería más zonas verdes, menos edificios y que la llegada de dotaciones públicas fuera más a la par de la producción de viviendas.

Los propietarios de los terrenos se opusieron a la idea y finalmente, con la llegada de José Luis Martínez Almeida al Ayuntamiento de Madrid, se pondría fin a las trabas. La producción inmobiliaria volvía a estar en marcha mientras que los recursos sociales ni estaban ni se les esperaba. La reciente noticia de que el colegio público abriría sus puertas el próximo septiembre corrió como la pólvora, pero la decepción volvió a aparecer tras constatar que solo se abrirían plazas para el primer curso de infantil, el de tres años, con cuatro clases para un total de 80 alumnos. Desde la Consejería de Educación de la Comunidad de Madrid razonan que la apertura está pensada en dos fases distintas, siendo la primera solo para infantil y la segunda para primaria y 1º y 2º de ESO. “No podemos ofertar plazas para niños de cuatro y cinco años porque al curso siguiente no tendrán continuidad en primaria. La segunda fase aún no se sabe cuándo empezará”, cuenta un portavoz.

“No se les ocurre poner servicios públicos hasta que la masa social se rebela”, dice Marga Salvador, de 50 años, que pagó en 1999 una reserva en una parcela y se mudó en 2016, 13 años después de lo que tenía previsto. “La descompensación es tal que hemos saturado el centro de salud de Villablanca en Vicálvaro, ya hay un cartel que dice que a partir del 2 de junio no nos aceptan más. Tenemos que irnos a Artilleros, mucho más lejos todavía”, declara.

Mientras tanto, a las seis de la tarde se cruzan los destinos en la Estrategia del Sureste. El de los cientos de obreros que marchan apilados como sardinas en el autobús, y el de los nuevos vecinos que pagan a precio de oro una casa que, todavía, está en medio de la nada.