Kronos: la promotora sin ansias de crecer

Saïd Hejal siempre dijo (y sigue diciendo) que quería que el grupo inmobiliario que dirige fuese una empresa de tamaño medio, de unos 500 millones de facturación. Pero la vertiginosa actividad del año pasado ha colocado a Kronos Real Estate Group entre las mayores promotoras de vivienda en España. En 2024, el grupo que empezó su actividad hace 11 años de la mano de Hejal y su socio Bertrand Perrodo con la compra de carteras de suelo procedentes de los bancos y de la Sareb, ingresó 735 millones de euros, un 47% más que el año anterior gracias a la entrega de 1.500 viviendas.

“Sí, actualmente somos una gran promotora”, admite el consejero delegado de Kronos. “Aunque estamos focalizados en la calidad más que en el volumen. Es lo que nos distingue de la competencia”, precisa. “Trabajamos con grandes arquitectos, como RCR, Ricardo Bofill, Rafael de La-Hoz o Eduardo Souto de Moura, y eso necesita paciencia y pasión. Es mucho trabajo: cada vez hacemos un proyecto diferente, no hemos repetido ninguno. Y para hacer esto, que es la esencia de Kronos, no podemos crecer más en volumen”, explica el empresario de origen libanés y descendiente de arquitectos y promotores.

La estrategia del grupo pasa por producir entre 1.000 y 1.500 viviendas al año e invertir entre 150 y 200 millones en compra de suelo (en 2024 adquirieron parcelas por 200 millones). “Hay años que se factura más o se factura menos, pero nuestro objetivo a largo plazo es mantener unos ingresos de 500 millones de euros”, insiste. Sin embargo, Hejal avanza que los próximos tres años serán “buenos”, parecidos a 2024.

Su cartera de suelo equivalente a 18.000 viviendas también la equipara con las mayores promotoras españolas. Neinor y Aedas, cuya unión dará lugar a la mayor inmobiliaria del país, tienen un porfolio de terrenos para construir 20.000 casas cada una. “Somos la empresa con más suelo en gestión en los desarrollos del este de Madrid: en Los Berrocales, Los Cerros y Los Ahijones tenemos para 6.100 viviendas. También contamos con muchos terrenos en Cataluña, Lisboa y en el Algarve…”, indica.

La compañía dispone de tres marcas: Kronos Homes, encargada de promover viviendas para la venta; Stay, que las construye para alquilar, y Way, su pata comercial, que ha desarrollado un parque de mediano tamaño en Dos Hermanas (Sevilla) y otro en Cáceres, cuya segunda fase se afrontará a partir de septiembre. Aunque Hejal señala que en este último segmento no están encontrando todo el suelo que querrían. Resume que las dos terceras partes de sus ingresos provienen de Kronos Homes y un tercio de Stay (joint venture al 50% con la gestora de activos Nuveen Real Estate, con la que ha entregado 1.500 pisos y tiene en marcha otros 1.400).

El grupo reivindica su visión ibérica. Entró hace siete años en Portugal, donde tiene 12 promociones en marcha (frente a las 17 españolas); el 35% de su producción. Y allí Kronos Homes se ha introducido en un nuevo negocio: las denominadas branded residences. Son casas que levantan junto a hoteles de lujo y que llevan aparejados los servicios hoteleros. En Lisboa han llegado a un acuerdo con Hilton para desarrollarlas y en el Algarve con Marriott. “Están funcionando muy bien porque hay una gran demanda por parte de extranjeros”, dice Hejal.

“El 35% de los pisos se los hemos vendido a americanos que quieren una segunda residencia que pueden usar cinco semanas al año y buscan simplicidad. Que la casa no les dé dolores de cabeza por la conexión a internet o por el agua. Quieren que esté amueblada y tenga todos los servicios incluidos: limpieza, comidas…”. Las residencias cuestan a partir de 245.000 euros y llegan hasta 1,2 millones de euros, y pagan una mensualidad para recibir esos servicios. Una cuota que puede ser cubierta durante todo el año si los propietarios alquilan uno o dos meses sus residencias, según el consejero delegado de Kronos. “La demanda es muy fuerte”, prosigue. De ahí que su plan sea traer este modelo a España, el paraíso del turismo. A juicio del ejecutivo, lo más importante para el éxito de este tipo de proyectos es su localización y el buen acceso al aeropuerto.

Kronos se centra en los mercados “que tienen apetito” por la arquitectura: Madrid, Cataluña, Valencia, Costa del Sol y Costa Blanca. Además de Lisboa y el Algarve en Portugal. “Ese apetito no supone lujo sino calidad”, aclara Hejal, pero sí representa un sobrecoste para los clientes de entre un 5% y un 15%, un mayor precio que no solo tiene que ver con el diseño, señala, sino con los amenities. “En todos los proyectos incorporamos servicios, mientras que muchos competidores no los ofrecen o solamente lo hacen en los proyectos de lujo”. Y pone como ejemplo la promoción de alquiler que van a entregar este mes en Cuatro Vientos (Madrid), con un rango de precios de 1.050 a 1.400 euros mensuales y ya arrendada al 70%: “Una microciudad de 530 pisos con cine, gimnasios, espacio de coworking, sauna, piscinas, pádel, pista de carreras, pet spa…, que se comparten en comunidad”.

Kronos, que saltó a las revistas de papel cuché tras venderle una casa diseñada por el arquitecto Joaquín Torres a Tamara Falcó, ahora ha elegido al actor Óscar Casas como embajador de su marca Stay. “Creemos mucho en Stay; en la vivienda de alquiler, porque ayuda en la problemática de falta de alojamiento que existe en España”, sostiene Hejal. El empresario cree que los precios de las casas seguirán subiendo este año y el que viene del orden de un 5% porque no hay mucho stock y tampoco suelo. “Lo bueno es que los bancos están poniendo más financiación en el mercado y ayudando a los nuevos promotores a entrar”. También cree que es positivo que el problema de la vivienda se haya convertido en un tema central para los políticos. “En los dos o tres próximos años creo que, con el apoyo político, las cosas van a mejorar; se va a liberar más suelo y a agilizar las licencias para bajar los precios de la obra nueva”, concluye.