Neinor se come a Aedas para crear el nuevo gran promotor de viviendas

El estallido de la burbuja del ladrillo en 2008 destruyó prácticamente todo el tejido industrial de construcción de casas. Desaparecieron o tuvieron que ser rescatados los grandes nombres del sector promotor. Solo unos años después, a partir de 2014, comenzó a llegar el capital (principalmente extranjero) que vio la oportunidad de suplir a las empresas desaparecidas ante la demanda insatisfecha de obra nueva de viviendas. Ahí aparecieron nuevas marcas como Aedas, con el fondo Castlelake detrás, o Neinor, inicialmente también arropada por el fondo Lone Star, dos compañías cotizadas que unirán sus destinos tras una opa lanzada hace unos días por esta última inmobiliaria y que dará como resultado la mayor promotora de España.

Una década después, a la mayor parte de fondos que entraron o crearon promotoras como Neinor, Aedas, Habitat, Culmia o Vía Célere se les ha acabado el plazo de inversión y tienen que vender sus participaciones empresariales. Es el caso de Castlelake, que llevaba tiempo intentando vender su 79% en Aedas. En los últimos meses, el fondo estadounidense había negociado el traspaso de ese paquete a Starwood Capital, pero finalmente llegó a un acuerdo con su rival Neinor, que ha provocado que esta compañía vasca lanzase a mediados de junio una opa por el 100% de Aedas.

Neinor -una empresa cotizada y controlada por los fondos Stoneshield (de Juan Pepa y Felipe Morenés), Orion Capital y Adar- va a pagar en la opa un precio de 24,485 euros por acción, lo que supone valorar la operación en 1.070 millones de euros, a los que sumará el coste de cancelar más de 200 millones de deuda. Para hacer frente a la transacción, la empresa ha ampliado capital en más de 220 millones y recibirá una financiación de 750 millones del fondo Apollo.

“La operación da lugar al nacimiento de un campeón nacional del sector promotor, con mayores capacidades tanto desde el punto de vista industrial como financiero“, explica Fernando Abril-Martorell, analista y socio del banco Alantra.

De hecho, Neinor calcula que gracias a la operación se está haciendo con una cartera de suelo para capacidad de 20.200 viviendas con un 30% de descuento sobre el valor neto de esos activos, ya que el precio de cotización de Aedas está por debajo del valor real de su portfolio.

Para Antonio de la Fuente, director de residencial en la consultora Colliers, esta compra supone la culminación de una estrategia empezada hace varios años por Neinor para dejar de ser una promotora tradicional que invierte sus propios recursos y, sin embargo, convertirse en una empresa más ligada a la gestión y coinversión con capital que quiera edificar en España, un camino que también había emprendido Aedas. “En el medio plazo, Aedas como compañía desaparecerá y Neinor se convertirá en la vencedora de esta carrera que habían empezado las dos compañías hace unos tres años” con este cambio de modelo, apunta. Neinor, que cuenta con Borja García-Egotxeaga como consejero delegado, había jugado anteriormente esa carta con el acuerdo para invertir un 10% en su rival Hábitat (de Bain Capital) y, además, pasar a integrar la empresa bajo su paraguas.

La nueva Neinor tendrá terrenos donde podría edificar más de 40.000 casas. Alrededor del 50% de la cartera que procede de Aedas se encuentra en Madrid, el mercado más dinámico en España, además de en otras ubicaciones como Alicante, Costa del Sol y País Vasco. También se convertirá en la gran constructora de vivienda de alquiler asequible en concursos para distintas Administraciones, ya que entre las dos empresas sumarán alrededor de 9.000 unidades en obra.

“Es bueno que haya una promotora con una gran capacidad. Pues al final es bueno para el sector una compañía como Neinor que tenga presencia con ubicaciones en toda España”, opina De la Fuente, de Colliers.

Miren Tellería, socia responsable de inmobiliario en PwC, revela también que para el sector promotor, gracias a esta operación se consigue una plataforma de mayor tamaño y escala, lo que “es relevante de cara a poder ser capaces de capturar la atención y el tamaño de inversión extranjera y también financiación que está moviendo Europa y que actualmente por el tamaño medio de las oportunidades no éramos capaces de atraer a España”. Recuerda, además, que ambas empresas disfrutan de sinergias ya que, por ejemplo, Neinor cuenta con la constructora Quabit y Aedas es pionera en construcción industrializada de vivienda (por partes y en fábrica).

Abril-Martorell, por su parte, cree que a nivel bursátil la creación de un líder más dimensionado y con mayor liquidez en el mercado puede despertar un renovado interés entre los inversores, tanto nacionales como internacionales. “El hecho de que la ampliación de capital de Neinor haya recibido una demanda seis veces superior a la oferta es una señal clara del apetito que el sector vuelve a generar en los mercados”, agrega.

Con más liquidez

El responsable de Alantra indica que, para los accionistas de Neinor, la operación ofrece varias palancas de creación de valor: “Destaca la incorporación de un banco de suelo de alta calidad y volumen, en un momento en que este recurso es escaso y estratégico. Además, la compañía resultante será más grande, más líquida y, por tanto, más atractiva desde el punto de vista inversor”. Como resultado, cree Abril-Martorell, surgirá una empresa con mayor escala y liquidez, que, por tanto, contará con mejores condiciones para acceder a capital y seguir consolidando el sector. “Esto puede facilitar la rotación accionarial de otros fondos en posiciones similares a las de Castlelake, ofreciendo una vía ordenada y eficiente para la desinversión”, añade.

Tellería avisa, no obstante, de que en la parte negativa, la empresa resultante potencialmente puede tener concentración de producto y suelo en alguna zona concreta y puede tener mayor control sobre los precios, “aunque improbable por su cuota de mercado”. Y es que este sector está muy atomizado y la capacidad actual de construcción de ambas empresas conjuntamente no llega a las 5.000 casas, de las de alrededor de 100.000 unidades que se construyen anualmente. El objetivo de la nueva Neinor es que en 2027 pueda finalizar alrededor de 7.000 viviendas.

Con este acuerdo, Castlelake consigue lo que ha estado buscando desde hace tiempo, salir de esta empresa después de haberse embolsado cuantiosos dividendos en los últimos años. Es el ejemplo que otros fondos como Oaktree (en la inmobiliaria Culmia) o Värde en Vía Célere quisieran seguir. “Está claro que los demás players están mirando esta transacción de reojo", opina Tellería. “Dicho esto, a no ser que Neinor quiera convertirse en el consolidador completo del mercado, el resto de las promotoras tendrán que buscarse su salida”, apunta la experta de PwC. De la Fuente coincide en que se abre una nueva vía para vender sociedades en la que hay un capital más pasivo y un gestor que ayude a hacer una salida del negocio.