La incertidumbre por la prórroga de los alquileres aboca a un choque entre inquilinos y caseros en los tribunales

El futuro inmediato de miles de contratos de alquiler se decide entre el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Congreso de los Diputados y, previsiblemente, los tribunales. Desde el pasado domingo, los inquilinos cuyos contratos expiren antes del 31 de diciembre de 2027 pueden acogerse a una prórroga automática en los mismos términos y condiciones. Esta extensión, de hasta dos años de duración, “deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador”, salvo en los supuestos previstos por la ley, según recoge el decreto publicado en el BOE. Sin embargo, la norma aún debe ser convalidada por las Cortes para consolidar su vigencia, lo que abre el interrogante de qué ocurrirá con las prórrogas ya solicitadas si el Congreso decide tumbarla, algo más que probable dado el rechazo que estas medidas suscitan en las formaciones de derechas.

Algunas organizaciones como los sindicatos de inquilinos aseguran que todos los contratos que soliciten la prórroga en tiempo y forma se beneficiarán de la medida aunque esta decaiga posteriormente. Pero varios despachos de abogados, que piden no ser nombrados alegando la enorme incertidumbre que suscita la norma, anticipan una disputa legal de calado y sin respuestas claras una vez que los caseros eleven la cuestión a los tribunales. De entrada en los juzgados de primera instancia y, después, en los superiores. El Ministerio de Vivienda se limita a confiar en que “cualquier interpretación sea garantista y beneficiosa para las personas inquilinas y cumpla con la función social de la vivienda”, según señala una portavoz.

Todavía no hay fecha para la votación, aunque todo apunta a que la mesa del Congreso la retrasará lo máximo posible para que el Gobierno tenga algo de tiempo a la hora de negociar con los socios. Eso, en la práctica, puede demorar el examen en las Cortes durante aproximadamente un mes. En esas semanas, aprovechando la incógnita legal que rodea al futuro de la medida, la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, animó este lunes a todos los arrendatarios a solicitar la prórroga para blindar sus condiciones actuales frente a posibles subidas. Lo mismo aconsejan desde los sindicatos de inquilinos y desde asociaciones de consumidores como Asufin. “Recomendamos a los inquilinos que no esperen para solicitar ya la prórroga de su contrato de alquiler y asegurarse dos años más en las condiciones actuales”, explican desde la Asociación de Usuarios Financieros.

En los aproximadamente 30 días que durará el proceso de convalidación, los efectos de la norma se extienden a todos los contratos vivos vigentes hasta diciembre de 2027, y no solo a los que finalicen durante la vigencia del decreto. Es decir, tanto aquellos que expiran en unas semanas como los que terminan en 21 meses. “Todo el que tenga un contrato de alquiler vigente debe pedir la prórroga mientras esté vivo el decreto, ya que si hay discrepancias a posteriori, un juez podrá dirimirlas solo si hay una petición previa”, animan desde Asufin.

Es precisamente ahí donde se abre el principal frente de incertidumbre. Una parte de los juristas consultados advierte de que, si el Congreso no convalida el decreto, la batalla podría trasladarse a los tribunales superiores, e incluso acabar en el Tribunal Supremo o en el Constitucional, ante el posible choque entre la protección de los inquilinos que han reclamado la prórroga y el derecho de propiedad de los arrendadores. La retroactividad de las extensiones solicitadas durante la vigencia de la norma ―en el caso de que el decreto caiga― sería el punto más controvertido.

Algunos expertos sostienen que el diseño del decreto busca precisamente resistir un eventual embate judicial. Un socio en Derecho Público de un conocido despacho de abogados argumenta que la medida no suprime el derecho del propietario a percibir la renta pactada ―ya que se toma como referencia la cuantía previamente fijada― ni a recuperar la vivienda en los supuestos ya previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que se limita a contener posibles subidas en un contexto de fuerte tensión en el mercado del alquiler. Desde esta perspectiva, las prórrogas solicitadas mientras el decreto esté en vigor podrían consolidarse, incluso si la norma decae posteriormente en el Congreso. No obstante, añade, para ello sería necesario que los tribunales aceptasen los motivos que fundamentan la urgencia.

Es una lectura parecida a la que realizan desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid, desde donde ofrecen un modelo para solicitar la extensión. “Todas las prórrogas que se pidan mientras el decreto esté en vigor serán válidas, porque se mantienen las condiciones previas del contrato”, afirma Valeria Racu, portavoz del sindicato. Lo explica de otra manera: “Es una medida de mínimos, porque no implica ni una bajada de los alquileres ni una congelación”. Además, señala que “tampoco contempla una moratoria antidesahucios ni se aplica a los contratos no regulados por la LAU, como los de temporada o los de habitaciones individuales, que son cada vez más frecuentes”.

Alejandra Jacinto, abogada en el Centro de Asesoría y Estudios Sociales, asegura en la misma línea que el Tribunal Supremo ya ha confirmado en casos anteriores que los derechos generados durante la vigencia de un real decreto-ley son plenamente eficaces, sin depender de la voluntad del arrendador ni de la convalidación parlamentaria.

Otros juristas consultados, sin embargo, tienen dudas de carácter técnico y legal. La prórroga forzosa podría suponer una “injerencia desproporcionada” en el derecho de propiedad, al obligar al arrendador a mantener el contrato más allá de lo inicialmente pactado, explica otro abogado. La experta en Derecho Público de otro conocido despacho, por su parte, pone el foco en la utilización de un real decreto para regular este tipo de situaciones. “¿Se justifica la urgente necesidad? Y, si es urgente, ¿por qué se fija el horizonte en diciembre de 2027?“, se pregunta. ”La técnica legislativa presenta dudas y no está claro que sea suficiente para alterar las relaciones jurídico-privadas", concluye.