La revolución del alojamiento en España: los hoteles de cuatro y cinco estrellas ya suman el 55% de las camas

El perfil de la industria hotelera en España ha mutado desde que la Gran Recesión estalló tras quince años consecutivos de crecimiento económico. En 2007 había 1,56 millones de camas disponibles, según el censo oficial que realiza el INE, y la categoría que más aportaba era la de tres estrellas, con 549.878 camas, lo que suponía un 35% del total, seguida muy de cerca por los de cuatro estrellas, con 523.041 camas y un 33,4% del total.

Diecisiete años después, la fotografía es radicalmente diferente. La planta hotelera ha crecido un 22,8% hasta las 1,92 millones de camas, escorándose claramente hacia los segmentos de lujo (cinco y cuatro estrellas) y con un declive en los de tres estrellas. Si esta última categoría representaba el 35% de las camas disponibles en 2007, ese porcentaje se desploma diez puntos porcentuales hasta el 25% en 2024, mientras que los de cuatro estrellas han tomado la dirección inversa, pasando de representar el 33,4% hasta el 48,5% del total. En paralelo, los establecimientos de máxima categoría prácticamente han duplicado su presencia, al pasar de tener 67.522 camas (un 4,3% del total) a tener 127.904 camas (un 6,6%).

¿Cuáles son las razones que han conducido a esta revolución? La primera es el crecimiento continuado de la demanda en esos 17 años, que le han permitido a España pasar de recibir 59,2 a 93,4 millones de viajeros, lo que supone una media anual de 2 millones adicionales, pese a la Gran Recesión o la pandemia. Un aumento de la demanda que se ha traducido a su vez en un crecimiento exponencial de tarifas y beneficios, en especial en el segmento de cinco estrellas, que ha sido determinante para la entrada de inversores extranjeros o grandes cadenas hoteleras de lujo.

En 2007 dormir en una habitación de un hotel de cinco estrellas en España costaba de media 145 euros. Diecisiete años después, la tarifa se ha casi duplicado hasta los 275 euros. El beneficio por habitación disponible (Revpar por sus siglas en inglés), el principal indicador de rentabilidad que miran los inversores, se ha casi triplicado hasta los 190 euros. Jorge Ruiz, director de Hoteles en Iberia de CBRE, cree que la clave se encuentra en la apuesta por la calidad y la diferenciación: “España ha demostrado sus buenos fundamentales de mercado, con un crecimiento sostenido y sostenible apostando por un turismo de calidad que está evolucionando hacia una oferta mucho más experiencial y a la medida del turista”.

No solo se han abierto muchas más camas nuevas de cuatro o cinco estrellas, sino que las que había han sido sometidas a reformas integrales para elevar las tarifas y la rentabilidad. Ese es el principal argumento de defensa de los propietarios de los activos frente a aquellos que les acusan de hacerse de oro. En el segmento de cinco estrellas, las reformas de los hoteles Ritz y Palace en Madrid, financiadas por Mandarin y Archer, han supuesto un coste de 100 millones y 90 millones de euros, respectivamente. HIP, el brazo inversor de Blackstone y el mayor casero de España con más de 17.000 camas en 51 hoteles, prevé realizar un desembolso de 800 millones de euros en la renovación de su cartera global, que suma 69 hoteles y 22.000 habitaciones si se añaden los activos en Grecia, Italia y Portugal

Entre las cadenas hoteleras, Barceló es una de las que más ha gastado en reformas, gracias a su saneada posición financiera, que le ha permitido quedarse sin deuda y disparar su liquidez. En 2023 y 2024 gastó 400 millones anuales entre adquisiciones y reformas y este año ha elevado esa cifra a 500 millones. A 31 de diciembre de 2024, el precio medio de la cadena se situó en 107,3 euros, con un alza del 33% respecto a 2021, mientras que el beneficio por habitación disponible se duplicó hasta los 81,4 euros. “Todavía hay una diferencia de precios con el resto de grandes capitales europeas que no se ha cubierto. Cuando viajas a Londres y París, y yo lo hago 200 días al año, las tarifas triplican a las de las grandes capitales de España. ¿Debería estar Madrid a la misma altura?. Yo creo que debe haber un proceso de convergencia y que por lo tanto los precios de los hoteles seguirán creciendo por encima de los competidores europeos”, apunta Raúl González, consejero delegado de la división hotelera de Barceló para Europa, Oriente Medio y África.

Desde la consultora inmobiliaria Colliers se resalta que esta apuesta por el lujo y el ocio, tanto en vacacional como en urbano, obedece al peor comportamiento del turismo corporativo. “La apuesta por el estilo de vida y el lujo se debe al reconocimiento durante las dos últimas crisis de que la demanda corporativa es más sensible a la coyuntura económica, mientras que la de ocio ha resultado ser mucho más resiliente”, apunta Laura Hernando, directora general de Hoteles en Colliers España.

Hernando considera que el segmento de tres estrellas, pese al recorte de la oferta desde la Gran Recesión, es el que mayor estabilidad ha mostrado. “Su menor exposición a mercados internacionales y su mayor dependencia del turista doméstico, habitualmente más repetidor y menos estacional, los ha hecho menos vulnerables a shocks globales”. Asimismo, recalca que ofrece una buena estabilidad en términos de beneficio, con menos oscilaciones y una base de clientes menos volátil. “El segmento de cinco estrellas es el que ha sufrido más fluctuaciones en contextos de shock internacional, aunque en el largo plazo es el que más ha mejorado su nivel de rentabilidad”.

Lo que las estadísticas del INE no recogen es una tendencia que se ha empezado a vislumbrar en la primera mitad de este año: un incremento sin precedentes de la inversión hacia el segmento económico, que desbancó al de cinco estrellas y cuatro estrellas como los que más fondos atraen. En el primer trimestre, la inversión en este tipo de hoteles en España rozó los 100 millones de euros, el 17% del total, cuadruplicando el peso del mismo período de 2024, tal y como señala un informe de CBRE.