Se vende habitación de hotel: el nuevo ladrillo para los rentistas de siempre

El Hotel 101 de Valdebebas, una de las zonas en pleno crecimiento de Madrid, abrirá sus puertas el año que viene. El edificio está casi terminado y aunque aún no recibe huéspedes, ha vendido casi todas sus habitaciones. De un total de 680 solo quedan 38 sin comprar. Las demás han sido adquiridas por un precio que ronda los 200.000 euros cada una. Los compradores son propietarios de la estancia, pero solo pueden hacer uso de ella cinco días al año, el resto del tiempo la dirección del hotel se encarga del hospedaje de los visitantes que quieran alojarse en ella, además del mantenimiento diario de las instalaciones y de los servicios que ofrece, entre ellos, la piscina.

Este modelo de negocio, que aterriza ahora en España y es conocido como condo-hotel, combina la propiedad inmobiliaria con la gestión hotelera: los inversores adquieren una habitación y la ceden a una empresa para su explotación. La entidad asume la gerencia, mientras el comprador recibe un porcentaje de los ingresos generados. “Los interesados pueden conseguir esta estancia como unidad independiente con título de propiedad registral, produciendo ganancias pasivas mensuales sin preocuparse por la gestión operativa. Ese es el principal atractivo. No hay que hacer nada, solo esperar a recibir el dinero”, cuenta Alvise da Mosto, director asociado de la inmobiliaria de lujo BARNES España, que hace de intermediaria entre el hotel y los inversores.

Pero esta estrategia empresarial esconde una cuestión de fondo: la desigualdad social, que se acentúa a gran velocidad. Así lo explica Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica, autor del libro El secuestro de la vivienda (Península) y cofundador del Instituto de Investigación Urbana. “Cada vez hay un grupo más reducido de la población española, entre el 1% y el 5%, que acumula mucho ahorro porque tiene patrimonio, un activo que le da cada vez más rentas pasivas sin necesidad de trabajar y las reinvierte, no las tiene en el banco. Es un círculo vicioso. Empieza por pisos turísticos y sigue por habitaciones de hotel, pero no representa a la clase media”, argumenta tras hacer alusión a una redistribución de la riqueza cada vez menos equitativa.

Da Mosto confirma que el perfil de inversor más habitual en este proyecto es el que ya compraba en su inmobiliaria uno o dos pisos anuales en el centro de la ciudad o en el barrio de Salamanca para alquilarlos. “Este año han preferido apostar por 10 o 15 habitaciones del Hotel 101. Suele ser gente que se dedica a invertir en el mercado de la vivienda”, comenta tras estimar que los futuros huéspedes pagarán entre 120 y 150 euros por noche.

“La desigualdad se genera, sobre todo, a través del reparto del patrimonio y de las rentas, no del trabajo” insiste Palomera. No considera que ahora este modelo de negocio fomente la especulación o tensione el mercado actual de la vivienda porque se trata de un hotel, pero se mantiene prudente. “Si esta estrategia se normaliza, habrá que estudiar su relación en las dinámicas de precios de las zonas aledañas”, advierte.

La idea inicial de este proyecto, para el que se adquirió un terreno de 6.593 metros cuadrados, no contemplaba priorizar al comprador nacional. Promocionaban las conocidas como golden visa, el visado de residencia para inversores extranjeros, mediante la compra de habitaciones. “Sol, siestas, tapas y sangría: ¡Únete a la fiesta todos los días en Madrid, España!“, llegaron a anunciar.

Una opción para conseguir el visado era adquirir inmuebles por un valor mínimo de medio millón de euros, hasta que el Gobierno aprobó su derogación a principios de este año para paliar la presión sobre el mercado inmobiliario. Entonces, la estrategia se modificó. “Nosotros siempre trabajamos con inversores nacionales, aunque muchos filipinos ya habían adquirido anteriormente habitaciones, pero con la modificación de la normativa todo cambió”, comenta da Mosto tras aclarar que son varias inmobiliarias las que ejercen de intermediarias entre el Hotel 101 y los compradores.

La suya ha vendido 50 estancias a particulares distintos, algunas en paquetes de 10 y hasta de 15 habitaciones. Reconoce que hubo altos y bajos durante el proceso de comercialización. Al principio, se vendieron muy bien, pero desde enero hasta verano hubo una caída importante por la interrupción de las golden visa. “Se precisaron unos meses para readaptar el plan”, matiza.

Retorno económico

Las ganancias mensuales se dividen entre todos los inversores. Reciben una parte igual de los ingresos brutos por habitación generados por todo el hotel con independencia de la ocupación de su unidad individual. Es otro de los incentivos de este gancho inmobilario, que también ofrece otras cinco noches en un alojamiento internacional de la compañía. Todas las estancias son iguales con un modelo funcional y estandarizado, lo que optimiza su eficiencia operativa.

Da Mosto las compara con un puzle. “En las paredes hay paneles, así que si uno se rompe, se mancha o lo pintan, se quita y se pone uno nuevo. Se realiza una reducción brutal de costes por economías de escala”, apunta. A los compradores les estiman un retorno mensual superior al 7% sobre el capital invertido, pero no hay garantías. El hotel tendrá tres estrellas para necesitar menos personal y ser más rentable, aunque contará con comodidades de uno de cuatro al disponer de restaurante 24 horas, piscina exterior, bar, gimnasio, salas de reuniones, centro de negocios, recepción y seguridad día y noche, lavandería, consigna y tienda, según explica el director asociado de la inmobiliaria de lujo.

El proyecto pertenece a la entidad Hotel101 Global Pte. Ltd., registrada en Singapur. Es la rama de expansión hotelera global de Double Dragon Corporation, una empresa inmobiliaria con sede en Filipinas, donde lleva años apostando por la venta de habitaciones, al igual que en Japón. La empresa tiene 12 edificios destinados a este modelo de negocio, pero en Europa el de Madrid es el primero.

“Antiguamente, un hotel podía recurrir a la venta de sus estancias porque necesitaba dinero en un momento puntual, pero ellos apuestan por esto desde el principio y le sacan beneficio”, recalca da Mosto. El edificio se encuentra en la avenida de las Fuerzas Armadas, a pocos minutos del aeropuerto. También está próximo al centro de convenciones IFEMA y a la Ciudad Deportiva del Real Madrid.

“Además, estará frente al futuro circuito de Fórmula 1, lo que aumentará su atractivo turístico”, recoge un anuncio en la plataforma Idealista, donde se promocionan las habitaciones. El edificio ya ha sido señalado como socio oficial del futuro premio de la competición. WSP Spain ha sido contratada para diseñar el proyecto básico y todo el desarrollo posterior del primer hotel de Double Dragon en Europa, marcando el inicio de un plan de expansión internacional con el objetivo de alcanzar medio millón de camas en más de 100 países.