Ramon Ruiz, promotor: “No hay suficientes industriales, carpinteros o albañiles para el bum de VPO que viene”

El plan del presidente de la Generalitat, Salvador Illa, para construir 50.000 viviendas protegidas de alquiler de aquí a 2030 se antoja demasiado ambicioso para unos e insuficiente para otros. Pero el sector promotor, bajo mínimos tras la purga de los excesos cometidos en la década de los 2000, lo ve como todo un reto. Lo describe a la perfección Ramon Ruiz, socio director de la empresa Visoren, que ha presentado ofertas por los cuatro lotes de solares para levantar los primeros 1.940 pisos protegidos de alquiler de la mano de Copcisa. “Necesitamos la materia prima, el suelo. Y de eso se está encargando la Generalitat. Pero además ahora necesitamos un tejido industrial que perdimos, mano de obra cualificada y poder construir con unos costes que no hacen sino crecer”, expone.

Visoren tiene hoy 1.300 viviendas de protección oficial (VPO) de alquiler en explotación y más de 500 en camino. Su modelo es el de construir VPO para arrendar en suelo en concesión que es propiedad de la Administración y gestionarlas durante un largo periodo de tiempo. Desde esa experiencia, el propósito de Illa que encaja con su modelo de negocio— lo considera un “buen plan” porque responde a una necesidad urgente. La primera oleada de terrenos, lanzada en enero, consiste en 37 solares para construir 1.940 viviendas. Esa cantidad puede parecer modesta, pero para Ruiz lo importante es el proceso que se ha puesto en marcha en una comunidad en la que el suelo está muy fragmentado.

“Estos suelos públicos son buenísimos, porque están todos dentro de la trama urbana. No son de nueva creación ni están lejos de la ciudad. Son suelos consolidados, buenos y con alta demanda”, argumenta Ruiz. “El problema de Cataluña es que por la orografía es difícil hacer grandes crecimientos. Aquí se podrán hacer promociones medias de una media de 50 viviendas. En otras comunidades, es posible hacer de 300. Eso es más eficiente, pero las realidades son las que son”, añade.

Ruiz cree que el plan Illa va a permitir la movilización de suelos, una actividad que llevaba años dormida y que ha supuesto que la construcción siga bajo mínimos. De eso se va a encargar el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), que está incluso rebañando terrenos de los Ayuntamientos. De hecho, recientemente Illa ha firmado un acuerdo con 31 pequeños municipios para levantar 566 viviendas protegidas más, que con otros solares aportados por el Incasòl llegarán a los 823 pisos. De nuevo, cifras modestas, pero acordes con las posibilidades del suelo, en manos de los ayuntamientos. “Llevábamos cinco o seis años que la VPO en Cataluña no pasaba de 500 pisos al año y de golpe tenemos un concurso para 1.900”, recuerda Ruiz para poner el plan en perspectiva.

Si bien los primeros pisos pueden ver la luz en los próximos tres años, Ruiz considera que los verdaderos frutos se verán en “seis o siete años”. “El suelo se está generando, los procesos urbanísticos son largos y todo eso tiene su proceso”, asevera. Lo siguiente tampoco es fácil. “Se avecina un bum de vivienda protegida porque hay una demanda altísima. Y no hay un banquillo de industriales, carpinteros, albañiles y fabricantes esperando”, lamenta. El pinchazo de la burbuja se llevó buena parte de la industria, que todavía no se ha recompuesto. Y a ello se añade que faltan trabajadores, también operarios cualificados. “No estamos como en la década de 2000, cuando había un gran tejido de especialistas. Eso se ha reducido”, añade. Y en una industria menguante y un mundo convulso, los precios siguen escalando, haciendo de los costes de construcción el verdadero riesgo del proyecto. Sin embargo, Ruiz ahí también es optimista: “Se está trabajando en ello. Se están creando sistemas industrializados de construcción fomentados por el Govern. Creo que podremos acompasarlo”.

Ruiz no aprecia riesgos con la financiación, puesto que el esquema desplegado con el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) encaja. Y tampoco cree que haya un problema con posibles impagos del alquiler. “El riesgo de demanda no existe porque es altísima, el de impago tiende a cero, y hay una estabilidad de los tipos de interés”, afirma Ruiz, que admite que la situación internacional siempre acaba afectando a la industria de un modo u otro. “Una de las cosas que ha pasado en este país es que nos hemos empobrecido todos. No estamos haciendo vivienda para la capa más baja de la sociedad, sino para clase media. Si miramos el límite de ingresos para acceder a esos pisos, ahí está el 80% de la población. Y esa gente paga. Nuestra tasa de impagados es del 0,7%. Es casi inapreciable”, sostiene Ruiz, quien acaba quitando hierro a las dificultades: “La sociedad es cambiante, los solares atomizados y las dificultades ante un bum de crecimiento ha ocurrido en otros sitios. No es sencillo, pero es el terreno de juego que tenemos”.