La nueva bonificación por congelar el alquiler choca con las rebajas fiscales de la ley de vivienda

A grandes males, grandes y viejos remedios. El socio mayoritario del Gobierno, en otro intento de frenar la fuerte escalada de los precios del alquiler sin llegar a intervenir el mercado, ha puesto sobre la mesa una nueva pieza fiscal en forma de bonificación en el impuesto sobre la renta. La idea central, que todavía está muy verde y debe coger forma, es crear una reducción del 100% en el IRPF para los propietarios que mantengan intacto el precio cuando llegue el momento de renovar el contrato. Sin embargo, la medida anunciada por el jefe del Ejecutivo, Pedro Sánchez, nace con una paradoja evidente. Tal y como está planteada, amenaza con dejar en segundo plano, cuando no directamente neutralizar, el novedoso sistema de incentivos fiscales que echó a rodar recientemente, tras la aprobación de la ley estatal de vivienda.

Esa norma, validada en el Congreso en 2023, introdujo una batería de reducciones en el IRPF a partir del año siguiente para los arrendadores de vivienda habitual, con un esquema progresivo que, partiendo del 50% general, premia determinadas decisiones, como abaratar las rentas o alquilar a jóvenes. La más ambiciosa y atractiva es la reducción del 90% del rendimiento neto positivo para los caseros que firmen un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado y, además, rebajen la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior. A falta de que el plan dado a conocer la semana pasada por Sánchez se concrete, la contradicción es evidente y lanza al aire la pregunta de quién va a rebajar el alquiler un 5% para acceder a una bonificación del 90% cuando aparentemente bastará con no subirlo para disfrutar de una del 100%.

“A falta de conocer los detalles técnicos, la propuesta de elevar al 100% la reducción del IRPF para los arrendadores que congelen precios apunta en una dirección contraria al esquema de incentivos introducido por la ley de vivienda”, sostiene Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF). Una rebaja total de los rendimientos a cambio de mantener la renta “no solo deshace el incremento de impuestos que supuso bajar la reducción al 50%, sino que transforma el incentivo más atractivo en uno vinculado a no mover los precios”, añade.

También lo cree así Francisco Serantes, coordinador del grupo de expertos en IRPF de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf): “Salvo que haya algún matiz o requisito que todavía no se conoce, el anuncio deja vacías de contenido las bonificaciones vigentes”.

En el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) también ponen de relieve las dudas vinculadas a la nueva propuesta, a la vez que piden reestructurar los incentivos fiscales vigentes. De no realizarse esta redefinición, consideran “que podría percibirse que los propietarios que mantienen el precio obtienen más ventajas fiscales que aquellos que lo rebajan”.

En Hacienda, el departamento encargado de encontrar el encaje técnico y de materializar la propuesta, explican que los trabajos están en una fase muy inicial y que todavía deben concretarse todos los detalles.

El propósito central del nuevo plan anunciado por Moncloa es contener la fuerte escalada de los precios que quita el sueño a la población inquilina. En los próximos meses finalizan los contratos firmados durante la desescalada de la crisis sanitaria de la covid-19, pasados los cinco años que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos en el caso de los caseros particulares (para las empresas, la duración mínima es de siete años). La situación, sin embargo, es muy diferente a la de entonces, ya que las rentas han crecido alrededor de un 35% en este tiempo y se sitúan en máximos históricos ―unos 14,5 euros el metro cuadrado, según los portales inmobiliarios―.

La situación, además del encarecimiento aparejado a la revisión, se ve agravada por la cantidad de hogares que se encuentran en esta situación. Según estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, alrededor de 630.000 contratos ―que afectan a cerca de 1,6 millones de personas― se firmaron en 2021 y tendrán que renovarse durante el año en curso. En la ecuación, sin embargo, no se tienen en cuenta los alquileres que pudieron finalizar antes de que terminara el plazo o los que están firmados en áreas declaradas como tensionadas (la mayor parte de Cataluña y ciudades como A Coruña), donde los precios están topados gracias a la aplicación de la ley de vivienda.

Sin datos oficiales de los incentivos

La propuesta de la reducción del 100% hace que los incentivos para acogerse a las otras rebajas contempladas en la ley de vivienda sean incluso menores. La norma, en un conato de incentivar a los caseros, rebajó la reducción general a la que tienen derecho todos los arrendadores en el IRPF desde el 60% de toda la vida al 50%. A cambio, amplió las ventajas en una serie de supuestos: hasta el 60% si la vivienda había sido rehabilitada dos años antes de la firma del contrato, hasta el 70% si se alquilaba a menores de 35 años en un área tensionada y, por último, hasta el citado 90% a cambio de rebajar la renta mensual.

Este diseño, que tardó varios meses en negociarse entre el PSOE y Podemos ―socios en aquel momento de la pasada coalición―, buscaba introducir una lógica de incentivos escalonados. A mayor respuesta por parte del propietario, mayor premio fiscal. El problema es que la nueva bonificación del 100% rompe esa jerarquía. Si se articula como una exención total del rendimiento neto para quienes simplemente congelen la renta en la renovación del contrato, el mensaje económico cambia radicalmente.

En Gestha, por ello, ven precipitado plantear cambios de calado como el que deslizó la semana pasada el presidente del Gobierno. Y es que las reducciones fiscales del 90%, 70%, 60% y 50% entraron en vigor en enero de 2024, siendo aplicadas por primera vez en la Renta 2024 (cuya campaña se realizó entre abril y junio de 2025. “Aún no ha transcurrido un plazo suficiente para analizar su eficacia”, aseguran los técnicos.

Un impacto dudoso

La efectividad de la propuesta también suscita dudas entre los expertos. La experta del REAF cuestiona que la medida pueda aliviar realmente un mercado inmobiliario cada vez más tensionado, ya que habría “que comparar los datos de ahorro fiscal con lo que se deja de ganar si no se sube el alquiler”. “No tenemos tan claro que les vaya a salir rentable a los caseros, sobre todo teniendo en cuenta que todo el mundo tiene derecho a aplicarse ya una reducción del 50%”, añade.

Desde Arcano Research advierten en un documento publicado este martes que la bonificación del 100% en el IRPF puede contener las subidas en determinados casos, pero su impacto será limitado si no va acompañado de un aumento efectivo de la oferta de vivienda en alquiler. Además, recuerdan que el incentivo fiscal adicional es relativamente modesto: dado que los arrendadores ya disfrutan, como mínimo, de una reducción del 50%, el beneficio real de la nueva medida equivale a ese 50% extra, que podría resultar insuficiente para compensar subidas potenciales de precios.