Los mayores de 65 años tienen un tesoro: así pueden obtener liquidez de su vivienda sin tener que dejar de vivir en ella

Viviendas cada vez más valiosas y vidas cada vez más apretadas. Es la nueva ecuación de la España envejecida, del colectivo de mayores de 65 años, que ya representa el 20,7% de la población total en España. También es el nuevo abono para las fórmulas que permiten monetizar la vivienda, con gran peso en otros países como el Reino Unido, pero mayoritariamente desconocidas en España.

El patrimonio en vivienda de las personas mayores se ha revalorizado de forma muy notable en los últimos años, muy por encima del IPC y de las pensiones. Según el INE, el precio de la vivienda en España subió cerca de un 30% entre 2021 y finales de 2025, con un salto especialmente fuerte en 2024–2025, cuando encadenó subidas del 10% y el 13% anual, las más altas desde la burbuja. La vivienda que un día compraron barata se ha encarecido tanto que se ha convertido en un colchón patrimonial, aunque esto no siempre se traduce en una vida más holgada.

“El ahorro acumulado en ladrillo por los mayores de 65 años supera los 980.000 millones de euros. “Para comprender la magnitud de esta cifra, basta compararla con el patrimonio total de los planes de pensiones en España, que se sitúa en unos 138.000 millones de euros, es decir, siete veces superior”, apunta Íñigo Hernández, director de Desarrollo de Negocio de la empresa Óptima Mayores.

Estas cifras son nuevas raíces para un mercado lento, pero llamado a despegar en algún momento. “Va a crecer exponencialmente porque la necesidad existe. Estamos viendo a personas con dificultades económicas y con casas que se podrían rentabilizar”, cree Trinidad Martín-Orozco, directora general de Santander Mapfre Hipoteca Inversa, sociedad conjunta que comercializa la hipoteca inversa desde finales de 2023. En 2025 la entidad firmó 265 hipotecas inversas, “en torno al 40% del mercado”.

Hipoteca inversa: crecimiento sostenido

La hipoteca inversa sigue siendo un producto muy minoritario, pero el crecimiento es sostenido. El Consejo General del Notariado contabiliza 366 operaciones hasta el tercer trimestre de 2025. A partir de estas cifras, Óptima Mayores estima que se autorizaron en España en torno a 470 hipotecas inversas, lo que supone un crecimiento del 54% respecto a 2024. “Aun así, todo hace pensar que estamos muy lejos del enorme potencial de penetración que tiene en España”, sostiene Hernández.

El importe medio del préstamo solicitado ascendió a 149.142 euros, mientras que el valor de tasación de la vivienda sobre la que se constituye la hipoteca inversa alcanzó los 512.464 euros. La edad media del cliente fue de 75,5 años y cuatro de cada diez la empleó para afrontar gastos corrientes.

La hipoteca inversa, con tipos que van del 5,5% al 7,4% e intereses compuestos, permite liberar dinero de la vivienda para poder destinarlo a cualquier tipo de necesidad. En este caso, el propietario sigue siendo el dueño de la vivienda, manteniendo todos sus derechos sobre ella, incluida la posibilidad de alquilarla o cancelar el préstamo de forma anticipada. Está ideado para que sean los herederos los que, una vez recibida la casa en herencia, cancelen la deuda generada hasta ese momento, es decir, la deuda no se paga en vida.

Martín-Orozco identifica las barreras que están retrasando el despegue, como la desconfianza y el desconocimiento del producto o las ideas erróneas sobre el mismo, en parte porque hubo casos de mala comercialización en el pasado que generó una percepción negativa. “Solo el 76% de los séniors no confía en ninguna fórmula de licuación patrimonial, lo que demuestra la necesidad de ofrecer información clara sobre su funcionamiento y las garantías que ofrecen”, según V Barómetro del Consumidor Sénior’ del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre.

No hay que olvidar la fuerte tendencia a dejar la casa en herencia. “En nuestro país existe una concepción social y cultural de pensar en la vivienda como el legado para mis hijos; se desconoce que esa propiedad no se pierde para dejarla en herencia y por eso cuesta más”, indica Nuria López, directora de Hipoteca Inversa de Helvetia Caser. Aunque esto también parece empezar a cambiar. El 34% de los mayores de 55 años con vivienda en propiedad prioriza dejarla a sus hijos o familiares, lo que supone una caída de seis puntos y refleja un cambio de mentalidad, según el barómetro. Pero el punto de inflexión para el despegue estará en la entrada de más bancos y aseguradoras al mercado.

Una de las aseguradoras veteranas del sector es Caser, que en los dos últimos años ha firmado 173 operaciones de hipoteca inversa. La compañía ha reforzado su apuesta en 2025 con una nueva modalidad que permite recibir una mayor cantidad de dinero mensual al concentrar el pago del capital en un plazo de tiempo más corto, en lugar de distribuirlo durante toda la vida del titular. “Evidentemente, los altos valores de las viviendas junto con las limitaciones de las pensiones públicas ayudan a esta fórmula de licuación de patrimonio inmobiliario”, cree la directora de Hipoteca Inversa de Helvetia Caser.

En 2025, la tasa de adopción se sitúa en 48 hipotecas inversas por cada millón de personas de más de 65 años. Si miramos al Reino Unido, referente europeo en este segmento, observamos volúmenes muy superiores, habiendo llegado a superar las 50.000 operaciones al año. “Esta brecha evidencia el inmenso margen de desarrollo que tiene España, donde las condiciones de propiedad de vivienda son incluso más favorables para este producto que en las islas británicas”, dice el directivo de Óptima Mayores, empresa de asesoramiento con mayor número de estas operaciones en España.

Derecho real de habitación

Más allá del préstamo hipotecario, existen fórmulas que implican directamente desprenderse de la propiedad. Mutua Madrileña lanzó en la segunda mitad de 2025 Viventua, un producto novedoso para personas mayores de 65 años que desean obtener liquidez por la venta de su vivienda habitual sin renunciar a seguir viviendo en ella de por vida. El propietario vende su vivienda al fondo de inversión Mutuafondo Vivienda Premium, FILPE, gestionado por Mutuactivos (100% del Grupo Mutua) y recibe el importe acordado en el momento de la firma. Al mismo tiempo, se reserva un derecho real de habitación vitalicio y gratuito, que le garantiza legalmente poder residir en su hogar hasta su fallecimiento.

“El derecho real de habitación es un derecho jurídico recogido en el Código Civil que permite al vendedor seguir viviendo en su casa de forma vitalicia, segura y sin pagar alquiler, aunque la propiedad haya sido transmitida al fondo de Mutuactivos”, señala Borja Martiarena, director de Inversiones Inmobiliarias de Mutuactivos, que afirma que “ya se han cerrado las primeras operaciones de compraventa”.

La persona mayor asume los gastos ordinarios (suministros, impuestos, la cuota habitual de la comunidad y el mantenimiento de la vivienda), mientras que Mutuactivos, se hace cargo de los gastos extraordinarios de comunidad y el seguro de daños sobre el inmueble. “Se trata de un derecho personalísimo, intransmisible, inembargable y que no puede ser hipotecado ni pignorado, lo que refuerza la protección jurídica del vendedor y evita usos indebidos del derecho”, sostiene Martiarena.

La fórmula es distinta a la hipoteca inversa, aunque el objetivo es el mismo: “Ayudar a complementar los ingresos en la jubilación, mantener la calidad de vida y aportar tranquilidad en un contexto marcado por el aumento de la esperanza de vida y la presión sobre el sistema público de pensiones”, dice el directivo.

Vivienda inversa

Una variante es la modalidad de la vivienda inversa, que permite vender el inmueble y seguir usándolo mediante el pago de un alquiler. Carmen Castaño, de 78 años, hizo una con Almagro Capital hace apenas un mes y medio. “Heredamos esta casa tres personas: mi hermana y yo, que somos solteras y vivimos en ella, y otro hermano con hijos”, cuenta esta mujer que ha trabajado en banca toda su vida. Resolver ese entuerto y evitar disputas futuras era prioritario, aunque a las hermanas no les gustaba la idea de abandonar su vivienda ni su barrio.

“Mi casa es una maravilla”. Son 160 metros cuadrados en la calle Zurbano (Madrid) por los que ha recibido el 80% del valor de tasación. “Lo hemos repartido entre los tres hermanos así que el día de mañana nosotras tenemos ahí un remanente”.

Quien ha comprado la casa de Carmen es Almagro Capital, gestora que ha impulsado varios vehículos de inversión bajo el régimen de socimi y que es líder en la inversión en vivienda inversa. “Estas personas quieren usar su vivienda para planificar su futuro y optan por vender más barato, pero vivir en su casa; buscan tranquilidad, no maximizar su dinero”, afirma Felipe de los Ríos, cofundador y director general de Almagro Capital. Esta gestora compra con un descuento que va del 45% al 90%, en función de la edad, el activo y su localización.

“Hemos comprado más de 500 casas en los últimos 10 años en las principales capitales y más de la mitad han sido en los últimos cuatro años”, dice De los Ríos. “Se ha incrementado el interés de manera exponencial. Cada vez se conoce más el mercado y creemos que estamos en el momento adecuado y en el mercado adecuado”.

La vivienda inversa es una operación de compraventa del inmueble con la firma simultánea de un contrato de arrendamiento vitalicio, que permite al propietario vender su vivienda y seguir viviendo en ella de por vida. El vendedor pasa a ser inquilino vitalicio, no usufructuario. Además, el alquiler –se estima por 10 años- está prepagado y no hay pagos mensuales mientras el mayor viva en la vivienda, aunque sobreviva a esa década. Si decide irse a una residencia o fallece antes, la parte del alquiler no consumida se devuelve a él o a los herederos.

Nuda propiedad

Con la venta de la nuda propiedad también se vende la propiedad y se mantiene el derecho a residir en ella, pero no hay alquiler vitalicio. Esta es una de las operaciones más populares. Consolación Pérez, de 76 años y sin hijos, ha vendido la nuda propiedad de su casa con la agencia inmobiliaria Eduardo Molet, especializado en estas operaciones.

“Hace cinco años no estaba mal mi vida de jubilada, tenía una pensión buena, la casa pagada y podía soportar gastos, pero la vida se me complicó”. Pagos de comunidad y derramas, las subidas de las facturas de la luz y el gas, el pago del IBI y un problema de salud hicieron que su pensión se quedara corta. “He tenido mucha suerte. Encontraron un inversor en menos de seis meses”, cuenta. Y además solo tuvo que rebajar 6.000 euros. Ha conseguido casi el 70% del valor de la vivienda y el pago de las derramas a cambio de su piso de cuatro dormitorios y dos baños en Fuente del Berro (Madrid). Su familia desconoce el paso que ha dado Consolación, que tenía claro que no quería “deberle nada a nadie ni complicarle la vida a la familia”.

Eduardo Molet detecta un aumento claro del interés por la venta de la nuda propiedad, pero con matices importantes. “No es una decisión impulsiva ni generalizada. El mayor no se lanza fácilmente. Es un producto que exige pedagogía, confianza y tiempo”.

Molet habla de las circunstancias favorables actuales: “Presión sobre el poder adquisitivo, revalorización del activo inmobiliario, mayor esperanza de vida y un cambio cultural progresivo: cada vez hay menos apego a “dejarlo todo en herencia” y más foco en vivir mejor el presente”.

Según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, en 2025 se registraron 1.799 compraventas de nuda propiedad, reduciéndose en 19 con respecto al año precedente. Después de varios años de crecimientos, en los dos últimos años hay cierto grado de estabilidad.

Ninguna de estas modalidades tributa en el IRPF: la hipoteca inversa, porque las cantidades percibidas tienen la consideración de préstamo, y la nuda propiedad y la vivienda inversa cuando afectan a la vivienda habitual de personas mayores de 65 años, al estar la ganancia patrimonial exenta.