A la hipoteca inversa para la jubilación le cuesta arrancar

La vivienda sigue de plena actualidad y provoca tensiones intergeneracionales. Se estima que el 95% de la población mayor de 65 años cuenta con una casa en propiedad, mientras los llamados milleniales se las ven y se las desean para adquirir o alquilar una. Los más mayores tienen, pues, un interesante activo que puede ayudarles a pasar una vejez más confortable: un ahorro extra para la jubilación si el ladrillo acaba convertido en euros contantes y sonantes.

Un reciente informe hecho público por la patronal del seguro español (Unespa) sobre el ahorro de los españoles para la jubilación apunta que el 49% no ahorra para la jubilación, nueve puntos porcentuales por encima de la media europea, según revela la IV Encuesta Paneuropea de Pensiones de Insurance Europe, realizada entre julio y agosto de 2025 a más de 12.700 consumidores de 12 países europeos, entre ellos España.

Uno de los productos más anunciados por las entidades financieras es la hipoteca inversa, que consiste en hipotecar la vivienda actual, lo que permite al jubilado seguir residiendo en ella y obtener, bien una renta mensual, o el importe total de la misma y también utilizar ambas opciones si se desea. Entidades tan grandes en España como Banco Santander junto a la aseguradora Mapfre han creado, incluso, una sociedad conjunta para impulsar esta forma de complemento a la pensión. Sin embargo, los datos parecen poco relevantes, con 200 operaciones realizadas en 2024 y con previsión de aumentar un 50% hasta las 300 en 2025. Existen otras muchas instituciones financieras que ofrecen este producto y los requisitos varían según la edad del solicitante, la ubicación y valor del inmueble, el porcentaje a prestar y la forma de cobro de la renta (vitalicia, temporal, capital único o combinado). Por ejemplo, el tipo que se aplica suele ser inferior si la edad del solicitante es mayor.

La gran ventaja de la hipoteca inversa es que el jubilado no pierde la propiedad del inmueble, por lo que si sus herederos saldan la deuda con el banco pueden disponer de la vivienda. Entre los beneficios fiscales de una hipoteca inversa, explican en Caser, destaca que no tiene implicaciones porque está exenta del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados en las escrituras públicas y los importes percibidos de una hipoteca inversa no tienen impacto fiscal en el IRPF. También lo normal es que no se pueda ampliar el importe percibido, una vez pactado la primera vez.

Pero este sistema de recibir unos ingresos extra por la vivienda también tiene sus pegas, y no son pocas. Antonio Luis Gallardo, responsable de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), aunque no la descarta como solución como complemento a la pensión, destaca dos aspectos negativos: “El tipo de interés que se aplica ronda el 5% o 6% (entre 2 y 2,5 veces el índice euríbor), frente a las hipotecas normales que ahora se mueven en el 2,5%, y el porcentaje sobre el valor de la vivienda que se concede ronda el 60% o menos, por debajo del 80% de la hipoteca habitual”. Y añade: “Las rentas suelen ser pequeñas. En una casa de barrio supondrían entre 250 o 300 euros al mes y en viviendas más caras de sitios premium rondará los 500 o 600 euros mensuales. El aspecto más positivo es que el dueño de la vivienda no pierde la propiedad, por lo que resultará interesante también hablar con los herederos. Los intereses de la deuda se van acumulando en el tiempo y ocurre lo contrario de la hipoteca normal, donde los intereses van disminuyendo. “La deuda se va acumulando, y los herederos pueden, si lo desean, vender el inmueble y saldar la deuda con el banco o quedarse con la vivienda cancelando la hipoteca”, concluye. Así, los intereses se acumulan sobre la deuda y solo se liquidan al final del contrato.

Un estudio realizado por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) hace también especial hincapié en los inconvenientes de este producto. Los tipos de interés aplicados y los gastos añadidos hacen que la carga económica de la hipoteca inversa para los herederos sea demasiado elevada. “Se han expuesto ejemplos en los que la carga económica final suponía el doble y hasta el triple de las sumas realmente percibidas por el contratante (algo que ocurre sobre todo en momentos de subidas de los tipos de interés). El hecho de que la carga económica de esta hipoteca no recaiga sobre el contratante sino sobre los herederos (con cargo a la herencia, sin afectar al patrimonio personal de los herederos) no debe ser un argumento para menospreciar el coste total de la operación”, explican.

Aun así, encuentran encaje de la hipoteca inversa “para un propietario de edad avanzada y con una vivienda de valor elevado (único modo de obtener una renta de cierta entidad) y sin herederos. Pero aun en ese supuesto, siempre habría que comparar las ofertas concretas con otras opciones como la venta de la nuda propiedad, que suele proporcionar un mayor importe y ser más interesante cuando no hay herederos”, concluyen desde la OCU.

Otras opciones

Además de las opciones adicionales como la venta de la nuda propiedad, algunas entidades financieras también están buscando sacar partido a un nuevo negocio, consecuencia de la fuerte revalorización del mercado de la vivienda en los últimos años. La venta con usufructo consiste en desprenderse la vivienda, pero reservándose el derecho de uso de por vida. Se recibe un capital menor (por el usufructo) pero garantiza permanecer en casa. Esta enajenación se materializa con un pago único al firmar la venta o con un pago inicial más una renta mensual.

El comprador paga normalmente el IBI (impuesto de bienes inmuebles) y la comunidad de propietarios, salvo pacto en contrario y el vendedor suele asumir el mantenimiento ordinario del inmueble. Eso sí, tiene un impacto fiscal en el vendedor tanto en el IRPF como en la plusvalía municipal.

Entre las novedades de 2025, la gestora Mutuactivos presentó el pasado mes de septiembre el España Mutuafondo Vivienda Premium, en asociación con Azzam (propiedad de Azora), que invertirá hasta 50 millones de euros en la compra de viviendas de mayores de 65 años, a quienes se permitirá seguir residiendo en su casa como “habitacionistas” hasta el momento de su fallecimiento o de su marcha del inmueble, por ejemplo, a una residencia. La idea es comenzar las compras por zonas prime de Madrid para luego extenderse al resto de ciudades.

Así, es una compra de la nuda propiedad pero que se articula a través de un fondo de inversión que puede suscribir cualquier ahorrador. Es uno de los primeros fondos creados bajo el formato FILPE (Fondo de Inversión a Largo Plazo Europeo), de reciente creación en la Unión Europea, y que exige a los inversores paciencia porque los plazos para recuperar el nominal invertido son extensos, al menos de 9 años. Consiste en adquirir viviendas de personas mayores de 65 años con cierto descuento sobre el precio del mercado, que dependerá de una serie de factores, como la edad del vendedor, la zona en la que se encuentra el inmueble, sus características (por ejemplo, se piden viviendas de al menos 125 metros cuadrados). A partir de entonces, los propietarios se convertirán en inquilinos sin pagar ninguna renta y Azzam será quien gestione sus necesidades como problemas en la vivienda habituales o bien en las zonas comunes.

Con este vehículo, el vendedor transmite la titularidad de la vivienda, que pasará a ser propiedad del fondo de inversión gestionado por Mutuactivos SGIIC, y podrá percibir el importe total pactado sin retención de saldos. En todo caso, la ganancia patrimonial para el vendedor estará exenta de tributación, siempre que sea mayor de 65 años y sea su vivienda habitual.

Novedades que se irán sucediendo ante el problema de la vivienda y de la fuerte revalorización experimentada en los últimos años.