Guía para defenderse de unas hipotecas más caras: amortizar no siempre es la mejor opción

El conflicto bélico en Oriente Próximo ha destruido la calma de los hipotecados a tipo variable: ha roto una racha de dos años consecutivos en los que las revisiones anuales habían abaratado las cuotas y aliviado la carga hipotecaria de las familias. El euríbor a un año, utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés, se situó en marzo en el 2,565%, frente al 2,221% del mes anterior. Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un aumento de 0,167 puntos.

Aunque la subida aún no es muy acusada, ha supuesto un impacto directo en el bolsillo de miles de personas y un ajuste del gasto familiar. “La revisión anual aumenta las cuotas entre 20 y 30 euros al mes, en función del capital pendiente”, indican en el comparador y asesor hipotecario iAhorro. La incertidumbre se ha apoderado de los hipotecados y de los que aspiran a serlo en los próximos meses. Les urge saber si las alzas son temporales o se van a agudizar y cómo pueden defenderse de los embistes del euríbor.

Respecto a la primera cuestión, todo va a depender de si el alto el fuego de dos semanas entre Estados Unidos e Irán es creíble y, sobre todo, si culmina en una paz duradera. Evidentemente, este escenario podría aliviar el índice. En cualquier caso, la coyuntura se presenta bastante más volátil de lo que parecía hace solo unos meses y el Banco Central Europeo (BCE) ha revisado al alza sus previsiones de inflación para 2026 hasta el 2,6%, alejándose de su objetivo del 2%. “El euríbor se ha elevado ya y parece probable una tendencia al alza o de fijación de tipos en niveles superiores a los que se preveían hace escasos meses”, afirma Enrique Lasaosa, jefe de Innovación y Desarrollo de Productos y Servicios del Área de Negocio Minorista de Ibercaja.

Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de la plataforma hipotecaria digital Trioteca, cree que, a corto plazo, “lo razonable es pensar en un rango de movimiento entre el 2,4% y el 3%, mientras no se despejen las incertidumbres actuales”.

Jorge González-Iglesias, fundador del bróker hipotecario Gibobs, tampoco espera una vuelta rápida a tipos más bajos. “Más que un escenario de subidas agresivas, el mercado apunta a ajustes graduales, pero con un sesgo claramente más restrictivo que el que se anticipaba hace unos meses”. Y recuerda que una subida de medio punto puede suponer en torno a 50 y 60 euros más al mes en una hipoteca media de 200.000 euros a 30 años, dependiendo del diferencial aplicado. “No es un impacto crítico, pero sí relevante para economías familiares ajustadas.”

Aunque las decisiones hipotecarias han de mirarse a largo plazo, hay fórmulas para proteger una hipoteca variable de estas subidas del euríbor (y las que puedan llegar). La amortización anticipada es una de ellas: permite ahorrar dinero en intereses y, al tiempo, reducir la cuota o el plazo de devolución. Ahora bien, solo tiene sentido si se disponen de ahorros suficientes para amortizar capital y mantener un colchón para emergencias; si la hipoteca se encuentra en los primeros años del plazo porque la mayoría de los intereses se pagan en ese periodo, y si el interés es alto o se prevé que va a subir a corto plazo, explica Miquel Riera, responsable de hipotecas en el comparador HelpMyCash. También es importante que la comisión por este adelanto sea baja o no exista porque algunas llegan hasta el 2%.

Riera formula dos ejemplos. Una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de 25 años y un interés del 2,5% firmada el pasado año cuyo titular se plantea amortizar 10.000 euros. “Si reduce plazo, mantendrá su cuota, recortará el periodo de devolución en 26 meses y ahorrará unos 7.700 euros en intereses. Y si reduce cuota, la mensualidad bajará de 673 a 627 euros al mes y ahorrará unos 3.300 euros en intereses”. En cambio, si esa misma hipoteca se formalizó hace 23 años, el capital pendiente será de 15.700 euros. “En caso de reducir plazo, el ahorro en intereses será de unos 334 euros y si reduce cuota la mensualidad bajará de 673 a 227 euros y el ahorro en intereses será de unos 252 euros”. En este caso, el beneficio económico real es mucho más limitado.

Tampoco compensa amortizar en el caso de hipotecados que se benefician de la desgravación por hipoteca (hasta el 15%). “No suele ser la jugada más eficiente cuando estás en el régimen transitorio de deducción por vivienda habitual y una amortización grande ese año no te añade ventaja fiscal”, dice Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.

Otro parapeto es cambiar la hipoteca variable actual a una fija, una opción conveniente si quedan todavía muchos años de hipoteca y se puede conseguir un interés competitivo. Según el portavoz de Ibercaja, “los clientes están demandando en los últimos tiempos más hipotecas a tipo fijo o mixto que variable”. Algunos bancos han ajustado ligeramente al alza sus tipos fijos, pero la oferta continúa siendo atractiva, especialmente para perfiles solventes. En ese sentido, dice González-Iglesias, “si se tiene acceso a una buena oferta a tipo fijo, puede tener sentido cerrarla antes de que las condiciones se ajusten”.

El interés medio se sitúa alrededor del 2,85%, pero los mejores perfiles pueden optar a ofertas por debajo del 2,5%. Para Garriga es la opción más interesante: “Quien no se cambia de variable a fijo es porque no quiere, no porque no pueda. El mercado está completamente abierto. Los bancos están concediendo cambios, hay competencia real y estamos cerrando hipotecas fijas con tipos medios en torno al 2,19% TIN”.

Ahorro de cientos de euros

Con estos precios, el ahorro es inmediato. Si el euríbor acaba cerrando el mes de abril en torno al 2,8%, más un diferencial del 0,78%, el interés se colocará en el 3,55%, cuenta Martínez. “En una hipoteca de 200.000 euros, eso puede suponer fácilmente unos 200 euros al mes. Muchas veces no es una decisión financiera, sino una cuestión de inercia. Y, ahora mismo, la inercia sale muy cara”, apunta Garriga.

Existen tres maneras de llevar a cabo el cambio de variable a fijo o mixto: mediante un pacto con el propio banco (novación), con el traslado de la hipoteca a otra entidad (subrogación) o a través de la firma de un préstamo hipotecario nuevo. No obstante, los bancos solo suelen aceptarlo si el hipotecado tiene ingresos estables y su historial crediticio es bueno.

Otra barricada contra la subida del euríbor es negociar con la entidad el diferencial, que es la parte que se suma al euríbor para calcular el interés. “La operación puede salir especialmente a cuenta para los que firmaron su hipoteca variable entre 2016 y 2022: en esa época, los diferenciales eran de alrededor del 1% o superior, mientras que los actuales son de en torno al 0,60% y hasta es posible obtener menos del 0,50%”, afirma Riera. Sin embargo, las novaciones rara vez ofrecen mejoras realmente competitivas. “El enfoque correcto no es negociar a la baja con tu banco, sino salir al mercado y generar competencia”, cree Ricard Garriga.

Un salvoconducto más es modificar el plazo de devolución del crédito. Si se alarga, las cuotas serán más reducidas, aunque modificar el plazo implica pagar más intereses a la larga, pero permite amortiguar el golpe.