El Banco de España detecta una caída de los hogares con vivienda en propiedad

El Banco de España constata que el porcentaje de hogares españoles que poseen su vivienda principal en propiedad es cada vez más bajo. La Encuesta Financiera de las Familias, que ha publicado este jueves el organismo, señala que a finales de 2024 el 70,6% de ellos eran dueños del espacio en que vivían, una caída de un punto y medio en solo dos años. Este nuevo descenso aleja la ratio aún más de su pico, cercano al 90%, alcanzado en 2011. El menor acceso a la propiedad es generalizado, pero más acusado entre quienes poseen menos riqueza neta acumulada, algo coherente con el bum que viven los precios, que obliga a contar con más ahorro para abonar la entrada.

La situación deja conclusiones claras ligadas a ingresos, patrimonio y edad: cuanto mayor es la renta y la riqueza, más probabilidades hay de ser propietario; y lo mismo sucede cuantos más años se cumplen: los mayores de 74 años tienen una tasa de propiedad (83,4%) que supera en más del doble la de los hogares cuyo cabeza de familia es menor de 35 años (36,7%). La foto fija es aún más desigual si se tiene en cuenta que el informe solo tiene en cuenta a los emancipados, no a los jóvenes que aún residen en casa de sus padres.

Estos datos, elaborados con entrevistas a 6.251 hogares, revelan una tendencia que también recoge la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística, según la cual en 2025 el 73,3% de los hogares vivía en propiedad, la cifra más baja de toda la serie histórica que se inicia en 2004. El pasado ejercicio, el precio de la vivienda repuntó un 12,7%, lo cual está aumentando la distancia entre el ritmo de subida de los salarios y el de los pisos, y propiciando que las generaciones que quieran entrar en el mercado inmobiliario lo tengan más complicado que las cohortes previas. Aun así, España todavía se encuentra por encima de la media europea en porcentaje de propietarios, aunque no por mucho: según Eurostat ha caído al puesto 13 de los 27 países de la UE.

La encuesta trata de ser una panorámica de las finanzas familiares que abarca los factores más importantes: renta, riqueza, activos financieros e inmobiliarios y deudas.

Más allá de los cambios de hábitos en torno a la vivienda obligados por la coyuntura económica, el Banco de España destaca que la renta mediana de los hogares españoles —el dato que divide al conjunto en dos grupos justo por la mitad, con un 50% por arriba y el otro 50% por debajo— creció en términos anuales un 3,8% entre 2021 y 2023, superando por primera vez el máximo marcado en 2001. Tras tocar fondo en 2013, todavía con las cicatrices de la crisis financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria muy presentes, los ingresos han ido recuperándose progresivamente.

Y no solo para los que más cobran. Entre 2021 y 2023 el mayor crecimiento se observó en los hogares de menores ingresos, con un aumento del 7% para quienes se encontraban entre el 20% con menor renta, un hecho que “supone un descenso en la desigualdad”, valora el documento.

Como consecuencia, el índice de Gini, la métrica más común para medir la desigualdad, cayó al 0,41, el nivel más bajo de la serie histórica de la encuesta. El texto no abunda en interpretaciones sobre por qué se ha dado ese fenómeno, pero todo indica que cuestiones como la subida del salario mínimo y el buen momento del mercado laboral han sido claves. El Gobierno está prestando cada vez más atención a estos indicadores: el pasado noviembre anunció que incluiría por primera vez metas de reducción de pobreza y desigualdad en el cuadro macroeconómico.

En cuanto a la edad, el comportamiento habitual de la renta tiene forma de U invertida: va aumentando hasta que se deja de trabajar por la jubilación y empieza a disminuir. Lo mismo ocurre con la riqueza: los más jóvenes tienen menos patrimonio, y este crece a medida que acumulan renta, y decrece en la jubilación un poco.

Se da la paradoja de que pese a que la renta de los hogares más vulnerables son las que más aumentan, estos son los que menos están pudiendo comprar vivienda, con un porcentaje de propietarios que cae del 55,8% al 53,1% en el 20% con menos renta, lo que contrasta con el aumento en el 10% superior, que pasa del 88,1% al 88,3%. Lo mismo le ocurre al 25% con menos riqueza neta (que tiene en cuenta las deudas): su tasa de propiedad cae del 21% al 15,6%.

El incremento de la renta de los hogares menos boyantes tampoco está redundando en un aumento de su patrimonio, lo que puede indicar que al no ser capaces de entrar en la rueda de la propiedad, los altos precios del alquiler están absorbiendo parte de esa mejora de ingresos: la riqueza neta mediana entre 2022 y 2024 cayó en los hogares situados en el 20% inferior, que pasa de 42.100 euros a 40.300 euros.

Esta estadística, que tiene en cuenta todos los activos y deudas, incluida la vivienda en propiedad, muestra que la riqueza neta mediana creció de 151.700 euros a 160.800 euros, pero aún no ha alcanzado los niveles previos a la crisis financiera. Y vuelve a mostrar la brecha generacional: los hogares con cabeza de familia entre 65 y 74 años son los de más patrimonio, con 249.200 euros, frente a los 22.900 euros de los de menos de 35 años. Esa distancia se debe a que estos últimos tienden a vivir más de alquiler, llevan menos tiempo en el mercado laboral percibiendo un salario, no se han beneficiado apenas de la revalorización inmobiliaria, y su capacidad de ahorro e inversión se está viendo mermada por los altos precios de los alquileres.

El Banco de España aprecia una mayor educación financiera en los hogares, al crecer el uso de cuentas remuneradas frente a las cuentas corrientes que no generan ningún tipo de rentabilidad. En estas se guardan el 30,1% de los activos financieros, frente al 38,1% de hace dos años, una cantidad todavía muy elevada, pero que tiende a disminuir en busca de otros productos que permitan limitar la erosión de la inflación sobre su poder de compra en un periodo donde los precios se han disparado.

Los más ricos son los que menos porcentaje de su riqueza neta tienen en cuentas corrientes que no otorgan retornos. Y los que más están colocando su patrimonio en acciones de empresas que no cotizan en Bolsa: suponen ya el 25,8% de sus activos financieros, frente al 18,5% de 2022. El peso de estos productos (empresas familiares, startups, o firmas de capital privado), no llega al 2% en el resto, porque su acceso no es tan sencillo como adquirir un fondo de inversión en el banco o comprar online acciones con solo unos clics.

Menos deuda

Una de las tendencias que más llaman la atención es la caída de la deuda de los hogares. Esta se debe en parte a las dificultades para hipotecarse porque los altos precios de la vivienda lo impiden. Pero viene de más lejos: el desapalancamiento se lleva produciendo desde 2014. La bajada de la deuda total es pronunciada en los hogares situados por debajo del percentil 50 de la riqueza neta, donde pasó de representar el 37,8% del total de sus activos en 2022 al 31,3% en 2024, mientras que en la parte superior se aprecia, por el contrario, un ligero aumento, señal de que estos podrían estar aprovechando su mayor solvencia para invertir recurriendo a deuda.

El hogar endeudado mediano dedicaba a finales de 2024 un 13,4% de su renta bruta al pago de sus deudas, una cantidad que no se considera excesiva, y que sigue reduciéndose —en 2010 llegó a rozar el 20%—. Los extremos los marcan los hogares de menos renta, con un 21,3% de su renta dedicado a pagar deudas, y los de más ingresos (el 7,8%).

El endeudamiento, en cualquier caso, da muestras de ser mucho más ordenado que en otros tiempos. El porcentaje de hogares con pagos elevados, es decir, aquellos cuyas cuotas representan más de un 40% de su renta, ha caído al 7,9%, mínimos desde 2005, y contrasta con lo sucedido en 2008, en plena burbuja inmobiliaria, cuando llegaron a suponer más del 15%. Eso deja entender que los bancos, a diferencia de lo sucedido a comienzos de siglo, no están concediendo crédito masivamente a perfiles con riesgo de impago.

La compra de la vivienda principal representaba a finales de 2024 un 64,6% de toda la deuda de los hogares, 1,3 puntos menos que a finales de 2022, y el importe mediano pendiente era de 29.900 euros. La escalada de precios y las subidas de tipos de interés llevadas a cabo en este periodo por parte del Banco Central Europeo no están provocando un aumento de la morosidad, que se mueve cerca del 2%, niveles históricamente bajos.

Los hogares con préstamos personales, uno de los productos financieros más peligrosos debido a sus elevados intereses, caen del 27,4% al 25%, rompiendo así la tendencia creciente que se observaba desde 2014, aunque su importe mediano ha crecido de 7.400 a 8.000 euros.