Vivienda obliga a retirar más de 100.000 anuncios de alquileres turísticos por incumplir la normativa desde 2025

El Ministerio de Vivienda intensifica la lucha contra los alquileres de corta duración, tanto turísticos como de temporada, que no cumplen con los requisitos que marca la ley para poder anunciarse en plataformas como Booking o Airbnb. Si en 2025 propició la retirada de 89.430 anuncios, a través de la denegación de un número de registro único, vigente desde el año pasado, ese ritmo se ha mantenido a grandes rasgos en el primer trimestre, con una de cada cinco solicitudes rechazadas, según los datos del Registro de la Propiedad a los que ha tenido acceso EL PAÍS. En total se han retirado ya 100.190 anuncios entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de marzo de 2026. El registro rige desde el 2 de enero, aunque la obligación de inscribirse se aplica desde julio.

Los datos más recientes corresponden al primer trimestre de 2026, un periodo en el que se presentaron 53.470 solicitudes al Registro Único de Alquileres, gestionado por los Registradores de la Propiedad. De ellas se aprobaron 42.710 (en torno a 8.000 son provisionales y podrían ser revocadas en un análisis posterior) y se denegaron 10.760, un 20,1% del total. Este porcentaje es levemente inferior al del balance de 2025, en el que se presentaron 399.276 peticiones de número de registro y se rechazaron 89.430, un 22,4%.

Lo que no ha cambiado entre los dos ejercicios es el protagonismo de cuatro comunidades autónomas (Andalucía, Comunidad Valenciana, Canarias y Cataluña) entre las solicitudes denegadas. En 2025, esos cuatro territorios sumaron 67.893 peticiones de retirada de anuncios, el 76% del total, con Andalucía a la cabeza (21.897), seguida por Comunidad Valenciana (16.336), Cataluña (13.678) y Canarias (13.324). En el primer trimestre de 2026, la fotografía sigue siendo muy similar. Esas cuatro autonomías suman 8.068 peticiones denegadas, un 74,9% del total, y conservan las mismas posiciones en la clasificación: la primera es Andalucía (3.223), seguida de Comunidad Valenciana (2.156), Cataluña (1.561) y Canarias (1.128).

Los propietarios de viviendas de Andalucía y Canarias son los que más solicitudes han visto rechazadas, con un 24% del total, mientras que Comunidad Valenciana y Cataluña tienen porcentajes inferiores (21,4% y 18,2%, respectivamente). La región que más peticiones denegadas acumula en términos porcentuales es Murcia, con un 33% del total.

La creación del registro estatal ha soliviantado a esas comunidades autonómas, que han denunciado que invade sus competencias y que es redundante con los registros autonómicos de pisos turísticos. La coexistencia de ambos censos ha provocado que miles de propietarios a los que su comunidad autónoma de residencia les concedió una licencia para explotar una vivienda de uso turístico hayan visto denegada su solicitud para obtener un número en el Registro Único de Alquileres. Por ese motivo no pueden alquilar sus viviendas en Airbnb o Booking.

Las quejas de los propietarios llevaron a la Junta de Andalucía a elevar a una consulta a la Comisión Europea al considerar que el censo del Ministerio de Vivienda invadía competencias autonómicas. Bruselas ha alertado de que el registro autonómico duplica las obligaciones de los propietarios y ha instado a las autoridades españolas a acabar con esa duplicidad antes del 20 de mayo. En esa fecha entra en vigor el reglamento europeo de alquileres de corta duración, que establece que a los propietarios de inmuebles destinados a alquileres de corta duración no se les puede obligar a tramitar más de un registro. Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia han recurrido el registro estatal ante los tribunales y Andalucía y la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (Federatur) han llevado el caso al Supremo.

Los Registradores de la Propiedad rechazan que la situación actual suponga una duplicidad innecesaria y apuestan por la coexistencia de los distintos registros. “No hay conflicto competencial ni doble control, como denuncian las comunidades autónomas”, recalca Marta Gómez Llorens, directora de Vivienda y Responsabilidad Social Corporativa de Registradores de la Propiedad. “Los propietarios de viviendas de uso turístico están sometidos a un único control en dos fases, pero que deben unirse para el ejercicio correcto de la actividad turística. El alquiler de corta duración, tanto para turistas como de temporada, tiene un impacto social, económico, jurídico y residencial que va mas allá del control que pueden ejercer las comunidades autónomas y que necesitan un complemento desde el momento en el que afectan a un inmueble”.

Las licencias de las comunidades autónomas son, según señala Gómez Llorens, un requisito administrativo para el ejercicio de una actividad económica en el que se analiza si el inmueble cumple con todas las características requeridas (superficie mínima, metros cuadrados por plaza, si dispone de calefacción o si cuenta con pequeños electrodomésticos, entre otros). Frente a esos requisitos, el número de Registro Único de Alquileres analiza información de la que solo disponen los Registradores de la Propiedad: “Tenemos acceso a los estatutos de las comunidades de propietarios o al régimen de beneficio fiscales de los propietarios para sus residencias habituales”.

La directora de Vivienda de Registradores de la Propiedad apunta que casi la mitad de las solicitudes denegadas para el Registro Único de Alquileres procede del incumplimiento de los estatutos de comunidades de propietarios que prohíben expresamente las viviendas de uso turístico. “La propiedad horizontal es un régimen de equilibrios delicados y saber su contenido es muy importante para defender los derechos, no solo de los propietarios de viviendas que se alquilan, sino también del resto que forma parte de la comunidad de vecinos”.

El segundo motivo de rechazo es la explotación de una vivienda como turística cuando ha recibido subvenciones o bonificaciones fiscales al gozar de una calificación como protegida. “Esas viviendas solo se pueden destinar a residencia habitual y si se quieren alquilar para turistas, los propietarios deben proceder a la devolución íntegra de todas las ayudas recibidas”.

En la batalla contra el registro estatal, las comunidades autónomas han encontrado el apoyo de los propietarios de pisos. Es el caso de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), integrada dentro de Federatur, que rechaza los argumentos sobre ausencia de conflicto competencial. “El turismo es una competencia delegada a las comunidades autónomas. Cuando el Ejecutivo anunció que iba a hacer el registro único, ya avisamos de que lo lógico era volcar los datos de las bases autonómicas en un solo registro para no crear duplicidades. Pero no nos hizo caso y tuvimos que ir a los tribunales”, apunta Marián Muro, directora general de Apartur. “Hay invasión de competencias y la norma no faculta a los registradores para verificar la legalidad de las viviendas turísticas con un número de licencia debidamente otorgado. Solo tienen que valorar si tiene un número de registro autonómico y si comercializa a través de plataformas, cuando en realidad piden multitud de documentos y datos”, añade.