De la inmigración al capital extranjero: ¿Quién empuja realmente al alza los precios de la vivienda en España?

La vivienda en España no deja de subir, lo que aviva el debate sobre quién ejerce presión sobre el sector. El año pasado, los precios de las casas escalaron casi un 13%, según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística. Es una aceleración que requiere retroceder hasta 2007 para encontrar datos semejantes. Pero más allá de las cifras, también ha cambiado la manera en que los hogares perciben la dinámica inmobiliaria. A comienzos de los años 2000, en pleno auge de la burbuja, las explicaciones sobre la escalada del mercado se centraban en el crédito fácil —hipotecas que llegaban a financiar hasta el 110% del valor de la vivienda— y en la abundancia de dinero opaco. Hoy, en cambio, muchos compradores consideran que el aumento de los importes responde al encarecimiento del suelo y a la irrupción de capital extranjero con gran capacidad adquisitiva. Y en efecto, en la actualidad, dos de cada 10 casas son compradas por foráneos, pero no todos son de rentas altas.

Este giro en la psicología del mercado ha sido documentado con precisión por el economista José García Montalvo y Funcas, en dos encuestas realizadas con veinte años de diferencia para analizar qué motiva a los españoles a comprar vivienda y a qué atribuyen el encarecimiento de los precios. El resultado revela una transformación profunda en la narrativa social que rodea al mercado inmobiliario. Pero deja la duda de si es correcta o no la impresión de los hogares.

En vísperas de la crisis financiera, el sistema descansaba sobre el ahorro doméstico y el crédito nacional. El comprador extranjero era entonces un actor complementario. A comienzos de siglo apenas protagonizaba siete de cada cien transacciones en el mercado libre. Dos décadas después, su peso se ha casi triplicado: hoy supera el 20% de las operaciones, según las estadísticas del Consejo General del Notariado. Y algo menos de la mitad, un 8% del total de compras, corresponde a extranjeros no residentes, que suelen tener mayor poder adquisitivo.

Pero el cambio no es solo cuantitativo. También es cualitativo. Una parte importante de la demanda extranjera se concentra en segmentos muy específicos: vivienda de lujo, inversión inmobiliaria y ubicaciones centrales o costeras donde el precio por metro cuadrado se mueve en una liga muy distinta a la del salario medio español.

La distancia se mide en euros. En 2024, los españoles residentes pagaron en torno a 1.679 euros por metro cuadrado, mientras que el extranjero no residente —con frecuencia ajeno a la financiación bancaria (al menos en España) y menos sensible al ciclo doméstico— desembolsó casi el doble. En 2025 la cifra marcó máximos históricos con cifras superiores a los 3.100 euros por metro cuadrado. Cuando una parte de la demanda puede asumir esos precios sin tensión financiera, el listón del mercado se desplaza.

Conviene, no obstante, introducir matices. No todo comprador foráneo responde al mismo perfil. El extranjero residente adquiere vivienda a precios muy similares a los del comprador nacional. La brecha aparece sobre todo en el caso del no residente. En términos económicos, la diferencia es clara: mientras unos buscan una vivienda habitual, otros están comprando activos con un componente de inversión.

Esta distinción también se ha filtrado en la percepción de los hogares. Si a comienzos de los años 2000 la inmigración era vista como un factor de demanda que tensionaba medianamente el mercado, hoy su peso explicativo ha disminuido de forma notable. En las encuestas más recientes aparece entre las causas menos señaladas del encarecimiento de la vivienda, muy lejos del impacto que los ciudadanos atribuyen al capital extranjero de alto poder adquisitivo (en una escala de valor de uno sobre cinco, al primero le otorgan 1,7 y al segundo 3,7 puntos).

La interpretación, sin embargo, varía según el nivel de renta. Las clases medias y altas tienden a señalar al capital internacional como principal responsable de la presión sobre los precios. En cambio, entre los hogares con menor poder adquisitivo sí persiste la percepción de que la inmigración residente contribuye a tensar el mercado.

Entre los expertos también hay matices. Leandro Escobar, profesor de Economía en Comillas ICADE, insiste en que “la oferta efectiva de vivienda, especialmente en las ubicaciones donde la gente quiere vivir, es muy inelástica y llega tarde. Por eso, abunda el experto, “cualquier aumento en la demanda, ya sea doméstica o internacional, tiende a trasladarse rápidamente a los precios”.

Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), subraya que el impacto del comprador extranjero de alto poder adquisitivo se concentra en zonas muy concretas y difícilmente explica la subida de precios en muchas ciudades del interior, donde este perfil apenas tiene presencia.

El economista Gonzalo Bernardos coincide en parte con ese diagnóstico y destaca que el verdadero crecimiento de operaciones se ha producido entre los extranjeros que residen en España. Las estadísticas del Notariado respaldan parcialmente esta idea: las compraventas realizadas por extranjeros residentes han aumentado con fuerza en las últimas dos décadas y en 2025 ya representaban el 11% del total.

Sin embargo, las cifras absolutas ayudan a dimensionar mejor el fenómeno y la tensión que genera en el mercado. Solo en el primer semestre del año pasado, los extranjeros residentes compraron unas 43.300 viviendas, frente a las casi 27.900 adquiridas por no residentes. El total de operaciones en ese periodo ascendió a 369.418 compraventas, según el Notariado.

El papel del suelo

El suelo, entretanto, sigue ocupando un lugar central en la percepción de los hogares. Tanto hace veinte años como ahora, los ciudadanos coinciden en señalarlo como el principal responsable del encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, los datos cuentan una historia más compleja. En términos nominales, el precio medio del suelo urbano es hoy sensiblemente inferior al del pico de la burbuja. Ha pasado de unos 261 euros por metro cuadrado en 2005 a alrededor de 169 euros al cierre de 2024, según el Ministerio de Vivienda. Es decir, que es un 35% más barato.

Para algunos economistas, la explicación técnica tiene que ver con la forma en que se forman los precios en un mercado con oferta rígida. En realidad, el suelo no determina el precio de la vivienda; sucede más bien lo contrario. Cuando la construcción es insuficiente y la demanda crece con fuerza, los compradores están dispuestos a pagar más por el producto final. Esa presión termina trasladándose al valor del suelo en las zonas con mayor demanda. El resultado es un espejismo: los ciudadanos identifican el encarecimiento del suelo como la causa del problema cuando, en muchos casos, es más bien su consecuencia.

En esa explicación desempeña un papel muy importante la inelasticidad de la oferta. Dado que no se construye lo suficiente, los hogares están dispuestos a pagar más por el producto final, lo que arrastra al alza la valoración del suelo en zonas con demanda. Y genera un espejismo de carestía que los ciudadanos interpretan como el origen del mal, cuando en realidad es el síntoma de una demanda desbocada.

“El valor del suelo se obtiene como residuo: es lo que queda tras restar, a los ingresos esperados por la venta de la vivienda, los costes de construcción, financiación e impuestos y un margen de beneficio adecuado para el promotor”, explica Escobar. Y añade que “si el precio final sube porque la demanda supera a la oferta —incluida la demanda internacional de alto poder adquisitivo— el suelo captura parte de esa subida. En la práctica, no es el suelo el que fija el precio de la vivienda, sino la vivienda la que termina fijando el valor del suelo”.

Eso no significa que el suelo sea irrelevante. Los analistas recuerdan que las medias nacionales ocultan una enorme heterogeneidad territorial. En las áreas con mayor presión demográfica, el suelo finalista disponible es extremadamente escaso. Martínez explica que el encarecimiento de la obra nueva responde también a factores adicionales como el aumento del coste de los materiales, de la construcción y de la carga fiscal. En el caso de la vivienda usada, añade, los precios han subido incluso más debido a que la oferta es muy reducida frente a una demanda creciente.

El desequilibrio estructural es evidente. España forma cada año unos 230.000 nuevos hogares, pero apenas termina alrededor de 100.000 viviendas. Este déficit crónico de oferta, sumado a la presión adicional de los compradores internacionales, ha reavivado un temor que parecía enterrado tras la crisis financiera: quedarse fuera del mercado residencial.

Según Funcas, uno de los principales motivos actuales para comprar vivienda es precisamente la expectativa de que los precios seguirán subiendo en el futuro. La dificultad de encontrar alquileres asequibles refuerza esa percepción. “La oferta se ha reducido tanto que muchos ciudadanos se ven obligados a hacer un esfuerzo extraordinario para comprar, porque la cuota hipotecaria termina siendo más barata que el alquiler”, explica Martínez.

En ese contexto, adquirir una vivienda deja de ser solo una decisión patrimonial para convertirse en una estrategia de protección frente a un mercado percibido como cada vez más inaccesible. Y a diferencia de lo que ocurría en 2005, cuando la inversión dominaba el relato inmobiliario, hoy la compra se explica cada vez más como una forma de asegurar un lugar dentro del sistema residencial.