El precio de la vivienda de lujo en la Comunidad de Madrid sube un 95% en una década

La vivienda de lujo en la Comunidad de Madrid (la denominada prime, que cuesta entre uno y tres millones de euros) es ahora un 95% más cara que en 2014. El precio medio del metro cuadrado ha pasado de 1.773 euros a 3.462 euros, según el informe de Diza Market elaborado a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado. En este trabajo, Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, han analizado el comportamiento del mercado en los cinco municipios con mayores precios por metro cuadrado de la comunidad, así como los cinco códigos postales con viviendas más caras de la capital.

La principal conclusión a las que han llegado es que la subida es resultado, entre otros factores, de la escasez de oferta, la llegada “estable y creciente de compradores solventes de múltiples nacionalidades”, así como “la fortaleza institucional y jurídica que Madrid proyecta como destino de inversión patrimonial”.

En el informe, el primero del observatorio creado por la agencia inmobiliaria Diza Consultores, la pandemia supone un punto de inflexión. Desde 2014 a 2019, los precios siguieron “una trayectoria ascendente, pero contenida”, con subidas anuales de entre el 4 % y el 8%, lo que supuso un crecimiento acumulado del 28%. Los autores sostienen que en esos años, la expansión del mercado, liderado por compradores nacionales, era “ordenada” y Madrid se empezaba a consolidar como destino atractivo dentro del residencial de gama alta.

Pinto ha destacado, en la presentación del informe, la “resiliencia” del mercado durante los meses más duros de la pandemia, en los que el precio apenas cayó un 1,5%, a diferencia de lo ocurrido en otras localizaciones europeas.

A partir del 2021, el ritmo de crecimiento de los precios se intensifica de manera notable y registra una subida acumulada del 54% hasta 2024. “La demanda internacional se intensifica, la escasez de producto rehabilitado premium se vuelve más evidente y los compradores jóvenes de alto poder adquisitivo adquieren un mayor protagonismo”, se recoge en el estudio.

Cuando se analizan los cinco códigos postales de pisos más caros de la capital (Recoletos, Castellana, Jerónimos, Ibiza-Niño Jesús y Almagro-Justicia), en el informe se asegura que cada uno de ellos es como “un micromercado autónomo”, determinado principalmente por la calidad y cantidad de viviendas en venta y el nivel de demanda internacional. El precio medio del metro cuadrado en estas cinco zonas ronda los 9.500 euros y llega a su punto máximo en Recoletos, más conocido como la Milla de Oro, con 11.562 euros.

Antes de la pandemia, la subida de precios en estos vecindarios era “relativamente homogénea, empujada principalmente por la demanda nacional, la inversión patrimonial tradicional y la escasez de oferta en las zonas más consolidadas”. Tras el coronavirus, se acelera el crecimiento en Ibiza-Niño Jesús y Almagro-Justicia, “impulsado por compradores jóvenes expatriados y perfiles internacionales”, que encuentran en estas zonas una combinación “óptima de estilo de vida urbano”, inmuebles rehabilitados y “dinamismo comercial”. En las tres restantes, el alza de los precios es sostenido, la oferta de inmuebles “extremadamente limitada” y “la demanda internacional de alto patrimonio continúa siendo dominante”.

Mayor tamaño y jardín

Al analizar los precios tras la pandemia en las ciudades que componen el informe (Madrid, Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos y Boadilla del Monte), los autores observan que se buscan viviendas más grandes y con jardines, así como un incremento de los clientes internacionales que buscan zonas residenciales de “alta calidad” fuera del centro urbano. Del mismo modo, hablan de un “efecto desbordamiento” hacia “municipios limítrofes” debido a la presión de demanda experimentada en la capital. En Alcobendas es donde se registra el metro cuadrado más caro, ligeramente por encima de 5.000 euros, mientras Boadilla del Monte se anotó el mayor aumento de precios poscovid, un 63%.

Una forma muy sencilla de entender qué supone la escalada de precios de la vivienda prime en Madrid capital es ver cuántos metros cuadrados se pueden adquirir con un millón de euros, sostienen los profesores Pinto y Medrano. Por ello, han incluido en el informe un indicador del que han deducido “el endurecimiento estructural del acceso al prime consolidado”. O en otras palabras, cada vez es más complicado comprar una casa de lujo en un barrio bien de toda la vida. Un ejemplo, en 2014, con un millón de euros se podían adquirir casi 250 metros cuadrados en Recoletos. Hoy en día, esa cantidad da para unos 80 metros cuadrados. “De media, en estos cinco códigos postales, se podían comprar entre 240 y 330 metros cuadrados en 2014. En 2025, la media es 110 metros cuadrados”, ha asegurado Pinto.