De Madrid a Berlín, con parada en Bruselas: Europa busca salidas al laberinto de la vivienda

En Europa hay un serio problema residencial y parece que ya nadie se atreve a cuestionarlo. La Comisión de Vivienda del Parlamento Europeo dio un paso inédito este jueves al presentar un informe que intenta poner algo de luz sobre la crisis habitacional que asola a los países comunitarios. El documento, a cargo del eurodiputado popular Borja Giménez, fía los arreglos al libre mercado y ya ha recibido duras críticas del ala socialdemócrata y de la izquierda, lo que refleja que, aunque la mayoría de grupos compartan el diagnóstico, las opiniones sobre su origen y cómo abordarlo siguen divididas. Todas esas diferencias se plasmarán en enmiendas que, en función de la correlación de fuerzas, balancearán el borrador inicial. La idea es que el texto final esté listo a finales de año y llegue a la Comisión Europea, ya sea en forma de simples recomendaciones o de directrices y planes de inversión.

A la espera de ese debate, el mensaje que dejan tanto las instituciones europeas como el documento preliminar es claro: en Europa “existe una crisis de vivienda” que se ceba con “los jóvenes”, “las clases medias” y, especialmente, “los hogares de ingresos bajos”. Otra cosa es cómo encararla. Bruselas ya ha dado pasos en esa dirección. Hace un año, cuando la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, dio forma a un Ejecutivo eminentemente conservador, creó por primera vez la figura del comisario de Vivienda y Energía. Recayó en el socialdemócrata Dan Jorgensen, de Dinamarca, un país con mercado regulado y fuerte protección a inquilinos. Aunque son pistas de por dónde podrían ir los tiros, la realidad es que la Comisión no tiene competencias en vivienda ―un área que depende de los Estados―. Sí puede marcar, sin embargo, ciertas directrices y planes de inversión.

La exvicepresidenta primera y actual presidenta del Banco Europeo de Inversiones (BEI) ya ha dejado claro que el banco tiene planteados unos 10.000 millones en inversiones durante los próximos dos años para impulsar proyectos locales y nacionales.

Hay muchas aristas que tocar. Según uno de los últimos informes del Eurobarómetro, publicado en julio, el 40% de los ciudadanos comunitarios identifica la falta de casas asequibles como un problema urgente. La mayor parte de estas personas residen en ciudades, ya que en el campo la principal preocupación es la falta de servicios públicos de calidad. ¿A qué se debe ese desasosiego? El informe del Parlamento Europeo, además de las estadísticas de Eurostat, lo contextualiza con datos.

Durante los últimos años, los alquileres han subido un 18% y los precios un 48%. Unos 82 millones de europeos gastan más del 40% de sus ingresos en la vivienda ―cuando el límite recomendado es el 30%― y la edad media de emancipación asciende a los 26,3 años, aunque en algunos Estados miembros, como España, casi el 70% de los jóvenes de 18 a 34 años siguen viviendo con sus padres.

El informe también subraya que la raíz de la crisis está en la escasa oferta: en 2023 los permisos de construcción cayeron un 14,6% en superficie y un 19,6% en número de viviendas, mientras que en 2024 el índice de superficie volvió a descender un 1,6% y el de viviendas se estancó. La producción constructora en 2019 era aún un 8,3% inferior a la de 2007.

España: precio de burbuja y alquiler en máximos

España sufre los síntomas más claros del diagnóstico europeo. Los precios de compraventa llevan meses escalando y han superado los niveles de la burbuja inmobiliaria. Pese a ello, el furor del mercado, el miedo a quedarse fuera y una oferta incapaz de satisfacer la demanda han llevado las operaciones a cifras que no se veían desde 2007.

Los que no pueden comprar no tienen más remedio que sortear las aguas de un mercado del alquiler desregulado y con precios en máximos históricos. El escaso parque público no consigue hacer de contrapeso y las decenas de miles de casas proyectadas por el Gobierno central tardarán en levantarse y, aun así, será difícil que cubran el déficit de 600.000 inmuebles que calcula el Banco de España. Entre medias, la reforma de la ley del suelo sigue bloqueada en el Congreso por las desavenencias entre los principales partidos, que tampoco se ponen de acuerdo con otras fórmulas que podrían descongestionar la situación: el Ejecutivo central ha aprobado la ley de vivienda, que no se aplica en la mayoría de territorios de mercado tensionado, gobernados por el PP. Y ahora le toca el turno al nuevo Plan Estatal de Vivienda, donde será difícil que Gobierno y comunidades lleguen a acuerdos.

Los grandes perdedores son sobre todo los hogares de bajos ingresos, migrantes y jóvenes. Estos últimos se emancipan a los 30 años, casi un lustro más tarde que la media europea. Las consecuencias, además de sociales y vitales, son económicas: menos consumo y menor movilidad laboral.

Alemania: trámites eternos para construir

Alemania lleva tiempo sumida en una crisis de vivienda debido en parte a los elevados precios de la construcción y financiación, y al entramado de normas que deben cumplirse para edificar, que genera procesos que pueden durar años.

Para paliar estos problemas, el gabinete de Friedrich Merz aprobó en junio una nueva normativa en la ley de construcción. La idea central es simplificar y acelerar los procesos de planificación y concesión de licencias. Esto debería crear viviendas asequibles y permitir ahorrar 2.500 millones de euros.

El proyecto de ley, que aún debe pasar por el Parlamento, prevé que en el futuro las ciudades y los municipios puedan dar luz verde más rápidamente a la construcción, incluso sin un plan urbanístico. La normativa permitirá construir casas más rápido, ampliar edificios residenciales, aumentar su altura y reconvertir locales comerciales en viviendas. También se podrán levantar más pisos cerca de zonas comerciales.

Además, el Gobierno prorrogó en mayo el freno al alquiler que se aplica en los mercados más complicados y que establece que un nuevo contrato solo puede ser un 10% superior al alquiler comparativo recogido en un índice anual elaborado por las ciudades. También planea una regulación más estricta de viviendas amuebladas o alquileres a corto plazo, que hasta ahora están exentas del freno al alquiler y que han proliferado en los últimos tiempos.

Francia: más demanda de vivienda social

En Francia hay 38 millones de viviendas y 30 millones de hogares, pero el aumento de precios, la concentración de la propiedad, el fenómeno de los pisos turísticos y las dificultades para alquilar hacen que no salgan las cuentas. De esa cifra, 7,8 millones son de alquiler y alojan a casi el 60% de los inquilinos.

El 82% de los franceses declara tener dificultades para encontrar una casa y el 24% lo considera casi imposible, por el precio de los alquileres o por los problemas para acceder a un crédito, según el instituto Ifop. En 20 años el precio para adquirir una casa ha aumentado un 88% y se ha creado una brecha en la que el 24% de los hogares posee el 68% de las viviendas.

Nunca ha habido tantas solicitudes para acceder a una vivienda social. A finales de 2023, 2,6 millones de hogares iniciaron trámites para conseguir un piso de este tipo, un 280% más que en 1984. Normalmente se destinan a familias vulnerables, pero cada vez son más. En los últimos 20 años, el número de pisos vacíos, tres millones, crece más rápido que el de viviendas en general.

El desajuste entre oferta y demanda se agrava en zonas pobladas como París, donde hay 2,1 millones de habitantes y 1,3 millones de viviendas, de las cuales el 10% son pisos turísticos o residencias secundarias. La ley de Presupuestos de 2025 incluía medidas para simplificar las reglas de urbanismo e incentivar la construcción, pero ya ese año se redujeron partidas, incluidas ayudas para hogares de bajos ingresos.

Italia: el alquiler turístico vacía la ciudad

En Italia hay desde hace años una emergenza abitativa, expresión que ya es de uso común y crea una crisis de identidad nacional, pues el 77% de los ciudadanos posee una vivienda. La razón es el constante encarecimiento del alquiler, sobre todo en las grandes ciudades y en parte por el auge de los pisos turísticos, y que la compra es inaccesible para los jóvenes. La patronal advirtió el año pasado que incluso era un problema para contratar trabajadores. Además, el 30% de las casas, 7 millones, están vacías y la vivienda pública es un 3,8% del mercado, muy por debajo de la media europea.

Contra la invasión de los alquileres turísticos, que están vaciando el centro de Roma, Florencia o Nápoles, el Gobierno de Giorgia Meloni no ha tomado medidas, y los ayuntamientos que desean frenarla tienen las manos atadas al no tener competencias. La única iniciativa del Ejecutivo ha sido la obligación de estos pisos de estar registrados. El Gobierno sí ha intentado otras vías para facilitar el acceso al mercado. El 75% de las casas adquiridas en los últimos meses ha aprovechado un descuento de impuestos aplicado a la primera vivienda. Ha anunciado también un Plan Casa de 660 millones en los próximos Presupuestos con ayudas a la compra y el alquiler a los menores de 36 años.

Portugal: un IVA reducido y el retorno del chabolismo

En Portugal, la crisis ha entrado en un terreno tan abrupto que ha provocado la reaparición de un fenómeno que se creía desterrado: el retorno de los barrios de chabolas, desaparecidos de las periferias tras la Revolución de los Claveles. Sus ocupantes también son personas con empleo cuyos salarios no permiten acceder a una casa. En el primer trimestre del año, según Eurostat, fue el país de la UE donde más crecieron los precios: un 16,3% interanual.

Un estudio de la OCDE situó a Portugal como el país, entre 30 analizados, con más dificultades de acceso. Contribuyen a ello un escaso parque público, bajos salarios y precios inflados por la venta a extranjeros o el desvío al turismo.

Con el cambio de Gobierno hace un año, mudaron también las políticas. El actual Ejecutivo conservador apuesta por medidas liberalizadoras como la construcción en suelos rústicos o la supresión del techo de rentas. Para facilitar el acceso de los jóvenes, uno de los colectivos más dañados, se han aprobado exenciones fiscales y apoyos a la compra.

Además, el Consejo de Ministros aprobó nuevas medidas de apoyo fiscal a inquilinos y propietarios que ofrezcan alquileres moderados. También se anunció que el IVA bajará del 21% al 6% en la construcción de casas que se vendan por debajo de 648.000 euros o se alquilen por menos de 2.300. Los extranjeros no residentes pagarán un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales más elevado.

Bélgica: la fiebre del ladrillo encarece Bruselas

Bélgica no ha escapado a la fiebre del ladrillo y la subida de precios. No crecen al mismo ritmo que en otras zonas, pero suben. En el segundo trimestre de este año los precios han subido un 2,8%, según la oficina federal de estadísticas. Un incremento que se acumula a los precedentes y que ha llevado el precio medio de un apartamento de 200.000 euros en 2020 hasta los 249.000 este año; en el caso de una casa adosada, el incremento es mayor, de 200.000 a 280.000 euros. Esta tendencia ha sido más exagerada en la región de Bruselas.

Las competencias para combatir este fenómeno, como en tantos países, residen sobre todo en el ámbito regional y local. No obstante, el nuevo Gobierno federal ha tomado alguna iniciativa. Una fue reducir las tasas de registro de los inmuebles, aunque se ha traducido en un incremento de precios. También ha rebajado el IVA para la demolición y construcción, dejándolo en el 6%.

Reino Unido: a por 1,5 millones de casas

Recién inaugurado su mandato como primer ministro, el laborista Keir Starmer presentó su Plan Para el Cambio, que incluía la construcción de un millón y medio de viviendas sociales en cinco años. La responsabilidad recae fundamentalmente en las autoridades locales, que deben recalificar urbanísticamente terrenos hasta ahora rústicos.

El Gobierno recuperaba así objetivos de vivienda para paliar una crisis crónica heredada de anteriores mandatos conservadores, que mantenía a más de 1,3 millones de familias a la espera de una vivienda social. En el Reino Unido, este tipo de residencia es de alquiler y suele estar gestionada por organismos municipales.

El plan ha chocado desde el principio con una realidad burocrática y económica: el poder de las autoridades locales en materia de planificación obstaculiza los grandes proyectos. Los ayuntamientos están más condicionados por quejas vecinales o disputas legales que por planes a largo plazo.

Comparada con la media europea, la necesidad es de al menos cuatro millones de nuevos hogares. La típica casa familiar supone al menos nueve salarios anuales, y en Londres 14. Más de 10 millones de ciudadanos dedican más del 40% de su renta mensual a pagar alquiler o hipoteca.

Como en otros países europeos, la vivienda es el factor de mayor presión sobre Starmer, que ha comenzado a rediseñar sus planes para poder cumplir al menos parte de sus promesas.

Con información de Almudena de Cabo (Berlín), Raquel Villaécija (París), Íñigo Domínguez (Roma), Tereixa Constenla (Lisboa) y Rafa de Miguel (Londres).