“Construir, construir y construir”: la receta de Alemania contra la crisis de vivienda cerca al aeropuerto de Tempelhof

Nadie duda que el antiguo aeropuerto de Tempelhof, reconvertido en un parque en 2010, es un emblema de Berlín. Pero también suponen 300 hectáreas de terreno libre en el centro de una capital donde, como sucede en la mayoría de ciudades occidentales, los vecinos tienen serios problemas para encontrar casas asequibles. Es por eso que el alcalde berlinés, Kai Wegner, anunció esta semana que quiere acelerar el proceso de urbanización del terreno conocido como Tempelhofer Feld. “Mi objetivo es que quizá ya en 2026 podamos preguntar a los berlineses cómo les gustaría que fuera este lugar”, declaró el político de la Unión Cristianodemócrata (CDU) a un periódico local. “Entonces habrá que ponerse manos a la obra con la planificación”, añadió.

En 2014, un referéndum popular ya decidió que el terreno del histórico aeródromo no podía urbanizarse. Pero la CDU y el Partido Socialdemócrata (SPD) presionan para que se construya en su periferia debido a la escasez de viviendas en la ciudad. Alegan que las cerca de 55 hectáreas que ocupan la antigua terminal y los hangares ya constituirían un inmenso parque aunque se urbanizaran parte de las 300 hectáreas que ocupaban las antiguas pistas y sus alrededores.

“Tenemos muy pocas viviendas en nuestra ciudad”, declaró Wegner, “debemos aprovechar el terreno”. El alcalde tiene claro, sobre el referéndum pasado, que “las opiniones también pueden cambiar”. Y es que en 2014 Berlín no tenía el problema de vivienda que tiene actualmente. Un informe publicado también esta semana en Der Spiegel asegura que los alquileres han subido un 42% desde 2022.

Es la ciudad alemana donde más han aumentado, pero no la única donde hay un serio problema. Alemania lleva tiempo sumida en una crisis de vivienda. Los elevados precios de la construcción, el fuerte aumento que experimentaron los tipos de interés y el gigantesco entramado de normas que deben cumplirse han provocado que la construcción de pisos esté en caída libre. Esta escasez ha generado a su vez un fuerte incremento de los alquileres en muchas ciudades donde vivir en el centro se ha convertido en todo un lujo. Una situación explosiva que se ha convertido también en un problema político para cualquier Gobierno.

El pasado Ejecutivo —formado entre socialdemócratas, verdes y liberales— prometió construir 400.000 nuevas viviendas al año. La promesa no se materializó nunca. En 2024, solo se construyeron 251.900 casas, un 14,4% menos respecto al año anterior y la cifra más baja de los últimos nueve años. Al llegar al poder el pasado mayo, el Gobierno liderado por el conservador Friedrich Merz prometió un cambio de rumbo. “Para que la vivienda sea asequible, es necesario, sobre todo, construir, construir y construir”, dijo Merz en su primera declaración parlamentaria tras ser investido canciller.

Crear más casas al alcance de la mayoría ya había sido uno de los grandes temas de la pasada campaña electoral, especialmente en el SPD, socio menor en el Gobierno de Merz. La nueva ministra de Vivienda, Desarrollo Urbano y Construcción, Verena Hubertz, del SPD, aseguró que se va a poner “el turbo en la construcción”. Pero los expertos recuerdan que las medidas necesitan tiempo para notar sus efectos, por lo que nadie debería esperar un cambio a corto y medio plazo.

El problema viene de lejos. “Alemania ya está construida”, se oía decir una y otra vez a principios de siglo, una época en la que en ciudades como Berlín se tiraban edificios enteros y los solares estaban a precio de saldo. Al final ha resultado ser uno de los mayores errores de cálculo de las últimas décadas: “Todos lo advertimos y dijimos que había que volver a poner en marcha la construcción de nuevas viviendas si no queríamos estrellarnos”, recuerda por teléfono Axel Gedaschko, presidente de GdW, una federación que representa a empresas municipales, cooperativas, eclesiásticas y privadas que gestionan alrededor de 6 millones de viviendas.

Este “error político”, continúa el representante del sector, le ha salido caro a Alemania, un país en el que el 54% de la población vive de alquiler. En su opinión, se necesitan entre 320.000 y 350.000 nuevas viviendas al año, pero las solicitudes de construcción se han reducido drásticamente y las que se presentan tardan casi 60 meses desde la planificación hasta la finalización de la construcción. “En 2015, eran 30 meses”, puntualiza.

Según la Oficina Federal de Estadística, el fuerte aumento de los tipos de interés y los costes de construcción son los principales responsables del retroceso en el sector. Además, Alemania sigue estando muy rezagada en materia de vivienda social. Nuevos planes aprobados por el Ejecutivo incluyen destinar un total de 21.650 millones hasta 2028 para la construcción de pisos de protección oficial.

El Gobierno alemán también ha prorrogado hasta finales de 2029 el freno al alquiler que se aplica en los mercados inmobiliarios más complicados. No obstante, el conocido como mietpreisbremse —que establece que cuando se firma un nuevo contrato de arrendamiento el precio solo puede ser un 10% superior al alquiler comparativo recogido en un índice anual elaborado por las ciudades— cuenta con muchas críticas desde que se puso en marcha en 2015. En el sector de la construcción acusan a este mecanismo de frenar el sector.

“En realidad es algo desafortunado, pero necesario en este momento, porque de lo contrario esta escasez provocaría un aumento extremo de los precios”, valora Martin Gornig, director de Investigación de Política Industrial en el Departamento de Empresas y Mercados del Instituto Económico DIW. Para Gedaschko se trata de una medida que entiende desde el punto de vista político, pero que tiene “un efecto mínimo”. Para él tendría más sentido luchar contra los alquileres vacacionales y temporales.

Pese a las medidas puestas en marcha, la situación no mejorará a corto plazo. Los expertos calculan que en 2025 se construirán entre 225.000 y 230.000 viviendas nuevas, menos que el año anterior y muy lejos del objetivo. En 2026 la situación no cambiará mucho porque el número de licencias concedidas ha descendido drásticamente.

La perspectiva es por tanto sombría en lo inmediato, y en el sector destacan que no se podrá solucionar en una sola legislatura. “Con medidas adecuadas, como la construcción de viviendas sociales, la reducción de los estándares y la puesta a disposición de terrenos, se podría aliviar considerablemente el problema”, argumenta Gornig, “no podría eliminarlo, pero sí relajar un poco el mercado”. En lo que también coincide Gedaschko: “Este Gobierno puede empezar a abordar las causas, pero no podrá resolverlo”, zanja.

Mientras, los grandes núcleos siguen atrayendo población. Y Berlín destaca como el que más ha crecido. De los casi 3,4 millones de habitantes que tenía en 2005, pasó a tener 3,9 millones en 2024. “En los últimos diez años se ha producido un renacimiento de las ciudades”, explica Gornig. Y eso, en la capital, se traduce en un dilema respecto a Tempelhof. Los políticos podrían avanzar la urbanización sin preguntar a los ciudadanos, pero saben que una materia muy sensible. El antiguo aeropuerto es muy querido por los alemanes por su papel en el bloqueo de Berlín impuesto por la Unión Soviética entre 1948 y 1949. Durante 11 meses, Estados Unidos abasteció la ciudad por vía aérea a través de estas instalaciones, convirtiéndolas en un símbolo de la defensa de la libertad.