El precio de la vivienda de segunda mano rompe todos los récords y supera los niveles de la burbuja inmobiliaria

Muchos lo creían imposible, pero ya es un hecho. El precio de la vivienda de segunda mano en España ha roto su propio techo y en junio superó el récord anotado en los años de la burbuja inmobiliaria. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha actualizado este viernes su índice de precios de vivienda, con datos relativos al segundo trimestre de 2025. El indicador toma como base 100 lo que valía un inmueble en 2015, y a partir de ahí construye la curva, tanto hacia atrás como hacia delante. El máximo apogeo del precio de las casas usadas se situaba hasta la fecha en el tercer trimestre de 2007 (el año en que arranca la serie estadística), con 169,2 puntos, pero ahora se ha trasladado indiscutiblemente a junio de este año, hasta los 173,9 puntos.

Una de las marcas que hace tiempo se veía como el límite de una época definida por el exceso ha quedado anticuada. La vivienda usada se adentra en terreno desconocido y trae de vuelta recuerdos incómodos que abren interrogantes sobre la sostenibilidad de un mercado que no deja de tensarse.

La tendencia se venía venir desde hace varios trimestres. El índice de precios que elabora el instituto estadístico se fija en dos variables: la vivienda nueva o de primera mano, y la vivienda usada, de segunda. El INE las dimensiona para darles el peso proporcional que cada una tiene en el mercado y, a partir de ahí, da forma al índice general, que muestra la fotografía completa de España en un índice con base 100 en 2015 (es decir, asigna 100 puntos a lo que valían las casas ese año y a partir de ahí muestra cómo han subido o bajado los precios).

El indicador general superó el récord de 2007 hace ya varios trimestres, al inicio de 2024, tanto por el tirón de la obra nueva como por el paulatino encarecimiento de la de segunda mano. Y viene repuntando sin disimulo desde entonces. Ya se sitúa en los 178,1 puntos, lo que significa que comprar una casa ahora es un 78% más caro que en 2015.

Lo mismo ha hecho el índice de la vivienda nueva, que batió la marca de los años de la burbuja mucho antes, en el otoño de 2020, aunque a diferencia de la primera década del siglo, ahora ocupa una parte minoritaria del mercado. En junio de 2025 llegó a los 206 puntos. Como los precios inmobiliarios no dejan de crecer al calor de una oferta incapaz de satisfacer la demanda, solo era cuestión de tiempo que la vivienda de segunda mano hiciera lo propio. Y así ha sido.

“El fuerte ritmo de encarecimiento de la vivienda responde a la combinación de una demanda sólida que no deja de crecer, unas condiciones hipotecarias más favorables y una oferta muy limitada”, resume María Matos, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa, quien avanza que la previsión es que los precios sigan con la tendencia alcista.

Las comparaciones anuales entre trimestres que ofrece el INE también dan cuenta del fenómeno. La vivienda usada repuntó un 12,8% entre abril y junio, la tasa más elevada en 18 años. El indicador, además, lleva con incrementos trimestrales ininterrumpidos desde 2023. El precio de la vivienda nueva, por su parte, avanzó un 12,1%, aunque en este caso se empieza a observar una cierta desaceleración, ya que acumula tres trimestres seguidos con cotas positivas, pero cada vez más bajas.

El índice general, marcado principalmente por el comportamiento de las casas de segunda mano ―que son mayoría tanto en cantidad como en número de operaciones―, creció un 12,7% frente al segundo trimestre de 2024, el mayor avance desde 2007. Ya suma 45 trimestres consecutivos de aumentos interanuales, algo más de 11 años ininterrumpidos de encarecimientos.

Falta de oferta

Una de las explicaciones detrás del subidón del precio es el déficit estructural de oferta, que no deja de crecer: entre 2021 y 2024 se acumularon hasta 765.000 viviendas menos de las necesarias, lo que explica cerca del 40% del encarecimiento reciente de los inmuebles, según explica Caixabank Research en un informe publicado también este viernes.

Según explica Fotocasa, la capacidad habitacional de España está bajo presión en las zonas de mayor demanda. “Se estima que cada año se necesitan alrededor de 240.000 viviendas para satisfacer la creación de nuevos hogares, pero el sector inmobiliario solo produce unas 100.000 unidades nuevas”. Además, “de los ciudadanos que interactúan con el mercado de la compraventa, un 81% quiere comprar frente al 12% que vende”, recuerda Matos.

La construcción avanza, pero sigue lejos de compensar la creación de hogares y la presión turística y extranjera, que ya supone un 18% de las compraventas. En paralelo, la demanda se mantiene muy dinámica, recuerda el centro de estudios de la entidad bancaria. España ha superado los 49 millones de habitantes y los extranjeros alcanzan máximos históricos, con más de 130.000 operaciones firmadas al año.

Los organismos supervisores empiezan a detectar señales de sobrevaloración, con un desajuste estimado de entre el 5% y el 10% respecto al equilibrio de largo plazo, según calculan en la entidad. Aun así, el contexto actual difiere del de los años 2000: no hay un exceso de construcción ni un endeudamiento masivo, por lo que los riesgos de una corrección brusca son limitados. Al contrario, las previsiones del banco apuntan a que la tendencia continúe con encarecimientos medios del 10% en el conjunto de 2025 y del 6,3% en 2026.

Matos también insiste en que, aunque el crecimiento se acelera cada vez más, “no estamos próximos a una burbuja inmobiliaria, ya que las condiciones hipotecarias siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por el Banco Central Europeo”, afirma.