No es el turista, es el urbanismo: la vivienda se enfrenta a un mercado bloqueado

La falta de accesibilidad a una vivienda se define como la situación por la cual un hogar no puede cubrir los costes residenciales con sus ingresos corrientes. Puede afectar a aquellos que aún no tienen vivienda, pero también a los que la tienen, y ese coste genera una reducción sustancial de los ingresos que quedan para atender otras necesidades fundamentales del hogar.

Este es un problema que suele identificarse con fases de aumento de los precios y alquileres, aunque las investigaciones demuestran que existen más variables que pueden generar situaciones de falta de acceso, como los bajos niveles de salarios, el cambio en las condiciones económicas (cuando aumenta el desempleo, por ejemplo), en las condiciones financieras (aumento de los tipos de interés), o las nuevas regulaciones, entre otros. Todos ellos tienen poco que ver con el mercado de la vivienda, pero son los que influyen en una alternancia entre períodos de fácil y difícil accesibilidad en el tiempo.

Los actuales problemas de acceso a la vivienda tienen, como novedad, que son globales. Si se pregunta a distintos países sobre cómo identifican el problema de acceso, su percepción muestra similares situaciones: problemas en el primer acceso (jóvenes e inmigración) que no encuentran una vivienda, empobrecimiento progresivo de los hogares que pagan sus viviendas con costes residenciales que sobrepasan su capacidad de pago y situaciones muy duras en el mercado de alquiler, con una especial incidencia en las ciudades (UNECE, 2025). Todos ellos son problemas que están tratando de resolverse con una multiplicidad de medidas, aunque, de momento, con éxito limitado.

La solución no es sencilla, ya que la crisis actual tiene su base en la existencia de cambios fundamentales de largo plazo (shocks) que afectan directamente al mercado inmobiliario y especialmente al de vivienda: uno demográfico y otro financiero, y una consecuencia del segundo: la escasez de oferta de viviendas. Los tres persisten a lo largo de más de una década, y ocurren simultáneamente en muchos países europeos, generando similares problemas de accesibilidad (por eso parecen comunes).

El cambio demográfico se manifiesta con un aumento importante de la población que llega a España desde inicios del siglo XXI desde distintos orígenes del planeta y con distintos motivos. Este proceso, lejos de revertirse tras la crisis financiera, se mantiene y acelera incluyendo nuevas formas de movilidad que promueven la concentración de la población en las ciudades.

Se podrían distinguir dos grupos en estos cambios demográficos: los movidos por el mercado de trabajo y los que buscan residencia. La búsqueda de empleo es el primer objetivo de la movilidad internacional, pero, tras la crisis financiera, también de la nacional, y la mayor generación de empleo en las ciudades ha sido el elemento de atracción, lo que permite entender cómo ambos grupos demográficos (la población interior y los flujos de inmigración internacional) se concentraban en ellas. En España, la población ha multiplicado por tres las cifras de movilidad interna (entre ciudades dentro de España) desde la década de los noventa, y los datos sobre llegadas desde el extranjero (inmigración) siguen creciendo y se aceleran desde 2020. El trasfondo de este fenómeno es la creación de puestos de trabajo con mayor capital humano (tecnológicos, financieros, empresariales..) y necesidad de talento en las mayores ciudades, lo que moviliza a los trabajadores hacia ellas. La mejor dotación de infraestructuras y servicios (más diversificadas si la ciudad coincide con una región turística) para el trabajo de nuestros días justifica la concentración. Como la población constituye la fuente de demanda residencial, estos flujos demográficos reflejan altos niveles de tensión en algunos mercados de la vivienda hasta el punto de sobrepasar su capacidad. Esto último sucede como resultado de una escasez de oferta importante.

Por otro lado, la movilidad residencial es más conocida y se ha intensificado, también, durante los últimos años, aunque no siempre se concentra en las ciudades. La migración de retirados, por ejemplo, ha continuado creciendo desde la década de los noventa hacia algunas áreas en España, y el mercado del alquiler de corto plazo está extendido en todo el territorio, pero tiene una gran rotación en las mayores capitales.

El aumento de las rentas del alquiler se produce principalmente por el efecto del primero de los grupos mencionados. El impacto del mercado de alquiler de corto plazo es más un ruido que un origen del aumento de los alquileres y los precios en general, como así lo demuestran las investigaciones académicas publicadas sobre múltiples ciudades del mundo, incluida Barcelona. Esta actividad tiene fuerte rotación de inquilinos de corto plazo, pero utiliza una muy pequeña parte del parque en España (UNECE, 2023), lo que imposibilita que tenga capacidad suficiente para influir sustancialmente en la evolución de los precios.

La crisis financiera, el segundo shock, fue especialmente dañina con el sector de la construcción. La caída sistemática de financiación que experimentó desde 2009 junto con la congelación la demanda de viviendas en los primeros años de la crisis, tuvieron como efecto la reducción de la edificación hasta mínimos históricos de construcción residencial, tanto pública como privada, que se mantiene en nuestros días. Tras más de una década de edificación mínima, se ha generado una fuerte restricción de oferta en prácticamente todos los mercados en España, consecuencia de la falta de viviendas nuevas y que alimenta el aumento de los precios. En este proceso, desapareció también una parte importante del tejido productivo y de la mano de obra, dibujando un horizonte difícil para la recuperación de la oferta por la falta de empresas promotoras y de mano de obra especializada.

La restricción crediticia afectó también al volumen total de hipotecas concedidas para la compra de vivienda, por lo que los hogares (sin ahorro previo) no pueden acceder a una vivienda en propiedad. La única salida para la mayoría de ellos es alquilar una vivienda (UNECE, 2025 describe este proceso en distintos países europeos). Así, la demanda residencial en España se concentra en el mercado de renta, ya que la barrera de la financiación no le permite acceder a la propiedad. El resultado es que el mercado del alquiler se sobresatura al recibir un mayor flujo de demandantes de lo normal, y sus rentas aumentan fuertemente en los mercados donde esta demanda se concentra. Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Málaga… han experimentado crecimientos de las rentas por encima del 20% en los últimos años.

La restricción de crédito se mantiene como resultado de las medidas de cobertura de riesgo fijadas en Basilea III que afectan especialmente a los activos y pasivos que financian actividades inmobiliarias, por lo que, hasta que no se generalicen vías alternativas de financiación al sector, la barrera financiera no desaparecerá. Sin financiación, los promotores y constructores no pueden iniciar nuevas obras, a no ser que utilicen los recursos propios. Difícil solución en un sector caracterizado por empresas de tamaño mediano y pequeño, con poca capitalización (a los niveles que la edificación requiere).

Paloma Taltavull de La Paz es catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante