La Sareb demanda a 20 empresas para recuperar más de 800 casas en un limbo jurídico

La Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha demandado a una veintena de empresas que explotan en alquiler edificios que son propiedad del banco malo. Lo hacen en virtud de acuerdos alcanzados con anteriores propietarios, pero en condiciones que los servicios jurídicos de la empresa con mayoría de capital público consideran “irregulares”. Con ello, la Sareb busca recuperar el control de alrededor de 820 casas, indican en la compañía.

Las 20 demandas que la Sareb ha presentado en distintos juzgados españoles, de las que una ha sido desestimada, según ha podido saber este periódico de fuentes al tanto del proceso, responden a casuísticas diversas, pero tienen elementos en común. Todas parten de contratos de cesión de los derechos de explotación que anteriores propietarios del inmueble, a veces incluso con un proceso de ejecución hipotecaria ya en marcha, firmaron con terceras empresas. Estas compañías adquirieron así la posibilidad de subarrendar las casas y obtener mensualmente rentas por ellas. Pero en Sareb consideran que, más que un contrato mercantil al uso, en ocasiones parece que estas sociedades funcionen como un testaferro del propietario original, que habría encontrado así una vía de sacar algo de rendimiento del inmueble antes de perder su posesión.

El caso de un inmueble en Toledo sirve como ejemplo de este modus operandi. El entonces propietario y la sociedad explotadora celebraron un contrato de arrendamiento en 2018 a cambio de 9.120 euros anuales (190 euros mensuales por cada vivienda) durante 10 años. El acuerdo permitía el subarriendo de las casas, pero lo relevante para el banco malo es que no consta que se pagara ninguna cantidad hasta dos años después. Con el procedimiento de ejecución hipotecaria en favor de Sareb ya iniciado, el antiguo propietario y la empresa que obtuvo la posibilidad de subarrendar los pisos firmaron una carta de pago por el que se abonaron al primero 91.200 euros, la totalidad de las rentas pactadas durante toda la duración del contrato.

Esto supuso una extraordinaria inyección de liquidez para quien ya estaba en proceso de perder la propiedad, lo que sucedió a principios de 2024 en favor de la Sareb. Pero desde entonces la empresa explotadora no ha ingresado ni un euro de esos alquileres al banco malo, según argumentan en este, que ve una voluntad fraudulenta en el contrato de arrendamiento. Por eso exige el pago de las rentas no devengadas desde que le corresponde la titularidad del edificio, además de la resolución del contrato de arrendamiento.

Esta petición, señalan fuentes conocedoras de las demandas que se han puesto, es común a todas ellas. Lo que persigue la Sareb es que los juzgados declaren nulos los contratos firmados por las empresas explotadoras de los alquileres con los anteriores propietarios. Por eso, de un total de 86 situaciones anómalas detectadas, el banco malo ha comenzado por 30 expedientes que remitió a un despacho de abogados para su análisis. En 10 de ellos hay en marcha una vía de solución amistosa, y en los 20 restantes se ha estimado que la mejor solución era acudir a los tribunales.

La petición que hace Sareb al juzgado implicaría extinguir también los contratos de los inquilinos que pueda haber en esas 820 viviendas, según fuentes jurídicas. En el banco malo alegan que estos vecinos son conscientes de que se encuentran en una situación anómala porque tienen alquileres muy por debajo del precio de mercado. “A veces pagan hasta un 40% menos”, relatan. No obstante, los posibles casos de familias vulnerables entrarían en el programa que tiene la Sareb para acometer estas situaciones, sea en el piso en el que ya viven o reubicándose en otro.

Las fuentes consultadas señalan que los edificios afectados se han visitado para conocer y acreditar la situación de primera mano. Describen situaciones como el cobro mensual de los alquileres in situ, con una persona de la empresa explotadora que recibe en mano la renta de los inquilinos. También señalan que en algunos casos se trata de pisos inacabados o que no han recibido todos los permisos para que viva gente en ellos, como la cédula de habitabilidad. Algunas veces estas situaciones han generado situaciones conflictivas, o intentos previos de desalojo por parte de la Sareb, que han acabado apareciendo en distintos medios.

El nuevo enfoque para resolver estas situaciones se estrenó el pasado otoño, cuando comenzaron a ponerse las demandas, que se encuentran en distintas fases del proceso. Una de las 20 fue desestimada por defectos de forma y se está estudiando la situación. En la Sareb no esperan que ninguna de las sentencias vaya a salir relativamente pronto, pero sí confían en ganar los casos para recuperar la plena posesión de los inmuebles. No obstante, según fuentes jurídicas, en algún caso parecido el juez ha considerado que los contratos de alquiler de los inquilinos finales, si los hay, son válidos y por tanto pueden quedarse.

La Sareb fue creada a finales de 2012 a modo de cortafuegos entre el sector financiero y el inmobiliario en la larga crisis financiera-inmobiliaria iniciada cuatro años antes. Casi todos los bancos (el BBVA no participó) y otras entidades pudieron deshacerse del ladrillo tóxico que tenían traspasándolo a la nueva sociedad, de ahí el sobrenombre de banco malo. A cambio, las empresas mantenían una participación que, en la suma total, debía tener una mayoría de capital privado aunque el Estado siempre fue el accionista de referencia con un porcentaje próximo al 50%.

El objetivo era deshacerse, minimizando pérdidas al máximo posible y en un plazo de 15 años, de todos los activos tóxicos recibidos. Estos incluían tanto inmuebles (desde suelos hasta edificios a medio construir de promotoras y otras empresas que habían sucumbido a la deuda) como créditos fallidos. Eso implica que la Sareb tiene que “transformar” (como se dice en el argot del sector) cada cosa que recibe en algo que sea vendible en el mercado a un tercero. No obstante, con los años el papel del banco malo ha cambiado. Tras ejercicios de acumular pérdidas, la Unión Europea obligó a anotar la deuda generada como pública. Eso animó al Gobierno a cambiar la ley para que el Estado tomara la mayoría de participación en la sociedad, y la dotó de un nuevo mandato social.

Por eso ahora los edificios y todos los activos de la Sareb pueden tomar dos caminos: una parte seguirán la tradicional vía de venderse a terceros para intentar sacar el máximo rendimiento posible. Pero otra parte, aún en evaluación, podría acabar en la futura empresa pública de vivienda que se está montando a partir del Sepes (la entidad estatal de suelo) y en planes similares del Ejecutivo para favorecer el acceso a la vivienda. Con las más de 800 viviendas sobre las que ahora no tiene control ni percibe rentas, el primer paso para el banco malo es recuperar la capacidad de decisión sobre esos inmuebles.