Los alquileres de oficinas suben el 36% en sólo 12 meses, uno de los mayores aumentos de la historia

Las oficinas de alquiler de Madrid han registrado uno de los mayores incrementos de precios de la historia: son un 36% más caras que en el mismo periodo del año pasado (de 2.454 pesetas por metro cuadrado de media en 1999 a 3.323 pesetas este año) , según un estudio de la asesora inmobiliaria Aguirre Newman. Durante los primeros seis meses de 2000 se han alquilado un 15% más de oficinas que en todo 1999 y ya sólo queda un 1,1% del espacio sin alquilar en Madrid. Los empresarios se lanzan a alquilar oficinas incluso de edificios que aún no están en construcción.

Inversión extranjera

Los expertos de distintas empresas inmobiliarias (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle y CB Richard Ellis) no recuerdan una subida de precios igual desde el boom de principios de los noventa y encuentran en la demanda de espacio de las empresas de telecomunicaciones e informáticas la razón por la que se han disparado los precios. César Barrasa, director de investigación y análisis de Aguirre Newman, afirma que "el 50% de los alquileres de oficinas registrados estos primeros seis meses del año corresponden a empresas tecnológicas".

Juan Romo, investigador de mercado de CB Richard Ellis, ratifica la opinión de Barrasa: "Las tecnológicas son las que han empujado drásticamente los precios" y estima que el aumento del 36% en las tarifas "puede llegar hasta un 50% a final de año".

El director general de Aguirre Newman, Guillermo Barturen, explicó en la presentación del informe que el parque total de oficinas de Madrid se sitúa en torno a los 7,4 millones de metros cuadrados, a los que se sumarán 250.000 que saldrán al mercado durante este año. De los nuevos espacios para oficinas que se abrirán en los próximos meses, el 86% ya está alquilado, en algunos casos, antes de que se terminen las obras.

En el estudio de Aguirre Newman se refleja que incluso oficinas que no se han empezado a construir ya están alquiladas; de los 630.436 metros cuadrados que están estimados saldrán al mercado en 2001 ya hay un 39% alquilado y un 20% de los 743.691 metos cuadrados de los proyectos de 2002 también están adquiridos por empresas que prefieren comprar ahora antes de que aumenten más los precios. Este modelo de alquiler de oficinas antes de que estén terminadas se denomina "llave en mano", y en los alquileres que se han realizado durante este año representan el 50% de las operaciones.

Juan Romo, que destaca las zonas descentralizadas como Arroyo de la Vega (Alcobendas) y Campo de las Naciones (Madrid) como las más solicitadas, estima que "esta locura de precios sólo puede durar dos años", ya que calcula que cuando las empresas tecnológicas estén más asentadas "el mercado se calmará". Aunque augura que durante esos dos años la tasa de desocupación de edificios de alquiler para oficinas "nunca superara el 2%".

La tasa de espacio de oficinas sin alquilar disponible en Madrid en junio de 2000 fue de un 1,1%, unos 80.000 metros cuadrados, "un mínimo casi histórico", según el director general de Aguirre Newman, ya que supone una reducción del 54% respecto a las oficinas disponibles en junio de 1999.

En cuanto al mercado de inversiones en oficinas de Madrid, se han hecho transacciones que superarán los 175.000 metros cuadrados por valor de 75.000 millones de pesetas y, a diferencia de lo acontecido en 1999, los inversores internacionales han acaparado el 60% de la superficie adquirida durante el pasado semestre.

La demanda de inversión supondrá también uno de los principales factores que continuarán presionando al alza los precios de alquiler de las oficinas. Para los inversores extranjeros España es en estos momentos un atractivo "por las buenas perspectivas de los indicadores macroeconómicos y por el margen con que aún cuentan los precios de alquiler para continuar creciendo", según detallaron los expertos de Aguirre Newman.En definitiva, la demanda de oficinas de alquiler se muestra lo suficientemente agresiva para devorar los 1.700.000 nuevos metros cuadrados que aparecerán durante los próximos tres años. De los cuales el 85% se ubicará en zonas descentralizadas, y se tratará de grandes complejos de oficinas, con altos niveles de calidad y muy flexibles en cuanto a la disposición del espacio. Las empresas de informática y telecomunicaciones suelen ser las que buscan estos espacios fuera de la ciudad, ya que necesitan superficies superiores a los 3.000 metros cuadrados. Los ejes en torno a las carreteras de Burgos (N-I) y Barcelona (N-II) concentrarán la mayor parte de esta oferta.