Interrogantes sobre la vivienda

La dificultad para acceder a una vivienda es la principal preocupación de los españoles, según el CIS, y, sin embargo, la compraventa de inmuebles alcanzó en el primer semestre niveles no vistos desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Se venden más casas que nunca en una generación y al mismo tiempo se dispara la angustia ciudadana por no poder comprar vivienda. Una aparente contradicción que evidencia la complicada situación que vive el mercado inmobiliario español, para la cual las administraciones no parecen tener respuesta, y que obliga a preguntarse qué tendencias perversas se ocultan detrás de las buenas cifras de negocio para que una gran parte de la población se sienta expulsada del mercado inmobiliario.

Entre enero y junio se vendieron en España 357.533 viviendas, un 20% más que en la primera mitad de 2024, pese a que los precios se sitúan en máximos históricos. A diferencia de los años de la burbuja inmobiliaria, cuando se construían cientos de miles de viviendas al año, la gran mayoría de las ventas (78%) son de segunda mano, dada la escasez de obra nueva. Ese es el principal problema: sin un aumento del parque de viviendas y con una demanda creciente, el mercado da vueltas sobre sí mismo y los precios no paran de crecer. La vivienda protegida, el factor que podría aliviar la presión de precios que padecen las rentas medias y bajas, apenas supuso 7% de las transacciones, lo que la convierte en un elemento completamente residual del mercado y una anomalía en el contexto europeo.

Hace tiempo que los datos apuntan a un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. Ya en 2024, el Banco de España apuntaba un déficit de 600.000 viviendas y la población no ha dejado de crecer: el INE recogía hasta abril un aumento de 560.000 residentes en el último año, principalmente inmigrantes, atraídos por la buena marcha de la economía y la creación de empleo. A esa presión se le añaden otros cambios demográficos y sociales, como el hecho de que cada vez se formen más hogares unipersonales.

Ante la inacción, la distorsión del mercado inmobiliario propia de las grandes ciudades empieza a extenderse por toda España. La inversión expulsada de los núcleos urbanos y las costas apuesta por localidades limítrofes o destinos modestos con margen de crecimiento. Eso explica que comunidades como Castilla y León, La Rioja o Castilla-La Mancha registren los mayores incrementos de ventas en la primera mitad del año.

Entre los factores de distorsión están también la presencia en el mercado de fondos de inversión, la demanda de los extranjeros (un 14% de las ventas), las operaciones en efectivo (un tercio) y la tradicional mentalidad de propiedad española, justificada aún más por un mercado de alquiler en constante merma. El papel de la casa como inversión a largo plazo lo ha convertido en la gran brecha entre generaciones, con los jóvenes como principales damnificados del mercado. Con un mercado de alquiler disfuncional y presionados por la ansiedad de verse excluidos del mercado, quienes son capaces de acumular un mínimo colchón de ahorro apuestan por la compra, más aún ahora con la bajada de tipos de interés.

Los expertos aseguran que el mercado inmobiliario actual, a pesar de los interrogantes que suscita, no es de la burbuja que arrasó la economía española hace 15 años. Pero es evidente que contiene tensiones fuera de lo normal. Al tratarse de un bien básico, esas tensiones se están trasladando a la sociedad con consecuencias imprevisibles.